Городские и областные власти оценили количество застройщиков, которые смогут и дальше продавать жилье по старым правилам. Хорошая новость: запасов таких квартир хватит на 3 года, плохая — жилье все равно подорожает минимум на 5–10%. Соответствующие правила должны быть утверждены в будущий понедельник.
С 1 июля все застройщики должны применять при продаже жилья по 214–ФЗ эскроу–счета вне зависимости от того, когда было получено разрешение на строительство.
Однако есть исключения. Минстрой РФ готов освободить от применения эскроу–счетов проекты, имеющие готовность не менее 30% или проданные по ДДУ не менее чем на 10%. В преддверии вступления исключений в жизнь власти регионов устроили строителям, а точнее их объектам, эскроу–тест, чтобы понять, какое количество проектов пройдет по старым правилам, а какое по новым.
В Петербурге комитет по строительству (КС) совместно с застройщиками завершил предварительный анализ уже на этой неделе.
По данным КС, сейчас в Северной столице осуществляют строительство 192 застройщика, которые строят 431 объект (390 — жилье и 41 — нежилой фонд). Общая площадь квартир — 14,1 млн м2. Готовность более 30% на 01.07.2019 подтвердили 280 жилых комплексов общей площадью 8,8 млн м2 (что составит 63% от общей площади строящихся в Петербурге квартир). По данным Госстройнадзора Ленобласти, на сегодняшний день в регионе на разных стадиях строительства находится около 400 объектов, из которых доля "непереходящих" составляет 70%.
А губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подсчитал, что из 142 застройщиков лишь 79 смогут продолжать строительство в рамках проектного финансирования.
Похожие цифры и по России. Например, старые правила продажи квартир в новостройках сохранятся для 71% московских новостроек с выданными разрешениями на строительство. Это более 300 разрешений на 5 млн м2.
По данным Минстроя и единого института развития в жилищной сфере "ДОМ.РФ", на 1 января 2019 года в стадии строительства в РФ находилось 127,5 млн м2 жилья, из них у 97,6 млн м2 (76,5%) средний уровень строительной готовности составлял 66%. По расчетам "ДОМ.РФ", готовность 13,3 млн м2 (10,4%) строящегося жилья — на уровне меньше 30%.
Общее количество недвижимости в Петербурге и Ленобласти, которая потребует банковского финансирования, оценивается в 5,2 млн и 3,1 млн м2 соответственно. По оценкам экспертов, на это нужно более 460 млрд рублей кредитных средств. По данным Центрального банка РФ, общий объем кредитования строительной отрасли по всей России на конец января 2019 года составил 1,5 трлн рублей.
Как рассказывают финансисты, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу–счетов у банков приблизительно одинаковая — от 11 до 14% годовых, в зависимости от репутации компании. При 100%–ном покрытии банки готовы снижать стоимость денег до 4,5–6%. При этом средневзвешенная ставка составит 7–9%, говорят банкиры.
Для тех, кто не сможет получить финансирование из банков, власти обещают создать спецфонды по достройке проблемных объектов. Бюджетироваться они будут Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства и подчиняться ст. 21.1 федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…". Фонды также станут приоритетными приобретателями имущества и обязательств застройщиков–банкротов. Контроль за целевым расходованием средств на завершение строительства проблемных объектов возложен на уполномоченный банк в сфере жилищного строительства.
Правила и исключения
Еще не до конца разработав правила работы застройщиков с эскроу–счетами, Минстрой уже подготовил два исключения. Особые условия получат системообразующие застройщики и девелоперы, занимающиеся реновацией.
Окончательные требования к системообразующим компаниям пока не определены. Как говорят в Минстрое, главные — количество регионов присутствия (не менее пяти) и количество строящегося жилья (определяется). Дополнительным требованием может стать публичность компании.
Пока по совокупности требований под данные критерии подходят две компании: ПИК и ЛСР. Но, как говорят эксперты, время до середины лета есть, и крупные девелоперы могут нарастить свои портфели за счет покупки или присоединения строителей других регионов. Это будет способствовать консолидации отрасли.
Еще одна льготная категория — реновация. В Москве компании, участвующие в этом проекте, хотят вообще освободить от эскроу.
В Петербурге для них могут снизить готовность объектов до 15%. По словам Дмитрия Михалева, руководителя службы по работе с государственными органами ООО "СПб Реновация", почти все объекты подходят под эти параметры.
"Что касается новых проектов, то у нас есть отлаженные партнерские отношения с банком "Санкт–Петербург", с которым мы рамочно обсуждали возможность перехода на эскроу–счета, чтобы соответствовать новым требованиям законодательства", — рассказал он.
Последним исключением из правил станет достройка добросовестными застройщиками проблемных объектов — их готовность должна составлять не менее 6%.
"Мы оцениваем не компании, а только отдельные проекты, поэтому в рамках одной компании разные проекты могут оказаться в разных категориях. Самое сложное — это проекты, которые не попадут ни в одну из категорий. Это зона риска, которая может увеличить впоследствии количество обманутых дольщиков", — сказал на совещании в Смольном министр строительства Владимир Якушев.
Минус треть рынка и плюс 10%
По оценке экспертов, запасов строящегося по старым правилам жилья в Петербурге и области хватит примерно на 3–4 года. "При среднем объеме продаж 4–4,5 млн м2 в год. При объеме жилья, продаваемого по старым правилам, в 18–19 млн м2, этого хватит на переходный период", — говорит Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс".
Банки же, принимая на себя риски, связанные с незавершенным строительством, скорее всего, будут готовы кредитовать только те компании, в надежности которых уверены, говорят участники рынка.
По оценке Александра Бреги, генерального директора компании "Мегалит", рынок могут покинуть до четверти всех компаний: "Проектное финансирование само по себе не является для рынка чем–то экстраординарным. У нас есть все основания надеяться, что в будущем мы сможем получить его".
Власти обещают, что рост цен составит не больше 5–6%. "Подорожания в 2–3 раза точно не будет. Если проект хороший, продажи достаточно активны, как заверяет банковское сообщество, это будет примерно 5–6%", — заявил Владимир Якушев, министр строительства РФ. Ему вторит глава Сбербанка РФ Герман Греф, который запрогнозировал увеличение себестоимости строительства всего 5% и такой же рост цен.
Застройщики, впрочем, уверены, что жилье может подорожать больше. "Допустим, дом стоит миллиард, они дают на достройку дома 700 млн, 30% я вкладываю своих, мне нельзя взять меньше, я должен заплатить депозиты, процент от стоимости кредита, положить на счет на весь период. Итого, чтобы получить 700 млн, мне нужно около 50 млн туда вложить. Ставка — почти 12% годовых, это 1% в месяц. Если я буду строить 2 года — это плюс 25%, еще 150 млн. Суммарно — 200 млн (20% от миллиарда) — это то, что я просто должен отдать банку. Я считаю, что это диверсия для экономики, когда есть более простые способы проверки качества строительных компаний и вообще качества отрасли", — говорит Андрей Лушников, президент ГК "БестЪ".
“
Банковская система готова к переходу на проектное финансирование. На сегодняшний день есть 63 уполномоченных банка, готовых кредитовать застройщиков, но мы рассматриваем возможность увеличения данного списка до 100. Данные об этом можно в оперативном режиме почерпнуть на сайте Центрального банка. Что касается запасов капиталов в банках, то их будет достаточно для финансирования строительства недвижимости в объемах, предусмотренных национальными проектами. На сегодня в уполномоченные банки поступило уже более 1000 заявок на кредитное финансирование, более 100 из них — из Северо–Западного региона. Кредитная дисциплина в этом регионе всегда была на высоте — средний уровень просроченной задолженности составляет всего 6,6% при среднем общероссийском показателе 7%.
Ольга Полякова
заместитель председателя Банка России
“
По предварительным оценкам, в области 70% застройщиков по 152 разрешениям на строительство смогут продолжать работу без перехода на проектное финансирование. При этом всего 10% строительных проектов в регионе, которым надо переходить на новую редакцию 214–го федерального закона, оформили соответствующее банковское сопровождение. И это на фоне того, что Ленинградская область — лидер в СЗФО по количеству эскроу–счетов. Мы будем работать с банками и с застройщиками в индивидуальном порядке, чтобы к 1 июля значительно увеличить этот показатель.
Михаил Москвин
заместитель председателя правительства Ленобласти
В контексте
Рынок недвижимости сейчас стоит на пороге катастрофы, потому что денег физически может не хватить в банках. Я говорю не про наши проекты, а про рынок в целом.
При тех задачах, которые сейчас стоят, — увеличить строительство в 2 раза — необходимо найти те инструменты, которые упрощают. Я согласен с тем, что надо обеспечить безопасность дольщиков, но должен быть простой доступ к материалам, согласовательной документации.
То, что сейчас делается, — это диверсия против государства. Как будто наш современный мир перенесли в 286–й компьютер и обязали пользоваться только им. И весь рынок вынужден вернуться на много шагов назад. Система эскроу–счетов хороша для Швейцарии и Германии: там высокая стоимость недвижимости и нулевая — кредитов. Там без разницы, используешь ты деньги дольщиков или банков, если у тебя есть авторитет, доверие, ты можешь использовать любые деньги, когда ставка 3%.
При наших кредитных ставках абсолютно ясно, что стоимость недвижимости резко увеличивается, резко усложняются процедуры согласования, при этом есть гораздо более простые способы контроля за девелоперами, при которых не нужны эскроу–счета. Например, в одном банке все подрядчики должны работать в рамках одного банка, когда ты оформляешь проектное финансирование, ни одного платежа не можешь сделать без банка, который обязательно спросит, зачем и куда переводятся деньги. За границу вывезти деньги невозможно при таком контроле. Сейчас деньги отследить элементарно, чтобы они расходовались на стройку. Да, нужен банк–куратор, но не надо вставлять в эту систему эскроу–счета. Наоборот, надо освободить рынок недвижимости от пользования деньгами. Что такое банк? По большому счету — зло. Он влезает везде и говорит: дай мне долю. Сейчас он влезает между мной и дольщиком.
Гораздо более правильный способ — снятие барьеров. В современном мире проще общаться напрямую, долевое участие — один из способов. Вопрос контроля нужно делать другими способами, а не эскроу–счетами. И то, что закручивают гайки, — это массовое помешательство. Мой прогноз: эта система не выдержит испытания. В первую очередь потому, что слишком большие риски. Есть компании, которые как велосипед, который едет в гору, — он остановиться не может. Эти компании не думают о себестоимости. Они думают, чтобы велосипед не остановился: куда загрузить мощности, как выплатить зарплату. Но им придется, и чем это закончится — никто не знает.
Строительство — это ремесло, там есть нормы прибыли. Основная появляется, когда ты одно превращаешь во что–то другое, например, получается разрешение на строительство — стоимость растет. А дальше проще — рабочие, материалы, техника. Их стоимость может меняться, плюс–минус 10%. А сейчас себестоимость реально поднимется на 15–20%. Потому что между нами встал банк. Я продаю квартиры, а с 1 июля мне говорят: квартиры ты больше продавать не будешь, пусть они складывают на счета, за которые банк мне предлагает доплатить. Зачем мне продавать эти квартиры?
Андрей Лушников, президент группы компаний "БестЪ"
