Для начинающих частных инвесторов стрит–ретейл привлекателен тем, что при не очень высоком пороге входа на рынок можно получить прибыль в обозримом будущем
Успешным бизнесменам часто задают вопрос: "Как вы заработали первый миллион?" Если взять стрит–ретейл, нужно говорить, конечно, о миллионе долларов как о наиболее привлекательной в текущих условиях цели (возможно, промежуточной) для бизнеса. Чтобы ее достичь, начинающему частному инвестору, который хотел бы выйти на рынок стрит–ретейла, нужно решить несколько задач: определиться со стратегией инвестирования, найти средства на приобретение помещения и грамотно управлять объектом, чтобы он приносил ожидаемый доход.
Плата за риск
Существует три стратегии работы на рынке стрит–ретейла, считает президент ГК RENTAАртем Гудченко. Первая — девелоперская, когда приобретается объект, имеющий потенциал для развития. После улучшения он стоит дороже, а значит, приносит более высокий доход.
Вторая — консервативная стратегия получения стабильного дохода. Для этого находится хорошее помещение в локации с высоким трафиком, где не предвидится серьезных изменений. В идеале это помещение, где давно и стабильно работает качественный арендатор с хорошим долгосрочным договором аренды. Даже если в будущем конкретный арендатор покинет это помещение, найти ему замену в данном месте в течение 3 месяцев не составит большого труда.
Третья стратегия направлена на сохранение капитала, как правило, в иностранной валюте. "Для того чтобы не зависеть от курса валют, необходимо найти супер-объект в локации с высоким спросом, такой как Невский проспект или премиальный исторический центр, — поясняет Артем Гудченко. — Высокий пешеходный трафик формируется здесь в том числе за счет туристического потока". В таких локациях, по его словам, ставка всегда будет двигаться за валютой, но капитал при этом будет оставаться в рублевой зоне.
Чем менее рискованна стратегия, тем меньше доходность и тем больше средств требуется на первоначальном этапе. Например, при сохранении капитала доходность редко превышает 10% годовых. Просто сдавая объект в аренду и индексируя год от года арендную плату, можно получать 12–15% годовых. А вот все, что выше 20%, связано с более рискованными сделками.
"Если говорить упрощенно, вы приобретаете объект с определенными недостатками на свой страх и риск, производите некие улучшения и продаете его на рынке значительно дороже, — отмечает Артем Гудченко, — в этом случае вы получите дополнительный доход не только за счет аренды, но и за счет добавленной стоимости".
Молодых инвесторов, по мнению специалистов, должна заинтересовать девелоперская стратегия, так как оба других варианта рассчитаны на тех, у кого уже есть приличный капитал для инвестиций. А для начинающих частных инвесторов интереснее активный заработок.
Найти свое
Главное для девелоперской стратегии — выбрать объект, доступный по цене и с хорошим потенциалом для роста капитализации. Искать надо помещения, которые можно и нужно улучшать. Например, разделить помещение на несколько частей, согласовать перепланировку, увеличить витрины, сделать дополнительные входы, повысить электрическую мощность и т. д. А главное — найти и привлечь в объект качественного арендатора по более высокой арендной ставке. Все эти улучшения капитализируют объект, и тогда он станет привлекательным с точки зрения инвестиций.
Инвестиции в стрит–ретейл должны производиться с четким пониманием окружения и трафика. Так, сложность приобретения объекта в новостройках заключается в том, что сейчас они возникают не точечно, а целыми микрорайонами, где инфраструктура еще не сложилась, поэтому перспективы конкретного помещения весьма туманны.
"Найти хороший объект для девелопмента — задача непростая. Одного портала, где была бы представлена вся информация по объектам в государственной или частной собственности, не существует", — рассказывает Артем Гудченко. На этом этапе разумно обратиться к профессиональной управляющей компании, которая имеет опыт не только подбора помещений, но и их эксплуатации.
Сто друзей
Минимальный "чек" для входа на рынок стрит–ретейла сегодня — 15–20 млн рублей. "Я бы говорил скорее о 20 млн рублей и более, так как качественных объектов дешевле крайне мало, — комментирует Артем Гудченко. — Если у вас их нет, найдите друзей, у которых есть деньги и желание подзаработать". На самом деле достаточно реально сформировать небольшой инвестиционный фонд из трех–пяти человек, каждый из которых внесет свой небольшой капитал. Второй вариант — бизнес–ипотека. Найти банк, который готов дать ипотеку на коммерческое помещение, сейчас можно, хотя и сложно.
Другими глазами
Когда найдены и объект, и средства на его приобретение, главная задача — реализовать запланированные улучшения. "Если вы застрянете на этом этапе, то второго шанса может и не быть, — отмечает Артем Гудченко. — Часть денег вы потеряете, часть денег зависнет в самом объекте, и энтузиазм делать что–то на этом рынке надолго пропадет". Чтобы избежать фиаско, нужно обладать большим запасом знаний, которые молодой инвестор не может ни прочитать в учебнике, ни узнать на мастер–классе или вебинаре. Поэтому логичным шагом является найти партнера, такими компетенциями обладающего. Чаще всего это профессиональная управляющая компания, которая будет работать с объектом по утвержденному плану, исходя из уровня предполагаемого дохода и рисковой стратегии.
Успех девелоперской стратегии заключается в скорости реализации улучшений и минимизации их себестоимости. Привлечение управляющей компании позволяет в том числе поделиться частью рисков, заключив договор, где прописана обязанность УК провести определенные улучшения в определенные сроки за определенные деньги, предусмотрев санкции за нарушение условий договора. Если что–то пойдет не так, штраф позволит компенсировать часть недополученной прибыли. "Профессионализм управляющей компании легко определить по тому, готова ли она брать на себя материальную ответственность за нарушение сроков, качества и стоимости, — говорит Артем Гудченко, — большинство на этом рынке не готовы".
История с продолжением
Если удалось пройти этот путь и объект начал приносить больше денег, его капитализация выросла, то начинающий инвестор начинает подумывать, не купить ли ему еще второй объект. В таком случае первый объект можно не продавать, а использовать как залог для банковского кредита — он сам становится источником для расширения портфеля инвестиций. Раньше такую схему применяли частные инвесторы на рынке жилья, приобретая в ипотеку квартиру на стадии котлована. Кроме того, начинающим инвесторам на этом рынке может понадобиться качественная юридическая поддержка. "К нам часто обращаются предприниматели, чтобы определиться с формой владения, налоговым режимом, задают вопросы, как зарегистрировать ИП или оформить патент", — рассказывает управляющий партнер компании Legal to Business Светлана Гузь. Не менее важно грамотно оценить риски на каждом из этапов проекта, учесть их в договорах с арендатором и управляющей компанией.
