Северное побережье Финского залива как будто застыло между двумя образами будущего. Очевидный и простой путь — элитное жилье, коттеджи, апартаменты и высокие заборы на пляжах. Альтернатива — создание полноценного лечебно–оздоровительного кластера, в котором вместо апарт–отелей появляются санаторные комплексы. Но это дороже и гораздо сложнее окупить.
В зоне притяжения Лахты
Сейчас в районе действует более 40 учреждений санаторно–курортного комплекса (14,5 тыс. мест). Как они попадали в частные руки — история отдельная и часто захватывающая (загадочной сменой собственников санатория "Черная речка" интересовался даже глава Следственного комитета Александр Бастрыкин). В столь непрозрачных условиях сохранить общественные пространства смогли, понятно, не все.
Примеры апарт–отелей — ЖК "Русские сезоны" в "Сестрорецком курорте" (от RBI) и ЖК "Светлый мир внутри" на участке пансионата "Дюны" (от Seven Suns Development). Судьба оставшихся территорий "Дюн" пока туманна, равно как и будущее санатория "Белые ночи". Первый год назад у ЛСР выкупило ЗАО "Лидер", принадлежащее Газпромбанку. Второй ушел в аренду газпромовскому же "Согазу" до 2066 года. Как говорят, свою изначальную функцию активы после реконструкции не изменят. Вопрос лишь в том, кого будут оздоровлять — всех желающих или только менеджеров предприятия, переехавших по соседству в "Лахта–центр".
С 2017 года в Смольном обсуждали возможность присвоения северному побережью Финского залива статуса лечебно–оздоровительной местности. Это могло бы значительно ограничить новое строительство на этой территории, даже медицинские объекты имели бы право появиться не любые. Вопрос еще не закрыт, но после того, как из Смольного ушли ключевые лоббисты, дискуссия почти свернулась.
Ничего не слышно и о компании "Северо–Запад Инвест", которая хотела намыть территории у Сестрорецка (объем инвестиций — 250–300 млрд рублей). Проект связывали с совладельцем "Новатэк" Леонидом Михельсоном, однако в 2016 году "Ведомости" написали, что его долю выкупил член совета директоров "Фосагро" Игорь Антошкин. Противники, кажется, выдохнули, и даже появившийся в декабре заказ Смольного на проектирование дорог для намыва за 51 млн рублей их не пугает. Возможно, зря, ведь теперь в опасной близости "Лахта–центр", да и вообще Курортный район всегда слыл местом компактного проживания (или хотя бы летнего отдыха) петербургской элиты.
На осколках завода
Чем Сестрорецк точно похвастаться не может, так это развитой промышленностью. По данным Петростата, объем отгруженной продукции за 2017 год составил 176,2 млрд рублей. Однако практически весь этот объем обеспечен компаниями, подконтрольными южнокорейскому Hyundai. Например, выручка ООО "ХММР" за 2017–й составила 151 млрд рублей.
"Мы изначально выбирали площадку, исходя из ее хорошего логистического расположения, близость ЗСД и КАД позволяет оперативно доставлять компоненты и автомобили, — объясняет директор производственного управления ООО "ХММР" Андрей Казак. — Но Курортный район — это традиционно рекреационная зона, поэтому тут важно создавать только современные, экологически чистые производства".
Ключевой же промышленный актив, который существовал здесь с Петровских времен, — Сестрорецкий инструментальный завод — свернул производство в 2009 году. Сейчас его территории поделили между собой две компании. Одна нацелилась на редевелопмент и планирует возводить коммерческую недвижимость. Другая смогла сохранить промышленное лицо, организовав внутри завода технопарк, и теперь сдает территории в аренду менее крупным предприятиям. Компетенции самые различные, здесь есть и частная конюшня, и классический для бывших заводов шиномонтаж, производство мебели, пластиковых изделий, а также уникальный бизнес по выращиванию алмазов для микросхем.
"Инструментальный завод потреблял огромные мощности, поэтому мы смогли разместить крупные энергоемкие предприятия, которые не смогли найти альтернативу нигде, и по мощностям, и по цене на аренду. Тем, кто продвигает бизнес на севере Петербурга, удобно у нас работать, потому что мы находимся в противовес трафику. Утром все едут в город, к нам пробок нет, вечером — наоборот", — рассказывает Ирина Мешко, руководитель проекта "Восков Технопарк". Однако сейчас, по ее словам, площадка достигла потолка по мощностям. Чтобы появлялся новый бизнес, не хватает электроэнергии, и компания планирует строить свой энергокомплекс с использованием газогенераторов. Сложности остаются и с подъездами для грузового транспорта.
Еще одна перспективная для бизнеса зона находится в Белоострове: к северу от Сестрорецка есть крупный резерв земли под промышленную застройку. В феврале Смольный заказал за 800 млн рублей строительство развязки, которая свяжет территорию с ЗСД.
Два часа до электрички
Из–за того, что живого бизнеса немного, средняя зарплата в Курортном районе ниже среднегородского уровня примерно на 10% и составляет 62,6 тыс. рублей. Многие вынуждены работать таксистами или горничными в санаториях. Большинство ездит зарабатывать в Петербург, и это реальная проблема.
"Находимся близко к городу, но на дорогу приходится тратить много сил, — сетует Анна Шушпанова, координатор движения "Против захвата озер". — Приморское шоссе расширять некуда, вторую колею железной дороги на Тарховку убрали, а число жителей увеличивается. Закончил ты работать, казалось бы, 30 минут ехать до Сестрорецка — но либо пробки (особенно если это пятница и лето), либо должен ждать электричку, которая ходит раз в 2 часа".
Впрочем, от некоторых жителей приходится слышать, что транспорт им и не нужен, лишь бы сохранился "курортный" статус. В 2018 году здесь построили лишь 66,6 тыс. м2 жилья (1,7% от общегородского объема), но люди опасаются уплотнительной застройки, если район станет более доступным. Уже сейчас государственных детских садов и школ не хватает (появляются частные, но не всем они по карману). В Сестрорецке нет родильного дома, причем в районе самая низкая по городу рождаемость.
Качественных торговых и офисных центров нет тоже, и вряд ли они появятся в ближайшие 3–5 лет, считают эксперты. "Плотности населения Курортного района недостаточно для строительства более или менее крупных объектов, прежде всего торговой недвижимости. Поэтому здесь будут появляться только небольшие, направленные на узкую аудиторию, а также различные проекты с большой рекреационной частью", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
Благоустройство пляжей идет, но тоже странно. Как жалуются местные активисты, власти не хотят закупать дизайнерские легкие кабинки или переносные лежаки, а вместо этого предпочитают закатать все в бетон (есть даже предположение, что этот способ якобы помогает проворачивать незаконные схемы).
Получается, люди не доверяют предпринимателям, частный бизнес опасается низкого спроса и проблем, а власти не могут гарантировать ни инфраструктуру, ни компромисс в общественных дискуссиях. Показательный итог — объем инвестиций в основной капитал, который за прошлый год составил мизерные 2,4 млрд рублей. Это меньше чем полпроцента от всех вложений в будущее Петербурга.
“
Ежегодно в санаториях Курортного района обслуживается более 300 тыс. отдыхающих, в том числе более 20 тыс. детей проходят лечение. На этом рынке не только исчезают старые игроки, но и появляются новые, как, например, wellness–курорт «Первая линия».
Сейчас нам нужно вовлечь в процесс санаторно–курортного лечения и отдыха как можно больше жителей региона. Это позволит решить ряд важных для города социально–экономических задач, повысить заполняемость санаториев в низкий сезон, а следовательно, укрепить их материально–техническую базу и сформировать более качественный медицинский продукт. Если госорганы смогут оказать действенную организационно– финансовую поддержку отрасли в формате госзаказа, то это также даст повод для оптимизма при оценке перспектив развития Курортного района как региональной здравницы.
Мощный дополнительный импульс для развития может придать обустройство прилегающих к санаториям территорий. Если когда–то появится возможность и средства в бюджете для обустройства единой набережной европейского уровня вдоль всей обжитой части побережья Финского залива, охватывающей в том числе санатории и пансионаты, то это на порядок повысит статус всего Курортного района как зоны цивилизованного пляжного отдыха.
Собственники и потенциальные инвесторы должны уловить социальный заказ на оздоровление населения страны. Можно достаточно уверенно говорить о данном направлении как о новом тренде и о его капитализации на горизонте 5–10 лет в виде увеличения потребительского спроса. Главное — правильно выбрать ориентиры и не бояться начинать что–то новое.
Михаил Горба
генеральный директор ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт»
“
У Курортного района невероятный потенциал, но он страшно недооценен. Поэтому собственники земли в этой локации считают, что их активы стоят огромных денег, и при любой попытке аренды или покупки выставляют соответствующие ценники. А инвесторы, готовые развивать инфраструктуру локации, не могут вкладывать такие суммы, потому что они не укладываются в финансовую модель инвестиционного проекта. Они не смогут окупить все необходимые вложения, учитывая проблемы с транспортной доступностью, высокой сезонностью, неухоженностью и другие масштабные проблемы.
На мой взгляд, власть могла бы инициировать масштабный проект, который был бы расположен дальше Зеленогорска. Идея звучит неожиданно, но в том случае, если бы в этом направлении появился знаковый объект, сравнимый масштабом с «Лахта–центром», например большой курортный комплекс с высотной составляющей, инфраструктура тоже шагнула бы дальше — появились бы развязки, торговля и прочее.
Ольга Шарыгина
управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management
“
Во всех европейских городах, имеющих выход к морю, набережная — это одна из главных частей города, которая неизменно привлекает туристов, жителей и приносит хороший доход в местный бюджет. Береговая линия должна работать и быть окупаемой. Объявить Курортный район неприкосновенным, к чему не раз призывали активисты, — значит лишить его развития, а петербуржцев — зоны отдыха.
Алексей Бушуев
директор по продажам Seven Suns Development
“
В этом году у нашей «Рыбы на Даче» юбилей. Если такой большой ресторан со своей территорией просуществовал успешно 10 лет, значит, в целом дела в Курортном районе обстоят неплохо. Нам кажется, что открытие ЗСД значительно повлияло на жизнь как людей, так и бизнеса в Сестрорецке.
С одной стороны, уменьшился поток автомобилей на трассе, а значит, и случайных гостей, которые завернули в ресторан по пути, стало меньше. С другой стороны, добраться из центра города, с Петроградской стороны или Васильевского острова до «Рыбы на Даче» сейчас можно всего за полчаса по очень комфортной и красивой трассе ЗСД без пробок в любое время дня.
Арам Мнацаканов
ресторатор
От неолита до Ленина
— Первого человека ионизированный воздух в устье реки Сестры привлек еще 3 тыс. лет назад. Археологи нашли в этом районе 11 стоянок времен неолита. В новое время первое упоминание о торговом поселении–ярмарке Сюстербэк встречается в шведских хрониках 1643 года. Настоящее преображение случилось в Петровскую эпоху. В период Северной войны, в 1721 году, здесь основали Сестрорецкий оружейный завод. Действие машин на предприятии обеспечивала плотина, которая запрудила реки Сестру и Черную. Так появилось искусственное озеро Сестрорецкий разлив.
— В 1741–1743 годах сооружены первые укрепления на случай вторжения шведов. В 1854 году к окрестностям Петербурга подошла англо–французская эскадра, а в июне 1855–го англичане даже совершили попытку захватить Сестрорецк. При обстреле парка Дубки англо–французским флотом погиб российский младший офицер, но десант на эти земли высадиться так и не посмел.
— После постройки Приморской железной дороги Сестрорецк стал крупнейшим центром отдыха на всем побережье Финского залива, в 1900 году здесь заработал первый санаторий «Сестрорецкий курорт». Богатая природа стала надежным пристанищем и для Владимира Ленина, который вместе с товарищем Зиновьевым скрывался здесь от преследований Временного правительства.
