В погоне за дополнительной прибылью владельцы торговых комплексов избавляются от низкомаржинальных арендаторов
По данным компании JLL, в I квартале этого года в торговых центрах открылось всего 26,3 тыс. м2 новых магазинов. По словам экспертов, это минимальный результат за последние 4 года. Основная причина антирекорда — рынок предлагает малое количество свободных помещений. Впрочем, низкое предложение новых площадей позволяет собственникам активно ротировать арендаторов с целью увеличения дохода с квадратного метра.
"В первую очередь заменяют форматы с низкими арендными ставками, такие как развлечения. Наиболее заметным в I квартале стало закрытие Happylon в ТРК "Галерея", площади которого будут в ближайшее время переделаны под гастрономическую зону", — рассказывают аналитики JLL.
Владельцы торговой недвижимости чаще стали прибегать к частичной реконструкции действующих торговых центров с целью увеличения прибыли и повышения привлекательности ТРК. Подобные мероприятия уже завершились в "Меркурии" и "Южном Полюсе". Продолжается обновление в "Сити Молле", "МЕГА Дыбенко", "Галерее", "Балкании Nova", "Пике", "Капитолии". Заявлена реконцепция под гастромаркет МФК "Андреевский двор". Анонсированная реконцепция в "Атлантик Сити" пока откладывается по решению собственников.
"Низкий уровень вакантности дает возможность собственникам качественных торговых центров проводить точечные ротации для увеличения среднего чека объекта и привлечения новых и популярных на рынке концепций. Это позволяет повышать ставки аренды", — поясняет Юлия Чернышева, руководитель направления торговой недвижимости компании JLL в Санкт–Петербурге.
Страдают дети
По словам экспертов, от ротации и дефицита площадей в качественных торговых центрах в первую очередь страдает сектор развлечений, в частности детские комнаты, которые некоторое время назад стали спасением для владельцев ТРК, позволив "заткнуть" пустующие места после ухода многих операторов в 2014 году. "Сейчас очевидно, что большое количество магазинов для детей уже не идет на пользу всему комплексу в целом", — замечает генеральный директор АН LAPINA Екатерина Лапина. По ее словам, большая часть сданных помещений под детский ретейл сдается ниже рынка и генерирует убытки.
Относительно изменения состава ретейлеров эксперты отмечают уход с рынка крупной сети "Кей", магазины которой приобрела компания DNS. "Также меняются форматы торговых площадей ретейлеров "М.видео" и "Эльдорадо", которые заявили о сокращении своих магазинов до минимальных размеров — 600 м2. Анонсируются реновации торговых центров и бывших производственных помещений под многофункциональную недвижимость", — рассказывает Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate.
Маловакантное
По данным JLL, доля свободных площадей за январь–март 2019 года не изменилась и осталась на уровне 3,1%. Наиболее значительное снижение вакантности произошло на юге города (с 2,4 до 1,9%), тогда как в центральной части и на севере наблюдалось незначительное повышение показателя (до 3,8 и 4,0% соответственно). В восточной части после непрерывного снижения с III квартала 2016 года доля свободных площадей стабилизировалась на уровне 2,8%, что связано с почти полным заполнением ТРЦ "Охта Молл". "Средняя арендная ставка для якорных арендаторов в первые 3 месяца года составила 854 руб./м2 в месяц (+2,3%)", — подсчитала Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management.
По данным JLL, максимальная базовая ставка в I квартале текущего года увеличилась до 70 тыс. рублей за 1 м2 в год (без учета НДС и операционных расходов) преимущественно за счет ежегодной индексации и привлечения арендаторов с высокими товарооборотами."Очевидным положительным фактором является постепенное снижение вакантных мест в торговых центрах. На этом фоне мы наблюдаем небольшой рост ставок. Постепенный рост ставок в этом году сохранится. Это связано также с отсутствием новых и интересных объектов", — говорит Алена Мариничева, директор департамента рекламы УК "Адамант".
В Санкт–Петербурге работает 52 качественных торговых центра совокупной площадью 2,13 млн м2. Новых качественных ТЦ в I квартале 2019 года в Петербурге, как в прошлом году, введено не было. Впрочем, до конца года два новых комплекса все–таки появятся: ТЦ "Спутник" (12 тыс. м2 арендопригодной площади) и первая очередь Fashion House Outlet Center St Petersburg (10,9 тыс. м2). Инвестиции в открытие последнего объекта оцениваются в 52 млн евро.
