Доля свободных площадей на рынке качественных складов достигла минимума.
Объем вакантной качественной складской недвижимости Санкт–Петербурга достиг наименьшего значения с середины 2014 года. Основной причиной уменьшения свободных помещений стал минимальный объем ввода складов на протяжении последних лет.
По данным JLL, в Санкт–Петербурге вакансия уменьшилась до 3,6%, причем за первые 3 месяца года показатель снизился на треть. По оценкам Colliers International, доля свободных складских площадей за календарный год — с марта 2018 года по март 2019 года — в Петербурге снизилась с 4 до 2,7%. При этом в классе А доля вакантных помещений уменьшилась с 3 до 2%, а в классе В — с 6,2 до 4%. Эксперты объясняют "вымывание" свободных площадей в обоих классах ограниченным вводом нового спекулятивного предложения, а также высоким спросом на качественные помещения.
Спрос рождает….
Объем сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2019 года превзошел показатель I квартала 2018 года в 2,7 раза и составил около 49 тыс. м2, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. "Арендаторы из сегмента розничной торговли сохранили за собой лидирующую позицию в сделках аренды — объем занятых ими площадей составил около 34 тыс. м2", — говорит Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg,
В Colliers International объем сделок по аренде складов оценили в 38,3 тыс. м2, что почти в 2,5 раза превышает показатель I квартала 2018 года. "В числе крупнейших сделок: аренда компанией IVC, производителем напольных покрытий, 10 тыс. м2 в складском комплексе "Уткина Заводь", а также аренда компанией "Оптиком", производителем упаковки, канцтоваров и хозтоваров, 5600 м2 в СК "Октавиан", — рассказал Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
Снижение вакантности привело к росту ставок аренды — впервые с 2013 года. "Максимальные запрашиваемые арендные ставки в качественных складских комплексах Петербурга на конец I квартала 2019 года составили 420–470 рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы). Как и ранее, коммерческие условия каждой сделки обсуждаются индивидуально, в зависимости от профиля и требований клиента", — рассказал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
По данным Knight Frank, сейчас средние ставки для класса А составляют 450–550 рублей за 1 м2 в месяц, а для класса В — 400–500 рублей, включая НДС и операционные расходы.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, основной объем спроса до сегодняшнего дня формировали производственные компании. Объем сделок за прошедший период составил не менее 45 тыс. м2.
Активность растет
Дефицит предложения и подросшие ставки стимулируют девелоперскую активность. В Knight Frank заявляют, что по итогам I квартала на рынке качественной складской недвижимости было введено в эксплуатацию шесть объектов суммарной площадью 63 тыс. м2. Данный показатель значительно превзошел не только результат I квартала прошлого года, но и показатели аналогичных периодов за предыдущие 6 лет.
В JLL прогнозируют рост ввода складов до 187 тыс. м2. "Практически все крупнейшие будущие объекты предназначены для сдачи в аренду и еще имеют свободные площади. Исключение составляет только распределительный центр "Магнита", реализуемый для собственных нужд компании. В связи с этим мы прогнозируем небольшое увеличение доли свободных площадей до 4–4,5% уже к концу года", — говорит Владислав Фадеев. Андрей Косарев уверен, что 70% нового ввода составят объекты спекулятивного строительства. "Однако ожидаемый прирост предложения не окажет существенного давления на долю свободных площадей в обоих классах, и дефицит крупных площадей в сегменте сохранится до конца года. Основными генераторами спроса на рынке продолжают выступать компании производственного сектора и представители розничной торговли, в том числе онлайн–ретейла", — сетует генеральный директор Colliers International.
"В текущих условиях мы прогнозируем несколько сценариев. Уровень вакантных площадей в качественных ПСК продолжит тренд на снижение. Ставки аренды продолжат демонстрировать умеренный рост. Объемы строительства спекулятивных складов будут увеличиваться, как и спрос на услугу build–to–suit", — полагает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
