"Деловой Петербург" запускает серию материалов о том, где и как купить квартиру в Петербурге так, чтобы не пожалеть о своем выборе в будущем.
"ДП" совместно с федеральной системой покупки квартир Living начинают исследование главных строительных площадок Петербурга. В обзорах будет отдельно проанализирован конкретный район, в котором прогнозируется или уже наблюдается резкий рост численности населения. Будущие владельцы квартир в новостройках смогут понять, кто станет их соседями, будет ли ухудшаться транспортная доступность и стоит ли ожидать проблем с социальной инфраструктурой в выбранной локации.
В первой части проекта изучена ситуация, сложившаяся в Кудрово. Оценка проводилась по нескольким основным критериям: плотность населения, характеристики участков, квартирография, образовательные учреждения, медицина и обеспеченность машино-местами. Среди застройщиков были рассмотрены главные параметры, которые влияют на качество жизни.
Статистика и реальность
Согласно последним изменениям в генеральном плане, площадь города на окраине Петербурга превышает 500 га. Полностью или частично здесь сдано 14 новостроек, суммарная площадь жилых помещений составляет более 2 млн м2. На стадии строительства еще девять проектов общей площадью 783,6 тыс. м2.
По неофициальным данным, в Кудрово проживает более 100 тыс. человек, а по информации, предоставленной администрацией МО "Заневское городское поселение", там зарегистрировано всего 32 453 человека по состоянию на 30 декабря 2018 года. Стоит отметить, что, согласно изменениям в генплане, площадь земель под жилую застройку увеличена. Как прогнозируют чиновники, численность населения к 2035 году возрастет до 72 540 человек, что практически не имеет ничего общего с реалиями. Поэтому рассчитывать плотность населения с перспективой на 2035 год, опираясь на официальные данные администрации, не имеет смысла.
Согласно более реальным расчетам экспертов Living, плотность населения в Кудрово сейчас находится на уровне 141 чел/га. Прогнозируемый показатель — 173 чел/га.
Немаловажная характеристика — полезная площадь участка, под которой понимается территория, предназначенная для свободного использования жителями. Согласно полученным сведениям, в пятерку жилых комплексов с самым просторным двором вошли ЖК "Кудрово-Хаус", ЖК "Флагман", ЖК "Вена", ЖК "Австрийский квартал" и ЖК "Вернисаж".
В то же время участок жилого комплекса "Архитектор" от компании "Строительный трест" будет занят сооружениями на 68% — это самый застроенный участок в локации. На втором месте ЖК "Березовая роща" от "Полис Групп" — 41%. Остальные девелоперы укладываются в строительные нормы и правила при застройке участков.
Квартирография
Количество и расположение малогабаритных квартир — еще один весомый аргумент при подборе жилья. Переизбыток мини-формата может стать причиной неустойчивой и неоднородной среды обитания.
Доля малогабаритных квартир в строящихся ЖК в Кудрово
Источник: living.ru
Единственным жилым комплексом с долей малогабаритных квартир менее 50% оказался ЖК "Капитал", ориентированный на семейных покупателей. В строящихся ЖК картина принципиально не меняется. О семейных покупателях подумали в компаниях "Отделстрой" и "Строительный трест": в трех комплексах из девяти доля малогабаритных квартир менее 60%. В целом более 70% в Кудрово — студии и однокомнатные варианты. Лишь 28,09% жилья в районе отведено для семейных покупателей.
Средняя площадь квартир во всех ЖК в Кудрово
Источник: living.ru
Инфраструктура и социальная доступность
Согласно региональным нормативам градостроительного проектирования, на 1 тыс. жителей Кудрово приходится 91 место в школах и 60 мест в детских садах.
Исходя из данных о площади жилых помещений и предполагаемом количестве жителей, на сегодняшний день обеспеченность местами в школах и детских садах должна составлять 6457 и 4257 мест соответственно. Однако реальная картина выглядит иначе.
Из представленной выше диаграммы видно, что количества мест, заложенных при строительстве зданий образовательных учреждений, не хватает, поэтому фактическое количество учащихся и воспитанников превышает проектную мощность. Например, в школах Кудрово учится на 34,6% учеников больше, чем было задумано при строительстве зданий этих школ (3331 вместо 2475 учащихся), а в детских садах — на 47,3% больше (1444 вместо 980 воспитанников).
По тем же нормативам при численности населения 86 846 человек нормировано 7903 места в школах и 5211 мест в детских садах. Таким образом, обеспеченность местами в образовательных учреждениях составит около 30%.
Для того чтобы оценить, хватает ли медучреждений жителям Кудрово, были собраны все амбулаторно-поликлинические пункты, проведено сравнение с городскими нормативами. Оказалось, что фактическая мощность объектов превышает плановую в 1,5 раза. В локации обнаруживается дефицит медицинской инфраструктуры: отклонение плановой мощности от нормы градостроительного проектирования более 80%.
Для выяснения ситуации со стоянками было рассмотрено количество мест в крытых паркингах, на открытых придомовых стоянках, а также учтено, сколько машино-мест будет припарковано на внутридворовых проездах.
Часть застройщиков не позаботились об этом функционале (ЖК "Кудров-Хаус" от ПРОК, "Флагман" от "Арсенал-Недвижимость", "КудроВО" от "Патриот Нева" и "Парклэнд" от "Полис Групп"). Однако есть и такие новостройки, в которых обеспеченность машино-местами в одном лишь паркинге превышает 30%. Например, "Архитектор" от "Строительного треста", "Гольфстрим" от "Арсенал-Недвижимость" и вышедший в продажу "ID Кудрово" от "Евроинвест Девелопмент".
По расчетам аналитиков Living, только в двух новостройках Кудрово проблема с парковкой сводится к минимуму — ЖК "ID Кудрово" и "Гольфстрим". Застройщики позаботились об автовладельцах, запроектировав подземные паркинги и открытые автостоянки. Таким образом, более 80% семей (из расчета один автомобиль на одну квартиру) смогут припарковать личный транспорт у дома. У других жилых комплексов, где коэффициент обеспеченности машино-местами менее 0,3, не исключена вероятность "стихийной" парковки.
Справка:
Living — федеральная система выбора и покупки квартиры на рынке новостроек в 20 регионах России. Уникальный рейтинг каждого объекта, экспертиза всех застройщиков, разработанные командой проекта, помогут сделать правильный самостоятельный выбор. На сайте living.ru 235 застройщиков, более 40 фактов о каждом из них, отзывы тайных покупателей — независимых экспертов. В рубрике "тайный жилец" реализован новый подход к получению и изучению информации о реальной жизни в новых жилых комплексах.
