Площадку крупнейшего в советские годы виноперерабатывающего завода "Самтрест" готовят под застройку. За участок просят 650 млн рублей. Не исключено, что цена взлетит до 1 млрд рублей. Опрошенные "ДП" эксперты называют заявленную стоимость завышенной.
В Невском районе Петербурга на продажу выставлен земельный участок площадью 2,27 га, расположенный на территории бывшего завода виноградных напитков "Самтрест". За актив на улице Новоселов, 49, холдинговая компания "Альянс-Инвест" просит 650 млн рублей.
Один из вариантов сделки предполагает повышение стоимости недвижимости до 1 млрд рублей. Как сообщил "ДП" коммерческий директор ленд-девелопера Евгений Везен, территория в сером поясе перспективна под жилую застройку либо может использоваться как полноценный арендный бизнес с высоким доходом.
Пути расходятся
Собственник решил вывести актив на рынок в большей степени ради уточнения спроса. "Желания продать быстро и дешево пока нет", — отметил Везен.
По информации ХК "Альянс-Инвест", сейчас выставленная на продажу недвижимость находится в промышленно-деловой зоне и предполагает многоэтажную застройку. Для будущих покупателей актива уже разработан проект ЖК комфорткласса с двумя планировочными вариантами, отличающимися только расположением паркингов. В обоих случаях речь идет о возведении жилого комплекса из нескольких домов высотой от 8 до 22 этажей. В целом площадь квартир должна составить 41,5 тыс. м2.
Основными преимуществами объекта, по мнению "Альянс-Инвест", можно назвать хорошую транспортную доступность и развитую социальную инфраструктуру квартала. В непосредственной близости от участка расположены три детских сада и две школы. Чуть дальше находятся торговые центры, спортивные комплексы и парки.
Реализация проекта ЖК — не обязательное условие для потенциального покупателя. Новые владельцы, по словам Везена, смогут использовать актив из складских и офисных помещений как полноценный арендный бизнес. На данный момент, по оценке "Альянс-Инвест", он приносит 12% годовых, а при увеличении ставки с 254 руб./м2 до 300 руб./м2 этот показатель может вырасти до 16%.
Один из вариантов сделки, по которому либо владелец участка, либо сам застройщик готовит необходимую документацию для жилой застройки и согласует проект с властями, предполагает увеличение ценника до 1 млрд рублей.
По мнению руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, ценник неоправданно завышен. "С точки зрения стоимости продажи до текущего момента большинство девелоперов ориентировалось на жилье: строить и продавать его наиболее выгодно. Но сейчас девелоперы при оценке перспектив проекта будут учитывать изменения по 214-ФЗ и работу с эскроу-счетами по новым объектам. Это дополнительные расходы на обеспечение привлеченных заемных средств, но это увеличение может быть скорректировано более лояльной ценой приобретения прав на земельный участок. Это может позволить уложиться в те параметры, которые делают проект экономически эффективным. В данном случае при том объеме квадратных метров, который предполагается к реализации, цена выглядит существенно завышенной", — говорит эксперт.
Ранее на указанной площадке располагались мощности крупнейшего в советские годы виноперерабатывающего завода "Самтрест". Как сообщал "ДП", после банкротства АОЗТ "Самтрест-Самеба-Санкт-Петербург" имущество перешло к ООО "Самтрест-Санкт-Петербург". Стоимость сделки составила чуть более $1,4 млн. Организация, ставшая новым владельцем активов, в свою очередь, была ликвидирована в августе 2018 года на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Промзоны сжимаются
По сведениям Colliers International, до конца нынешнего года на промышленных территориях Петербурга будет построено около 900 тыс. м2 жилья, что на четверть меньше прошлогоднего результата, когда было введено 1,2 млн м2. Снижение темпов ввода жилья в бывших промзонах — общерыночный тренд, который объясняется высокой базой прошлого года. Ожидается, что в 2020 году объем строительства вновь прибавит, а в 2021 году составит уже 1,03 млн м2.
По последним данным, в Петербурге насчитывается 11 крупных промышленных участков площадью более 10 га, где ведется жилая застройка. Их суммарные размеры достигают 383 га. С вводом запланированных на 2019 год объектов объем застройки серого пояса составит 6,8 млн м2.
Невский район выступает абсолютным лидером в освоении промзон: здесь возводится 1,2 млн м2 жилья. В этой локации находится ЖК "Цивилизация", один из самых крупных в городе проектов редевелопмента, общая площадь квартир в котором составляет более 800 тыс. м2. Второе и третье место занимают Выборгский и Московский районы.
"Сегодня любой проект редевелопмента — это долгосрочная инвестиция, позволить себе которую из-за обилия слепых зон в области изменения функционального назначения участка может далеко не каждый застройщик. Улучшить ситуацию могут объединенные усилия девелоперов, направленные на проработку в комитете по градостроительству нового вектора развития города, усовершенствование юридических механизмов", — подчеркивает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
