Генеральный директор ГК "А Плюс Девелопмент" Петр Гавырин рассказал "ДП" о том, откуда берутся банкротные иски, зачем он продал одну из самых успешных компаний индустриальной недвижимости и что станет с рынком в ближайшие пару лет.
Сейчас весь интернет переполнен информацией о том, что "А Плюс Девелопмент" попал под банкротные иски. Что на самом деле происходит с компанией?
— Такие иски исходят от наших подрядчиков, но это всего лишь способ контрагента быстро получить свои деньги.
В чем проблема?
— В том, что мы заняли принципиальную позицию в отношении подрядных организаций. Если раньше мы все проблемы закрывали деньгами и они не выходили вовне, то сегодня мы их решаем не за счет нашей маржи, а через судебную систему. И больше половины решений в судах выносится в нашу пользу, независимо от того, ответчиком или истцом мы являемся.
То есть слухи о временных трудностях компании сильно преувеличены?
— Трудности, конечно, были. В частности, очень негативными оказались 2015 и 2016 годы. С 2012 года мы были лидерами рынка, но при этом какого–то акцента на рентабельность проектов не делалось. Выбранная нами бизнес–модель подразумевала, что лидерство на рынке позволит зарабатывать на эффекте масштаба, и действительно до 2014 года компания ежегодно удваивалась как по объему выполняемых работ, так и по выручке. На пике нашей деятельности было 12 проектов в восьми регионах страны, в том числе в Москве, Ростове–на–Дону, Волгограде, Казани, Уфе, Екатеринбурге, и из–за такого большого количества проектов и их географической разбросанности ими стало сложно управлять. Поэтому в последние 1,5–2 года мы ограничиваемся пятью–семью проектами в двух–трех регионах. Ключевые регионы — Москва и Петербург, причем в планах на ближайшие 2 года именно наш город займет около 30% портфеля проектов.
А почему решили отказаться от реализации проектов в провинциальных городах?
— Там стало сложно работать. Многие говорят, что сейчас в регионах явно наблюдается возврат в 1990–е, и это реально так. Кроме того, инвестиционный спрос в большинстве регионов очень серьезно снизился. В то же время если бы мы в 2012 году не вышли в регионы, то пережить кризис 2014–го мы бы уже точно не смогли. Только благодаря регионам компания до сих пор существует на этом рынке.
А бизнес–ситуацию в Петербурге вы оцениваете позитивно?
— В целом и здесь она мне не очень нравится. После 2014 года объемы инвестиций в сегменте недвижимости падают из года в год — в том числе по причине отсутствия иностранного капитала, который целенаправленно истребляется. При этом со стороны городских властей не видно никакой активности по привлечению долгосрочных инвестиций — нет целенаправленной, осознанной программы, которая могла бы привести к результату. В то же время есть и позитивные моменты. Во–первых, нисходящий тренд, который мы наблюдаем с 2014 года, не может продолжаться вечно, и с лета 2018–го в сегменте индустриальной недвижимости уже появилась определенная активность — в первую очередь на уровне федеральных игроков. На местном рынке она также стала заметна. Но это не связано с тем, что город начинает расти, речь о восстановлении спроса не идет, а с тем, что период депрессии был слишком длинный. Это всего лишь отложенный спрос, который образовался в результате минимального объема инвестиций в течение слишком долгого периода депрессии.
А есть ли шансы у рынка индустриальной недвижимости на восстановление до тех показателей, которые он демонстрировал в пиковые 2007–2008 годы?
— По отношению к тому периоду, конечно, нет. И причина очень проста. Ключевым драйвером любых инвестиций всегда является потребительский спрос, на который бизнес и ориентируется. В те годы было два фактора роста: плотный рост активного потребления и новые стандарты недвижимости. Оба эти фактора толкали рынок в сторону строительства новых объектов. На сегодня новых стандартов, по сути, нет, потому что сегмент индустриальной недвижимости настолько стал стандартизованным и низкомаржинальным, что придумать что–то новое уже практически невозможно. Причем я говорю не просто про Петербург и даже не про Россию в целом. Сейчас это уже мировой тренд, который сформировался с точки зрения продукта. Поэтому нет ни одной причины, по которой мы должны вернуться к тем показателям.
Но хоть как–то рынок будет расти?
— Если мы возьмем за точку отсчета абсолютно провальные 2015–2016 годы, когда объем ввода площадей был ничтожно мал и составлял от 50 тыс. до 100 тыс. м2, то, конечно, по отношению к этим периодам рост будет. Думаю, что в ближайшие 2 года благодаря отложенному спросу сегмент покажет двукратный рост и годовой прирост будет на уровне 200–300 тыс. м2. Для Петербурга это вполне удовлетворительный показатель.
Вы сказали, что сегмент стал низкомаржинальным. Какая в среднем маржа у девелоперов индустриальной недвижимости?
— Зависит от схемы сделки. Но в целом если мы говорим про чисто генподрядные контракты, то маржинальность не превышает 15%. Такого низкого показателя в нашем сегменте никогда не было. Если говорить о рентабельности, то она близка к 1%.
Вы не отказались от операционного управления "А Плюс Девелопмент"?
— У меня, как у основателя компании, есть обязательства, связанные с сохранением ее стабильного состояния. Поэтому я сейчас являюсь генеральным директором, и для меня главное — построение эффективной бизнес–модели.
На самом деле быть владельцем бизнеса для меня никогда не было самоцелью. Для девелопера важнее создание чего–то нового, возможность входить в последние тренды, поскольку циклы изменения недвижимости сейчас стали очень краткосрочными. В наше время реально создать полностью новый продукт за 3 года.
Вы сказали, что работа в российских регионах в связи с падением спроса и особенностями регионального менталитета уже не интересна компании. А какие рынки сейчас, на ваш взгляд, являются наиболее перспективными? Рассматриваете ли вы, к примеру, ближнее зарубежье?
— Да, теоретически рассматриваем, хотя объемы рынка там не самые приоритетные для нас. Если взять Казахстан или Узбекистан, то с точки зрения стандарта и продукта это страны догоняющие, однако объем спроса на индустриальный сегмент у них на порядок меньше, чем в России. Весь Казахстан, который, к слову, сейчас очень активно сотрудничает с российским бизнесом, — это 10–15% московского рынка. Есть запрос и из Узбекистана, но там рынок еще меньше. С Белоруссией, где также наблюдается стабильный спрос, в силу понятных всем причин просто очень сложно работать.
А как насчет Прибалтики?
— Там мы совсем не востребованы. Помимо политики, которая тоже барьеры ставит, мы не можем им предложить ничего уникального, за что они готовы заплатить. У них достаточно развит сегмент индустриальной недвижимости, есть свои подрядчики, которые формируют очень качественный и хороший продукт. Так что нам незачем туда приходить.
На открытии некоторых ваших объектов присутствовал экс–губернатор Петербурга Полтавченко. Значит ли это, что уровень административного ресурса в вашей компании достаточно высокий?
— В нашем сегменте административный ресурс не нужен. Мы работаем с проектами без серьезных градостроительных ограничений, и нет проектов, противоречащих позиции населения или точке зрения городских властей. Мы же работаем в сегменте, который не очень привлекает администрацию, а чиновники сейчас идут туда, где есть социальное напряжение, потому что это электорат, голоса и иже с ними. В нашем случае административный ресурс возможен в рамках региональных льгот по налогам, и мы этим пользуемся.
Когда вы заработали свой первый миллион долларов?
— В 2007 году, как раз на пике развития российского рынка недвижимости. Это был хороший период. Тогда все зарабатывали быстро и много, рынок бурно рос с 1998 года, и поглощалось все, что ни создавалось, несмотря на крайне низкий уровень профессионализма. А мы сделали ставку на рост профессионализма и стали одной из самых востребованных компаний.
