Держатся за офисы. Коммерческая недвижимость по-прежнему привлекает инвесторов

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга по итогам 2018 года сократился на 10% и составил $630 млн, оценили в IPG.Estate. По России объем инвестиционных сделок упал сразу на 40% — до $2,7 млрд. В результате доля инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга увеличилась до максимума с 2011 года — 23%.

В Северную столицу инвесторов привлекают наличие качественных активов, а также более низкий по сравнению с Москвой порог входа. "Кроме того, Петербург обладает высоким потенциалом развития в связи с увеличением населения, ростом туристического потока и общей ненасыщенностью рынка коммерческой недвижимости. Например, восстановление офисного рынка здесь началось раньше, чем в столице, что было обусловлено сравнительно небольшим объемом предложения и растущим спросом со стороны нефтегазовых и IT–компаний", — комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL.

Двигатель — торговля

Совокупный объем инвестиций в Петербурге в 2018 году в существующие объекты коммерческой недвижимости составил $600 млн, подсчитали в Colliers International. Из них в распределении объемов инвестиций преобладал торговый сегмент с долей 59%. Офисный сегмент сформировал 30% общего объема вложений в существующие объекты.

Крупнейшей сделкой в торговом сегменте стало приобретение чешской компанией PPF Real Estate ТЦ "Невский центр" у финского концерна Stockmann. Сумма данной сделки составила порядка 13 млрд рублей. На втором месте по объему стала покупка французским Leroy Merlin 12 гипермаркетов K–Rauta у финской Kesko Group, из которых восемь магазинов находятся в Санкт–Петербурге. Сумма сделки оценивается более чем 4 млрд рублей.

В офисном сегменте произошло снижение инвестиционной активности. По данным компании JLL, по итогам 2018 года в Петербурге доля транзакций с офисной недвижимостью сократилась с 23 до 16% от объема всех инвестиционных сделок (включая земельные участки для строительства жилья). "Снижение доли офисов в общем объеме инвестиций в недвижимость Петербурга была обусловлена ограниченностью предложения на продажу: собственники не торопятся продавать объекты, так как объем ввода новых бизнес–центров невелик, доля свободных площадей снижается, а арендные ставки растут", — считает Олеся Дзюба.

"В 2017 году офисы были на пике, цены выросли, и в 2018–м мы наблюдали естественный спад", — говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management.

Одной из крупнейших сделок в офисном сегменте стала покупка IT–компанией JetBrains здания несостоявшегося комплекса апартаментов Lotos Tower общей площадью 30 тыс. м2 (сумма сделки — свыше 4 млрд рублей). Для рынка это редкий пример редевелопмента апартаментов в офисы.

Привлекательные объекты

Бизнес–центры классов А и В в хороших локациях и заполненные арендаторами международного и федерального уровня остаются наиболее привлекательными коммерческими объектами для инвесторов. Рынок офисной недвижимости отличается низким уровнем вакансии, минимальным девелопментом, активным развитием IT–сектора в качестве арендаторов, ростом ставок аренды, а также предсказуемостью потока и простотой управления (по сравнению с торговыми центрами). "При этом некоторые районы, особенно с высокой концентрацией подразделений "Газпрома", вызывают у инвесторов опасения в связи с возможным высвобождением части зданий после переезда его структур в Лахту", — добавляет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.

"В целом если рассматривать структуру запросов на коммерческие объекты инвестиционного качества в Петербурге, то на первом месте всегда находятся бизнес–центры класса А. Для большинства инвесторов это наиболее понятный, прогнозируемый, стабильный и простой с точки зрения управления доходный актив", — подтверждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Для институциональных инвесторов по–прежнему интересен сегмент гостиниц. "Петербург стабильно привлекает все большее количество туристов и, несмотря на рост предложения на этом рынке за последние несколько лет, его потенциал не исчерпан ни с точки зрения объема проектов, ни с точки зрения их качественного уровня. К тому же нас ждет не только строительство новых объектов, но и реновация устаревших форматов", — говорит Ольга Шарыгина.

"До того как стали обсуждать новый законопроект о хостелах, достаточно часто, особенно перед и после Чемпионата мира, приходили запросы от частных инвесторов на помещения под хостелы и мини–отели. Интерес к гостиничному рынку со стороны инвесторов также есть, все последние события положительно сказались на инвестиционной привлекательности этой отрасли", — утверждает Николай Пашков.

С прошлого года появилась активность в сегменте складской недвижимости. Инвесторы рассматривают складские объекты, прежде всего класса А. В целом, по словам экспертов, рынок коммерческой недвижимости в городе очень узкий и объектов инвестиционного качества, тем более выставленных на продажу, сегодня крайне мало.

Иностранный капитал

По данным Becar Asset Management, доля иностранного капитала в объеме инвестиций в коммерческую недвижимость СПб в 2018 году вырос на 13 п. п. и составил чуть больше 25 млрд рублей. "Доля иностранного капитала в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость все же увеличится или сохранит свои позиции, что тоже неплохо. Иностранные деньги как глоток свежего воздуха для рынка инвестиций. Но сдерживающим фактором станут политические события, например выборы в сентябре", — полагает Ольга Шарыгина.

Отток иностранного капитала с рынка недвижимости Петербурга практически завершен, в прошлом году он составил $15 млн (без учета сделки по покупке ТЦ "Невский центр") по сравнению с $210 млн в 2017 году, отмечает Александр Волошин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate. Доля иностранных инвестиций в Петербург выше, чем в среднем по России, и составляет порядка 30% (по РФ — 20%).

"Основная причина сокращения общего объема инвестиций в недвижимость России связана с осторожностью международных инвесторов на фоне волатильности рубля и санкционной риторики. Для многих институциональных инвесторов российский рынок недвижимости закрыт из–за высокого странового риска", — говорит Александр Волошин.

Эксперты прогнозируют появление новых институциональных российских инвесторов. Они наблюдают возвращение российского капитала из международных юрисдикций.