О судьбе двух столиц, миллионниках в запасе, апартаментах и намыве, о "Чижике", ВСД и песчаных карьерах, а также о том, чьи градозащитники злее, "Деловому Петербургу" рассказал генеральный директор "Группы ЛСР" Максим Соколов.
Недавно состоялось заседание совета директоров "Группы ЛСР". Удовлетворено ли руководство итогами 2018 года? В каких цифрах это можно выразить?
— Совет директоров утвердил итоговые финансовые результаты за 2018 год. Это юбилейный для нас год, поэтому особенно приятно говорить о новых победах: нам удалось не только достигнуть поставленных перед компанией целей, но и превзойти их. Драйвером развития стали результаты в сфере девелопмента. Мы ввели в эксплуатацию более 1 млн м2, из них только в Петербурге 715 тыс. м2. Четверть века назад эти цифры вызвали бы недоумение, потому как чуть более этого показателя строили в городе в целом. Объем законтрактованных площадей вырос на 44% и достиг более 1 млн м2. Стоимость заключенных договоров подошла к планке 93 млрд рублей, выручка выросла на 5% и составила до 116,5 млрд рублей, причем 68,6 млрд из них приходится на Петербург.
Не подвел и дивизион стройматериалов: выручка также выросла на 10% и достигла более 19 млрд рублей. Основные объемы сделок пришлись на песок (+41%) и щебень (+26%). Увеличились и объемы поставок товарного бетона. Причем за прошлый год мы поставили исторический рекорд в этом направлении — отгружено более 1,1 млн м3.
ЛСР в последние годы избавлялась от производственных мощностей, ссылаясь на диверсификацию. Тренд сохраняется?
— Оптимизация — это перманентный процесс для любого бизнеса. Действительно, на рубеже прошлого года были проданы Гатчинский и Московский ДСК. Это было сделано в рамках нашей стратегии по сосредоточению основных усилий на более маржинальном — девелоперском бизнесе. Названные предприятия были ориентированы в основном на внешний рынок, не были акцентированы на поддержку нашего девелоперского хозяйства. А вот аналогичные предприятия в Петербурге и Екатеринбурге продолжают успешно функционировать. Можно сказать, что сейчас блок производства стройматериалов у нас находится в сбалансированном состоянии. Что не исключает его дальнейшей оптимизации, которая, как я уже подчеркнул, в правильно выстроенном бизнесе должна быть постоянной. Если чутко прислушиваться к рынку, то он не даст дурных советов.
На рынке все чаще появляются новости о продаже девелоперских активов. Например, нашумевшая история с ГК "Эталон". Основному владельцу "Группы ЛСР" не поступали предложения о продаже бизнеса?
— Мы публичная компания, частичку бизнеса которой ежедневно может приобрести каждый желающий. Кстати, советую — выгодная инвестиция! При этом ни о каких глобальных слияниях или поглощениях речи мы не ведем. Тем более о продаже бизнеса.
Согласно отчетным данным, "Группа ЛСР" в 9 раз нарастила денежный поток. Откуда такая большая цифра?
— В течение нескольких прошлых лет у нас был отрицательный денежный поток. Связано это было с необходимостью инвестиций в крупные проекты и кредитными линиями под них. В этом году мы пересекли нулевую отметку и перевели поток в положительную плоскость, что не преминуло сказаться на результатах и позитивных ожиданиях инвесторов. Главный источник прибыли — подразделения по продаже недвижимости. Кроме того, многие проекты ЛСР перешли из инвестиционной стадии в стадию реализации.
Какой проект будет самым знаковым для вас в этом году?
— Пожалуй, строительство на намывных территориях Васильевского острова. Мы с радостью можем констатировать, что основная часть работ по подготовке территории для нового строительства выполнена досрочно — намыто 86 га. Сегодня мы готовимся к старту, который намечен на вторую половину года. К концу лета мы уже планируем начать продажи. Более полумиллиона квадратных метров недвижимости, более 9 тыс. квартир, 5 тыс. парковочных мест, двухкилометровая современная набережная, 150 тыс. м2 благоустроенных территорий — все это появится на Васильевском острове. Срок реализации проекта с рабочим названием "Морской фасад" — до 2030 года.
Как скоро стартует ваш проект у Новоорловского лесопарка? Участок площадью 20 га на Заповедной улице "Группа ЛСР" приобрела еще в 2015 году.
— Сейчас мы завершаем проектирование комплекса в Приморском районе, определяем его позиционирование и, конечно же, название. Ведь как его только не называли: "Новоорловский", "Иволга", "ЖК на Заповедной". Скоро все точки над i будут расставлены. Причем реализация нового проекта, скорее всего, будет идти уже по схеме проектного финансирования через эскроу–счета. Площадь объекта составит 90 тыс. м2, в нем планируется разместить более 2,5 тыс. квартир, и он примет эстафетную палочку от находящегося неподалеку и уже почти готового ЖК "Шуваловский".
А когда начнется реализация проекта на Ржевке и с чем связана его задержка?
— Пока этот "миллионник", находящийся на территории Ленинградской области, уходит в запас. Мы на сегодняшний день имеем опыт строек даже с превосходящим объемом недвижимости: "Цивилизация", "Новая Охта", проект на намыве, а это значит, что мы готовы технологически. Но вывод нового проекта будет зависеть прежде всего от востребованности со стороны рынка. Мы реализуем только те проекты, в которых абсолютно уверены, в которые верят наши акционеры и кредиторы. Такие масштабные территории требуют значительных инвестиций на начальном этапе. Невозможно развернуть продажи на всем земельном участке, а при вводе очередями реализация первых домов не покрывает затрат, необходимых для обеспечения проекта инженерными коммуникациями дальше. Особенно с учетом кредитной ставки — более 10%. Это большая проблема и для девелоперов, и для банков, которые будут осуществлять проектное финансирование. Именно поэтому проект на Ржевке в режиме ожидания. Мы будем внимательно следить, когда цена продаж будет соответствовать ожиданиям акционеров и кредиторов.
Какова судьба апартаментов, об активном запуске которых "Группа ЛСР" заявляла год назад?
— У нас уже вполне успешно реализуется проект NEOPARK. Мы видим интерес у оптовых покупателей и частного инвестора. Старт других проектов зависит от макроэкономических показателей. Сейчас рынок пытается нащупать баланс в новых реалиях: переход на эскроу–счета, переговоры с банками о проектном финансировании. Кроме того, важно, что будет с процентом по ипотеке, ведь более половины всех покупок в сфере недвижимости осуществляется при помощи кредитов. Пограничная ставка 10–11% сдерживает рост покупательского спроса в том числе в сфере апартаментов.
Насколько рентабельным стал для вас проект скоростного трамвая "Чижик"?
— Оценить рентабельность "Чижика" пока невозможно. В сентябре мы нацелены завершить данный проект — будет видно. Как говорится, цыплят по осени считают.
Ходят слухи об удорожании проекта на треть. Это так?
— Цена окончательно будет понятна осенью по завершении работ. А сложности действительно есть, и они связаны со множеством пересечений дороги со старыми коммуникациями. Сейчас их насчитывается около 400 на 14 км. Это газопроводы, водопроводы, электросети, теплосети — все, что требует особого внимания.
А что насчет масштабирования данного проекта? Это решенный вопрос или пока только мечты?
— Я бы мог порассуждать об этом в своих прежних должностях, но сегодня рекомендую адресовать подобные вопросы властям. В принципе, могу предположить, что это хороший опыт для города. Все–таки осуществляется пилотный проект концессии в сфере общественного транспорта в стране.
Сами вы еще раз согласитесь на аналогичный проект?
— Мы накопили важный опыт, хотя работа шла не всегда просто и безоблачно. Решение о новых проектах такого уровня будет принимать город, опираясь на накопленный опыт. А бизнес, изучив условия, будет принимать решение, участвовать или нет.
Интересен ли "Группе ЛСР" проект Восточного скоростного диаметра?
— Это важный этап для развития городской транспортной системы и территорий, которые осваивают девелоперы. Без таких проектов говорить о комплексном развитии Северной столицы не приходится. "Группа ЛСР" готова принять участие в реализации проекта по строительству ВСД, например, в качестве поставщика стройматериалов. Напомню, что сегодня около 30% песка, щебня и бетона, производимого предприятиями группы, идет на возведение объектов транспорта, в том числе ЗСД и М–11.
Вы работаете в двух столицах. В чем видятся основные различия?
— В трех — не забывайте о столице Урала, Екатеринбурге. Потребительские особенности в Петербурге выражаются, скажем, в том, что порядка 37% сделок с недвижимостью, по нашим данным, заключают приезжие. В Москве этот показатель раза в два меньше. Такая структура рынка. Темпы развития Новой Москвы в несколько раз выше, чем темпы развития строительства петербургской недвижимости. Старая же Москва уже почти исчерпала запасы территорий под комплексное освоение, остались только пятна под реновацию. Планка стоимости столичного жилья настолько высока, что позволяет девелоперу без риска заходить на подобные проекты.
В Петербурге же еще есть свободные территории, что позволяет строить чуть больше.
Что будет с рынком дальше — вопрос времени. Если бы 10 лет назад, когда я работал в Смольном, мне сказали, что в Петербурге будет ежегодно вводиться 4 млн м2 жилья, то я бы смеялся. А сегодня это уже реальность.
Планируете ли наращивать земельный банк? Какой из столиц отдадите предпочтение?
— Мы рассматриваем все предложения рынка. Принимаем участие в некоторых аукционах. Но наш портфель недвижимости на данный момент уже составляет 7,8 млн м2. В принципе, при заданных темпах этого хватит на 7 лет работы. Поэтому соблазниться на покупку сможем лишь в случае очень выгодного предложения.
В Москве вам также пришлось столкнуться с общественным лобби. Отличаются ли общественники Москвы от градозащитников Петербурга?
— Петербургские градозащитники гораздо активнее. Для Петербурга это тонкий вопрос, девелоперам их деятельность доставляет массу неудобств. Но при этом мы все — жители прекрасного города, полного памятников и дышащего историей, которую нужно охранять.
Считаю, везде нужно находить баланс. Война — это расточительная трата ресурсов. Поэтому мое кредо — поиск гармонии и компромиссов. Конечно, не в ущерб своим принципам.
Как можете прокомментировать слухи о ваших претензиях на губернаторское кресло?
— Я сейчас работаю в "Группе ЛСР", а слухи наша серьезная компания никогда не комментирует. Я доволен своей жизнью и работой и благодарю судьбу за те возможности, которые она мне дает.
Персона
Максим Юрьевич Соколов
Родился в 1968 году. Окончил экономический факультет СПбГУ.
2004–2009 годы — председатель комитета по инвестициям и стратегическим проектам СПб.
2009–2012 годы — директор Департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ.
2012–2018 годы — министр транспорта Российской Федерации.
С августа 2018 года — гендиректор, председатель правления и член совета директоров "Группы ЛСР".
