Московский район оставался главным претендентом на статус нового делового центра, пока не построили "Лахта–центр". Впрочем, конкуренция продолжается. В Пулково активно развивается новая деловая зона, а у южной границы района — в "Экспофоруме" — проводится ПМЭФ. Как известно, из–за особенностей столичной застройки в Петербурге есть не только "подъезды", но и "парадные" — богато украшенные входы, у которых не стыдно встречать гостей. Так получилось и с городскими окраинами. Про какие–то иначе как "подъезд" не скажешь, но Московский район — однозначно "парадная". Его центральная магистраль — одна из самых дорогих по стоимости локаций (140 тыс. руб./м2). Дороже — только Крестовский остров, Невский пр. и элитная часть Петроградки.
Интеллектуальная промзона
У Московского района богатое промышленное прошлое. Но сегодня знаковые объекты — территории заводов "Петмол", "Электросила", "Вагонмаш" — превратились в площадки для редевелопмента (на район приходится до 14% всего городского строительства в сером поясе). Свой статус пока удерживает только промзона вокруг улицы с совсем непромышленным названием Цветочная. Хотя и она несет потери. Например, в 2007 году здесь закрылся большой завод "Фармакон", считавшийся, кстати, одним из самых грязных в Петербурге.
В 2017 году объем отгруженной продукции промышленных предприятий составил 87,4 млрд рублей (3,8% от общегородского). Это не значит, что бизнес уходит совсем — просто он меняется. Например, объем платных услуг, оказываемых предприятиями Московского района, за прошедший год увеличился на 71% и составил около 37 млрд рублей. И даже крупнейшие промышленники заняты скорее интеллектуальным производством. Здесь работают, например, морское бюро машиностроения "Малахит", Крыловский государственный научный центр, центральное морское конструкторское бюро "Алмаз".
Даже "Электросила", хотя и отдала 7 га у станции метро под коммерческую застройку, ушла не полностью. Оттуда структуры перевели на четную сторону Московского пр., где на участке 30 га теперь сосредоточены основные мощности завода. А аппаратный комплекс переехал в новый цех электроаппаратуры в поселке Металлострой.
"Приквел" ратуши
Этот район можно было бы назвать новым деловым центром.
В советское время на Московскую площадь даже планировалось перенести административный центр города (Дом Советов — "приквел" современной "Невской ратуши"). Собственно, когда–то район строился в расчете на это. Но нынче расстановку сил серьезно изменило появление в городе "Лахта–центра", который создал альтернативную точку притяжения для крупного бизнеса.
И все же показательно, что пока, до переезда в Лахту, "Газпром" снимает офисы именно здесь — в новом бизнес–центре возле станции метро "Электросила".
Но бизнес–центры класса А выстраиваются не только вдоль Московского пр., новая деловая зона сейчас формируется и у аэропорта Пулково. Средневзвешенный уровень заполняемости здесь составляет 95%, при этом только в трех зданиях есть свободные площади, а остальные заполнены на 100%. Среди арендаторов — структуры "Газпрома", Сбербанк, компании "Технополис" и "Деловые линии". И строительство тут явно продолжится.
"Ограничения в зоне влияния аэропорта Пулково, естественно, есть, и они определены Правилами землепользования и застройки. Но это не мешает развивать и дальше наполнять территорию общественно–деловыми объектами. Будет ли там станция метро, большой вопрос, но преимущество места в виде непосредственной близости к КАД никто не отменял", — говорит Вячеслав Кайгородов, директор департамента консалтинга "БестЪ. Коммерческая недвижимость".
И город, и сад
Уход промышленных предприятий заметно освежил экологическую обстановку. Хотя Московский район и без того считался одним из самых зеленых, причем не столько за счет парков, а за счет цветущих дворов (особенно в сталинках на Московском).
Сейчас источником загрязнения является только аэропорт Пулково, но это влияет не на жилую застройку, а на офисы. К тому же работников можно защитить.
"Основные негативные факторы аэропорта — шум, продукты сгорания авиационного топлива, а также микроволновое излучение от локационных станций, — говорит директор центра экспертиз "ЭКОМ"Александр Карпов. — Это фактор дополнительного стресса, и довольно серьезного, но, естественно, это все не смертельно. Есть возможность адаптировать здания и защитить сотрудников. Вопрос только в том, делают это или нет".
Район считается престижным и с точки зрения образовательной инфраструктуры.
В районе действует 34 школы, среди которых две гимназии, лицей и восемь школ с углубленным изучением предметов. Традиции преподавания закладывались еще в советское время. Однако из–за активной новой застройки мест уже начинает не хватать.
"Сейчас активно застраивается район станции метро "Звездная", кварталы серого пояса. Дома возводят быстро, но инфраструктура не поспевает. Там мало садов и школ, поликлиник. Соответственно, нагрузка падает на соседние учреждения. Кроме того, есть проблемы с озеленением, с дорогами, которых просто нет", — жалуется Екатерина Ильина, координатор движения "Красивый Петербург" в Московском районе.
Учитывая общий уровень района, вряд ли стоит удивляться высоким доходам жителей.
По итогам 2018 года средняя зарплата в Московском районе выросла на 13% и составила порядка 73 тыс. рублей (это на 13 тыс. рублей больше, чем в среднем по городу). Но это значит также, что комфортная среда здесь — всерьез и надолго. Средний класс свой образ жизни в обиду не даст.
Система тестируется
Владимир Ушаков, глава администрации Московского района.
На какие инвестиционные ниши, на ваш взгляд, стоило бы обратить внимание предпринимателям?
— Мы, конечно, заинтересованы в развитии промышленных зон Предпортовая–1 и Предпортовая–2. Прекрасной точкой приложения усилий инвесторов могли бы стать бывшие Бадаевские склады.
Как трансформируется промышленный потенциал района?
— В районе продолжают работать такие крупные предприятия, как "Электросила", "Автогидроподъемник" и другие. Но лидирующую роль сегодня играют наукоемкие производства, проектные организации. Среди них Крыловский государственный научный центр, "Ленгипротранс", морское бюро машиностроения "Малахит", НИИ "Ферит–Домен". Кроме того, в районе развивается пищевая промышленность, сюда пришли иностранные инвесторы: компании "Фацер", Mars. Успешно работает Предпортовый мельничный комбинат, компании "Русский стандарт" и "Талосто".
Московский считается довольно криминогенным районом. С чем это связано?
— Есть проблема угона автомобилей: в районе три магистральные развязки, и буквально через несколько минут преступники оказываются за пределами города. Популярные у угонщиков места — парковки у торговых комплексов. Решить эту проблему должна помочь новая система, разработанная Университетом МВД. Московский район стал пилотным, сейчас система тестируется у крупных ТК. В районе активно внедряется программа "Безопасный город". С 2017 по 2019 год установлено более 1700 камер видеонаблюдения. А в 2016 году на весь район их было только 29.
“
Проблемы района скрываются на севере, где он стыкуется с серым поясом, возле «Московских ворот» и ближе к набережной Обводного канала. Но и там активно проводятся мероприятия по его витализации. В частности, можно отметить проект городского Планетария на месте бывших газгольдеров. Но и как промышленная зона эти территории могут развиваться успешно — здесь хорошее железнодорожное и транспортное обеспечение.
Сергей Митягин
директор Института дизайна и урбанистики ИТМО
“
Торговая инфраструктура Московского района представлена крупными профессиональными проектами — ТРК «Радуга» и ТРК «Лето» регионального формата, Outlet Village Pulkovo. Этого объема достаточно, чтобы закрыть спрос со стороны жителей района. Если говорить про стрит–ретейл, то здесь он развит только в локациях станций метро, где формируется постоянный пешеходный трафик, в остальном Московский пр. является проездной магистралью.
Иван Починщиков
управляющий партнер компании IPG.Estate
“
Это уникальная для Петербурга территория, она объединяет все типы застройки: дореволюционную, сталинскую, хрущевскую, позднюю советскую и постсоветскую. Сегодня большой потенциал развития связан с редевелопментом серого пояса от обводного канала до Московских ворот. К сожалению, развитие этой территории пока не оправдывает высоких ожиданий. Проекты фрагментарны, плохо вписаны в градостроительный контекст, создают избыточную плотность застройки. Серьезный вызов для нашего города — реализация концепции комплексного преобразования промзастройки в зоне тяготения Московского пр.
Александр Холодов
генеральный директор института «Урбаника»
Историческая справка: Ленинградский проект
— В первой половине XVIII века застройка на Московском тракте тянулась только от Сенной пл. до Фонтанки. Тракт реконструировали к 1787 году, но по–настоящему парадно он стал выглядеть после 1834–го, когда появилось полноценное шоссе, протянутое до Москвы.
— Новые функции район получил в советский период. В 1932 году заработал аэропорт Пулково. С 1936–го на Московском пр. развернулись крупные работы согласно Генплану развития Ленинграда. Ядром застройки стала предполагаемая главная площадь города, где в 1936 году начали строить Дом Советов. Здания администрации в Смольном страдали от наводнений, на Московский планировалось перевезти советских чиновников. Но планы смешала война. Точку на идее переезда поставило Ленинградское дело.
— Самые южные территории вдоль Пулковского шоссе осваивались уже в 1980–е и в новейшее время. Например, на месте современного торгового центра «Лето» с 1971 до 2005 года размещались одноименные теплицы. А в 2013–м по договору о государственно–частном партнерстве была проведена реконструкция аэропорта Пулково. Продолжает свою работу и Пулковская обсерватория (открыта в 1839 году). Ее планируется сделать научным центром.
