Эксперты считают превращение Ближней Рогатки в новый петербургский сити вполне закономерным.
По данным аналитиков, в пешеходной доступности от "Московских ворот" строится 90–100 тыс. м2 офисной недвижимости. "В Московском районе есть возможность построить здания с нуля, качественные и с хорошей инженерией, а главное — с парковкой. Что привлекает в объекты арендаторов", — говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в СПб.
В нынешнем году планируется ввод третьей очереди проекта "Премьер Лига" от девелопера "Машстройконструкция" с арендуемой площадью (GLA) около 15 тыс. м2. Новый БЦ появится между уже действующими зданиями и свяжет независимые объекты в единую линию. Очевидные достоинства объекта — расположение на первой линии Лиговского пр. За ним большая территория, имеющая потенциал дальнейшего развития.
Девелопер "Заслон" намерен ввести к 2020 году БЦ "Атлас Сити". "Это два новых офисных здания в локации, где у собственника уже есть действующий БЦ. Новый проект может быть реализован в формате как сдачи в аренду, так и продажи. Оба здания имеют подземную парковку. Уже закончено строительство основных конструкций, начинается отделка", — пояснили "ДП" в JLL.
БЦ "Собрание" также прирастет второй очередью GLA 15 тыс. м2. Компания "Адамант" решилась на реализацию новой фазы из–за успеха первой очереди. Если существующее здание сдано в основном небольшим компаниям, то во второй очереди девелопер рассматривает возможность формата built–to–suit.
Бизнес–центр появится и на Черниговской, 8. Это еще один проект компании "Адамант", представляющий собой редевелопмент с сохранением фасадов здания. Общая площадь проекта — 70 тыс. м2, но объем офисной части в нем финально не определен. "Потенциально проект такого масштаба может оказать значительное влияние на рынок", — уверены эксперты из JLL.
Fort Group планирует создать БЦ на Московском, 115. Это проект редевелопмента в промзоне, сочетающий сохранение исторического здания и новое строительство. В составе комплекса заявлен фуд–холл. Проект находится в начальной стадии, еще дорабатываются основные моменты. Правда, владелец Fort Group Максим Левченко заверил журналиста "ДП", что никакого отношения к проекту не имеет.
"Зона бизнес–кластера у "Московских ворот" продолжает оставаться одной из наиболее активно развивающихся. Здесь в стадии проектирования и строительства порядка 100 тыс. м2. В том числе БЦ "Дом Пушнины" (GLA — 10 тыс. м2), который находится в процессе завершения реконструкции, и объект на Варшавской, 3, где в I квартале 2019 года компания "Газпромтрансгаз Санкт–Петербург" получила разрешение на строительство офисного центра, но параметры проекта пока не анонсировались", — говорят эксперты из компании Maris в ассоциации с CBRE. На данный момент средние запрашиваемые арендные ставки в районе составляют от 1,2 тыс. рублей в классе В+/В и 2 тыс. рублей за 1 м2 для класса А. Большая часть из них занята одним арендатором.
В целом на Московский район приходится 19% от общего объема предложения офисных площадей. По данным Colliers International, рядом со станцией метро "Московские ворота" совокупно представлено 95 тыс. м2 (GLA) качественной офисной недвижимости, в числе которой БЦ "Фландрия Плаза" (GLA — 21,1 тыс. м2), БЦ "Мегапарк" на Заставской, 22 (GLA — 25,9 тыс. м2), БЦ "Премьер Лига" (GLA — 10,2 тыс. м2) и др.
"Большое количество проектов на Ближней Рогатке обусловлено отличной транспортной доступностью и оптимальным расположением относительно Пулково и исторического центра. Открытие центрального участка ЗСД привело к росту спроса на данную локацию. Наличие промышленных площадок, которые уже не используются под производство, приводит к возможности их редевелопмента. При этом в данной зоне мало производственных объектов, которые попадают под жесткие градостроительные ограничения. Существующие обременения позволяют реализовывать проект с просчитываемыми административными рисками. А растущий уровень арендных ставок и низкая вакантность здесь способствуют минимизации рыночных рисков. И, наконец, в локации расположено несколько структур "Газпрома" (БЦ "Электро" и Fort Tower), что также способствует устойчивому спросу на офисные площади. К недостаткам данного района можно отнести неоднородность окружения, так как лишь часть территории уже подвергнута редевелопменту. Поэтому все заявленные проекты относятся к классу В+/В, тогда как проектов класса А нет", — резюмирует Регина Волошенко.
