Администрация Петербурга требует от Росимущества снести на северном берегу Финского залива остатки промплощадки "Горская", которую использовали при строительстве дамбы, и вернуть ей участок в первозданном виде. Правда, свои намерения — что делать дальше с полученной территорией, если суд будет выигран, — Смольный не раскрывает. По оценкам экспертов, стоимость этого участка может составлять 2,5–3 млрд рублей, а возможный объем инвестиций — до 15 млрд рублей.
Дамба done
Промплощадка "Горская" была образована для строительства комплекса защитных сооружений Ленинграда от наводнений. Именно отсюда в 1984 году началось ее возведение с отсыпки технологической дамбы до острова Котлин. Инициатором стройки считается одиозный первый секретарь Ленинградского обкома Григорий Романов. Всего промплощадок было три: "Горская", "Котлин" и "Бронка" (на противоположной стороне Финского залива).
На пике активности в состав "Горской" входили бетонный завод производительностью 170 тыс. м3 / год, база сборного железобетона производительностью 30 тыс. м3 / год, арматурное хозяйство производительностью 13 тыс. т/год, причальные сооружения с длиной причального фронта около 1 км, база технического флота, автотранспортное предприятие, железнодорожное хозяйство с подъездными путями к причалам и складам горной массы, щебня и песчано–гравийного грунта, база механизации с парком землеройной техники, крановым хозяйством и другими строймеханизмами.
Обострение "романовского наследства"
Официальное торжественное открытие сквозного автомобильного сообщения по всей трассе комплекса состоялось 12 августа 2011 года. Спор же между городскими и федеральными властями обострился только в прошлом году.
Комитет имущественных отношений (КИО) требует от ФГУП "Дирекция по инвестиционной деятельности" демонтажа объектов, расположенных на площадке, и даже добился в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти запрета на регистрацию и постановку на кадастровый учет объектов, расположенных на "Горской".
Сейчас на участке, площадь которого более 35 га, находится больше 30 объектов: автобаза на 150 машин, административно–производственные корпуса, складские помещения, депо, бытовой городок и т. д.
Росимущество с этим не согласно и требует в суде обратного — прекращения любых действий на этом участке, включая демонтаж объектов, а также оспаривает право собственности Петербурга на него.
Требования объединены в одно производство, и решение по их претензиям пока не вынесено. Дирекция по инвестиционной деятельности также обратилась в арбитраж, оспаривая решение о демонтаже объектов, но рассмотрение иска пока приостановлено.
В КИО свою позицию объясняют тем, что при передаче в 1980 году исполкомом Ленсовета этого участка управлению по строительству сооружений защиты Ленинграда от наводнений была сделана оговорка: стройхозобъекты после завершения работ подлежат сносу. При этом ведомство просит арбитраж возложить на ответчиков обязанности по демонтажу. В Росимуществе не смогли прокомментировать ситуацию.
"Полагаю, что стороны могут договориться как путем заключения мирового соглашения в суде, так и в результате отказа от взаимных требований. Последнее маловероятно, так как проблему демонтажа все равно решать придется. Собственник земельного участка может отозвать свои требования о демонтаже строений, но, очевидно, для этого должны быть веские причины: например, появление третьей стороны — инвестора, готового целиком финансировать редевелопмент данной территории. Очевидно, что она имеет инвестиционную привлекательность и в ближайшее время может найти нового владельца", — считает Светлана Гузь, управляющий партнер Legal to Business.
Чисто значит дорого
Стоимость работ непосредственно по демонтажу зданий промзоны "Горская" и сопутствующих инженерных коммуникаций, по предварительным оценкам, составляет 130 млн рублей. "Однако точный бюджет проекта может быть посчитан только на основании инженерных изысканий, которые позволят определить состояние конструкций и степень загрязненности грунтов. Это около 2% к бюджету. Замечу, что в рамках данного проекта не менее существенные расходы потребуются на рекультивацию территории", — считает управляющий партнер ФГИК "Размах"Сергей Ефремов.
На территории имеются производственные объекты, в частности мазутного хозяйства, которые существенно загрязняли почву. "Уже молчу про огромные свалки и про то, что там происходила "разделка" кораблей, в связи с чем могут обнаружиться и дополнительные источники загрязнения. Исходя из текущих данных, расходы на подготовку территории к строительству с изысканиями, лабораторными исследованиями, демонтажем и рекультивацией мы оценили бы в 300 млн рублей. Хотя, как нам доподлинно известно, в 2009 году уже выполнялся по заказу властей расчет по аналогичным работам, и тогда бюджет "нарисовали" практически в миллиард", — говорит Сергей Ефремов.
Секрет на миллиарды
Впрочем, что будет делать город с 35 га и портом, если выиграет суд, ни комитет по развитию туризма, ни КИО не говорят. Однако в январе комитет по туризму предложил поправки к правилам землепользования для территории "Горской". В частности, предложил поменять существующую зону ТИ4–2 (транспортной инфраструктуры) на Т–Д2, которая позволяет возводить коммерческую и жилую недвижимость. Однако в ведомстве проигнорировали запрос "ДП" — не ответили в том числе, и под какой проект требуются изменения.
Летом 2018 года был проведен конкурс на разработку концепции и коммерческой модели редевелопмента площадки (победителем конкурса стало ООО "Аврора Групп"). Он предусматривал создание на территории рекреационного кластера. Здесь должны были появиться концертно–театральный зал, интерактивный музейно–выставочный комплекс, яхт–клуб, теннисные корты, велодорожки, дайвинг–центр. 30% территории планировалось отдать под коммерческие объекты — торговые и бизнес–центры, рестораны, бары и гостиницы. Однако уже в конце года Смольный расторг этот контракт.
По мнению Андрея Лушникова, президента группы компаний "БестЪ", потенциал у этой площадки высок. "Главное, что здесь есть уже готовый порт, с молом, который может принимать как суда, так и яхты. Поэтому наиболее логичное решение — развивать в этом месте именно объекты яхтенного туризма с гостиницами и апартаментами", — считает он. По оценке экспертов, здесь можно построить от 50 тыс. до 150 тыс. м2 недвижимости, что позволяет оценить стоимость этого участка с портом в 2,5–3 млрд рублей.
Дмитрий Маракулин, Павел Никифоров, Вадим Кузьмицкий
