Один из главных аргументов, которым девелоперы, реализующие проекты апартаментов, привлекают покупателей, — доходность будущих вложений. "ДП" проанализировал, кто и сколько предлагает заработать. И как проверить обещания.
Как говорят девелоперы, номер в апарт–отеле оказывается зачастую выгоднее депозита, классического арендного жилья и инвестиций на рынке ценных бумаг. Для упрощения привлечения покупателей апартаментостроители чаще всего предлагают покупать не просто апартаменты, а готовый продукт с определенной доходностью, которую формируют в отдельные программы.
На рынке гостиничных апарт–комплексов сегодня представлено два основных вида доходных программ. "Первые позволяют получать фиксированные выплаты ежемесячно в течение нескольких лет. Как правило, суммы варьируются в диапазоне от 20 тыс. до 40 тыс. рублей, в зависимости от проекта. Такие программы чаще всего выбирают начинающие инвесторы, стремясь обезопасить себя от сезонных колебаний спроса: собственник получает выплату независимо от того, сдавался его номер или нет", — рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. Второй тип программ основан на более гибкой системе — у инвестора нет ограничений по ежемесячному доходу. В высокий сезон с такой программой можно заработать в несколько раз больше, но нужно быть готовым, что со спадом туристической активности доходы могут снижаться. Могут быть и другие варианты программ, но они, как правило, являются производными от этих двух.
Три программы
Совокупный номерной фонд в действующих сервисных апарт–отелях сейчас составляет 3 625 апартаментов, подсчитали в ГК "БестЪ". В 2019 году на рынок выйдет еще 4475 апартаментов (с учетом первой очереди VALO, апарт–отеля LIKE, только что состоявшегося ввода "Круиз–Апарт" и перенесенного ввода последних корпусов Salut!). "Доля сервисных апарт–отелей будет увеличиваться и дальше, потому что застройщики в 90% случаев понимают, что не продадут номера (сьюты) инвесторам, если в комплексе не будет сервисной инфраструктуры, доходной программы. В 2020 году прирост номерного фонда составит 5245 номеров. К началу 2020 года подойдет к отметке 13 300–13 500 юнитов", — прогнозирует Андрей Лушников, президент ГК "БестЪ".
По данным Colliers International, различные программы доходности предлагаются сегодня в 15 апарт–комплексах, находящихся в продаже. В среднем озвученные девелоперами и УК ставки гарантированной доходности находятся на уровне 8–9% годовых, негарантированная доходность подразумевает определенные риски, но предлагает более высокий уровень доходности в рамках такой программы — около 12–14%.
В ГК "Пионер" продаются апартаменты с программами "Гарантированный доход" и "Обратный выкуп". "Весь пул апартаментов, предусмотренных для реализации по данным программам, уже продан. Самой востребованной программой являлась программа "Гарантированный доход", которая позволяет инвесторам получать доход от аренды апартаментов и вне зависимости от "простоев" без арендаторов", — рассказал руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК "Пионер" Евгений Межевикин. "Наши программы доходности приносят собственникам инвестиционных юнитов от 8 до 17% годовых — в зависимости от выбранной программы.
Так, например, номер, который в 2014 году стоил 3,13 млн рублей, при среднегодовой доходности 12,66% с учетом всех затрат принес собственнику за 4 года 49,61%", — поведала Евгения Гиль, руководитель дивизиона апарт–отелей Becar Asset Management.
У PLG разработано три инвестиционные программы: S (для микроинвесторов со входом от 300 тыс. рублей и доходностью 9–12,23% в год), М (от 2,3 млн рублей, позволяет приобрести один юнит с доходностью до 17% в год) и L (вход в проект обойдется от 10,2 млн рублей, что эквивалентно покупке 100 м2 или нескольких юнитов с доходностью 12–17% в год).
"Недавно мы расширили классификацию наших инвестпрограмм до категории XL, так как получаем запросы от покупателей, желающих приобрести номера суммарной площадью более 500 м2", — говорит Марина Павлюкевич, генеральный директор группы компаний PLG.
Но не все девелоперы считают проценты. "VALO осознанно отошел, что называется, от процентов к суммам: покупатели лучше понимают доходность своих будущих апартаментов на примере реальных денег", — объяснил Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало сервис". По его словам, сейчас компания предлагает три доходные программы: Business Classic — от 25 тыс. рублей в месяц (долгосрочная аренда), Business Progressive — от 40 тыс. рублей в месяц (краткосрочная аренда), Business Garant — гарантированные 29 тыс. рублей + 10% от дохода свыше.
По оценке Карины Шальновой, директора RBI PM, доходность инвестиций в сервисные апартаменты доходит до 13% годовых, не считая дальнейшей капитализации самого актива с момента его покупки на стадии строительства. "При долгосрочной аренде апартаментов можно рассчитывать на доход 9–11%, традиционная квартира же будет приносить 5–7% годовых. Финансовые инструменты, такие как рублевый депозит в банке или федеральный заем, сегодня не дают сравнимые с юнитами в апарт–отеле показатели. К примеру, вклады в рублях приносят 6–8%", — говорит она.
Доходность номера в апарт–отеле зависит от множества факторов, в том числе от стадии, на которой производится покупка. Темпы индексации цены за квадратный метр в апарт–сегменте сегодня выше, чем в жилой недвижимости. Поэтому приобретение юнита в апарт–отеле на ранних сроках строительства позволяет значительно увеличить стартовый капитал. На сколько — зависит от проекта и качества его исполнения.
Отдельный контроль
Впрочем, в большинстве случаев обещанной доходности девелоперы не учитывают расходы. Например, вознаграждение управляющей компании. Так, например, в ГК "Пионер" оно составляет 20% от этой суммы. У PLG оператор оставляет себе 25% дохода, генерируемого номером. "Остальные 75% выплачиваются собственнику. Оператор берет на себя все расходы на амортизацию юнитов и обеспечение их заполняемости", — говорит Марина Павлюкевич. Кроме того, инвестор–покупатель оплачивает все коммунальные расходы. По словам участников рынка, они составляют в среднем от 3 тыс. до 9 тыс. рублей в зависимости от площади апартамента. Впрочем, не удовлетворяясь традиционными программами доходности с конкретными цифрами или процентами, девелоперы ищут новые способы расчета доходности. "В новом корпусе VALO будет действовать "котловой метод". Все доходы и расходы в процессе работы с номерным фондом будут собираться в общий "котел". Прибыль же мы будем делить пропорционально количеству апартаментов, которые находятся в собственности. Плюс такого метода состоит в том, что эта система абсолютно прозрачна: сомнений в том, как грузится именно ваш юнит, не возникает, потому что вы зависите от экономики юнитов в целом", — уточняет Константин Сторожев. По его мнению, это более справедливый метод. "При большом количестве тарифов и "сложной" загрузке делать сбалансированными доходы всех номеров практически невозможно. Может быть так, что номер снимет по самому дорогому тарифу гость "с улицы", в ином случае в юниты могут заселиться туристические группы по умеренному тарифу. На техническом уровне это закрывается гостиничными программами, однако от УК это требует отдельного контроля, чтобы обеспечить этот баланс. В ситуации, при которой доходность не зависит от того, как загружается конкретный номер, мы получаем справедливую систему распределения доходов", — уверен Константин Сторожев.
Впрочем, реальность любых цифр всегда можно проверить, подсчитав самостоятельно. По словам участников рынка, при трехзвездочном размещении при краткосрочной аренде стоимость ночи в инвест–отеле составляет от 1800 рублей в низкий сезон до 5–7 тыс. рублей — в высокий.
При среднесрочной аренде (несколько месяцев) стоимость проживания колеблется в пределах 25–50 тыс. рублей в месяц.
