Федеральный Минстрой утвердил форму заявления для девелоперов о готовности проекта для завершения его строительства без эскроу–счетов. Если до 1 июля застройщик не успевает оформить эти документы, то его продажи будут временно приостановлены. Цена вопроса в случае прекращения продаж — 1,5–1,7 млрд рублей. Впрочем, и городские, и областные власти уверяют: они сделают все возможное, чтобы остановки не случилось.
Формально приказ Минстроя России вступает в силу в течение 10 дней со дня опубликования, то есть с 13 июня, а значит, у застройщиков останется лишь 17 дней, чтобы успеть подать это заявление в комитет по строительству и получить в ответ заключение, разрешающее привлекать деньги дольщиков по старым правилам. Без этого заключения Росреестр не будет регистрировать новые договоры долевого участия.
Несмотря на то что приказ пока не вступил в силу, чиновники еще на прошлой неделе начали выдавать заключения — на свой страх и риск. Источники в комитете по строительству неофициально подтвердили, что выдача ЗОС до вступления приказа в силу — не слишком законное действие: "Деваться некуда. Иначе мы не успеем выдать заключения по всем объектам". Впрочем, судебных разбирательств чиновники не боятся, рассчитывая, что никто в здравом уме не будет опротестовывать принятые ими решения. "Но если что — готовы биться в суде", — говорят в комитете.
Евгений Барановский, заместитель главы ведомства, более оптимистичен: "Мы–то успеем. Главное — чтобы застройщики успели принести необходимые документы". В комитете грядут официальные рабочие субботы. В областном стройкомитете также заявили, что переходят на усиленный режим работы, и призвали застройщиков до 1 июля подать все бумаги. "Тогда до 15 июля мы успеем выдать им соответствующие заключения. И простой составит лишь 15 дней", — уверяют чиновники.
Однако строители пока не знают, удастся ли местным комстроям нивелировать заторможенность федеральных властей, которые мариновали рынок с принятием необходимых документов почти полгода. "В процедуре множество нестыковок и неувязок. Например, непонятно, кто будет информировать Росреестр о получении этого заключения. Все принимается в такой спешке, что при желании любой выданный документ можно оспорить в суде. Другое дело, что никто этого делать, скорее всего, не будет. По уму эту схему надо было еще год обкатывать, чтобы все вошли в нормальный рынок", — говорит директор одной из строительных компаний. По оценкам участников рынка, чиновникам, если следовать всем правилам, понадобится время до начала осени, чтобы рассмотреть все заявления и выдать необходимые заключения. В среднем в день в Петербурге продается жилья на 1,5–1,7 млрд рублей. Из 14,1 млн м2, находящихся в стройке в Санкт–Петербурге, по официальным данным, 8,9 млн м2 будет строиться по–старому, с привлечением денег дольщиков, а проектов, которым может потребоваться переход на новую схему финансирования, — 5,2 млн м2.
Долго утверждаемые критерии
Практически все из опрошенных "ДП" застройщиков начали готовить документы заранее. "У нас пока подготовлены пакеты по двум объектам. По остальным еще в работе. Как только комитет объявит о готовности принимать, мы сразу же их направим. По нашим оценкам, по всем объектам мы получим возможность работать по старым правилам", — говорит Дмитрий Михалев из "СПб Реновации". "На текущий момент большинство наших проектов в Москве и Петербурге подпадают под параметры, по которым мы имеем право реализовывать их на прежних условиях. Новые проекты / корпуса, которые сейчас находятся в стадии проработки, будем запускать в соответствии с новым законодательством", — комментирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК "ФСК". "Сегодня мы готовим комплект документов, на объектах работают кадастровые инженеры, завершается формирование отчетов по готовности. По предварительным подсчетам, мы сможем продолжить работу без использования эскроу–счетов на 85% наших объектов", — надеется Виталий Коробов, директор по развитию архангельского "Аквилон Инвеста".
Основная сложность подготовительной работы — большой объем документации, жалуются девелоперы. "Необходим расчет степени готовности исходя из размера фактически понесенных затрат, из готовности конструктивных элементов, а также общий расчет объекта на основе этих двух показателей. Например, оценка готовности конструктивных элементов выполняется кадастровыми инженерами, а объем документации, которая ими запрашивается, очень значительный", — рассказывает Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам группы RBI.
Кроме того, у разных регионов (часть застройщиков строит как в Петербурге, так и в Ленобласти) нет единства методики определения строительной готовности.
"Есть отклонения и расхождения, которые приходится решать в рабочем порядке, договариваясь с уполномоченными органами (строительный комитет, ГАСН, кадастровые инженеры)", — говорит Артем Кириллов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК "КВС". "Подтверждение соответствия строительной готовности в процессе получения, ждем заключения кадастровых инженеров. Проблема в том, что даже пару недель назад в самих госструктурах еще не было понимания, как делать подобную оценку", — добавляет Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент". По ее мнению, почти все до 1 июля будут тянуть с подачей документов.
Есть и те, кто заработает на нововведении, уверены девелоперы. В первую очередь это ГУИОН и кадастровые инженеры, которые проводят съемку объектов. По оценкам строителей, обследование и заключение на один объект сегодня обойдется в 150 тыс. рублей.
Ушли в отказ
Впрочем, ряд застройщиков, чтобы не зависеть от очередных пертурбаций законодательства и законодателей, уже в ближайшем будущем намерены отказаться от строительства на деньги дольщиков и продавать готовое. "Строящиеся объекты собираемся реализовывать по старым правилам. В новых мало– и среднеэтажных кварталах бизнес–класса на берегу Финского залива, строительство которых пока даже не началось, будет продаваться готовая недвижимость. Это наши планы на данный момент, но, работая на российском рынке, нужно быть гибкими и успевать корректировать стратегию работы", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
"Наши объекты мы строим либо за свой счет, либо у нас есть проектное финансирование. И мы еще не решили, стоит ли подавать заявки на соответствие. Мы думаем об этом, но острой необходимости для нашей компании в этом нет", — рассказал Андрей Лушников, президент ГК "Бестъ".
С 1 мая вступило в силу постановление правительства РФ №480 "О критериях, определяющих степень готовности объектов строительства". Этот документ предоставляет застройщику возможность и после 1 июля 2019–го вести достройку жилья по старым правилам — без привлечения проектного финансирования и использования счетов эскроу. На прошлой неделе девелоперы Петербурга получили первые заключения о степени готовности. Среди тех, кто сможет вести достройку по старым правилам, ЛСР, "Реновация", "Мегалит", "Легенда", ЦДС. Первыми объектами стали дома 4 и 5 в ЖК "Цивилизация" от ЛСР. Готовность зданий составляет около 58%, все квартиры в них проданы.
На вечер понедельника в городском Комстрое подписано 48 заключений, еще 27 находятся на проверке. То есть всего подано 75 заявлений.
"Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в комитет по строительству уже в конце мая. Работа структурных подразделений "Группы ЛСР" позволила получить первый в Петербурге ЗОС в рекордные сроки. Мы готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства", — комментирует гендиректор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Дмитрий Ходкевич.
“
С 1 июля все новые стройки перейдут на проектное финансирование. Уже сегодня более 3 млн м2 жилья строится с использованием эскроу–счетов. На данный момент открыто 1700 счетов в семи банках, и процесс набирает обороты. Граждане должны понимать, что чем больше будет в конкретном проекте положено денег на эскроу–счет, тем ниже будет ставка банка по проектному финансированию, а значит, и дешевле будет квадратный метр. Это будет общая ответственность. Когда деньги людей будут защищены, профессиональные застройщики и банки вместе будут работать над удешевлением строительства. Сейчас по всей России 4 тыс. застройщиков строят 23 млн м2. Около 70% из этого числа проектов можно будет завершить по старыми схемам. Оставшиеся 30% — это 5 млн м2, на которые застройщик может не получить проектное финансирование. Для тех застройщиков, которые могут его не получить, мы предусматриваем другие способы достройки объектов. Для этого мы докапитализируем Фонд защиты прав дольщиков, который сможет выступить поручителем по кредитам этим застройщикам. И мы сможем планово довести их до сдачи. Постепенно мы намерены разрешить поэтапное раскрытие эскроу–счетов в долевом строительстве. Здесь я на стороне гражданина. Если эскроу–счет и его раскрытие естественно понижает стоимость капитала для застройщика, это понижает и стоимость квадратного метра. Безусловно, я за раскрытие эскроу–счетов. Но есть договоренность с ЦБ не поднимать этот вопрос в течение 1–2 лет. Нельзя одновременно проводить реформу долевого строительства по всем направлениям. Нам сейчас для начала необходимо создать стандарт проектного финансирования и поставить на поток процесс предоставления кредитов застройщикам.
Виталий Мутко
вице–премьер правительства РФ
Павел Никифоров, Наталья Бурковская
В контексте
Переход на эскроу–счета вынудит строительный рынок уйти на внеочередные каникулы. В лучшем случае отдых ограничится летом. В худшем — рынок перейдет в состояние стагнации и проснется только после серьезного снижения (более 1%) ставок по ипотеке.
На каникулы собираются не только застройщики, которые сделали уже все возможное, чтобы запастись проектами по старым правилам, и теперь могут спокойно и неспешно продолжать начатое. Переход строительной отрасли к эскроу–счетам в расчетах с дольщиками значительно повлияет и на потребительские настроения. Согласно опросу АН "Бон Тон", значительная часть покупателей (51%) предпочитает не рисковать и подождать, к чему приведут изменения на рынке. Около 24% потенциальных покупателей намерены поспешить и готовы приобрести квартиры в ближайшее время, пока основной объем новостроек реализуется по старым правилам. Покупатели надеются застать еще пока относительно недорогое жилье, вполне справедливо опасаясь, что после перехода на банковское финансирование квартиры подорожают. Еще около 16% участников опроса приобретают квартиры в новостройке без учета проводимой реформы долевого строительства. За эскроу–счета лишь 9% потенциальных покупателей, которые надеются минимизировать свои риски при помощи гарантии возврата денежных средств.
К чему это приведет? К тому, что рынок затормозит. Продажи будут идти, а дома будут строиться, но лишь в режиме сохранения энергии — не более того. И сколько будет длиться эта летаргия, не знает никто. Может быть, месяц, может, полгода.
Кто же пострадает от этого? Прежде всего — смежные отрасли: поставщики стройматериалов, транспортники, подрядчики, рекламщики. Сами застройщики, скорее всего, отправят часть сотрудников на каникулы, сократят расходы и будут ждать.
Чего ждать? Встряхнуть рынок могут два фактора: существенное снижение ипотечной ставки и уменьшение ограничений, которые накладывает на застройщиков закон о долевом строительстве. Министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев обещает, что они будут отменены после перехода на проектное финансирование: "Сейчас нужно давление с застройщиков снять. Как только начнется история с проектным финансированием, ограничения надо убирать".
А пока в России стали строить меньше жилья. По данным аналитиков ЦИАН, с января по май в стране было введено 19,6 млн м2.
Показатели ввода снизились в 40 из 85 регионов России. Причем сильнее всего объем ввода жилья сократился в Петербурге — на 61% и в Дагестане — на 47%.
Павел Никифоров
