Обойти эскроу через цессию. Строительные компании решили работать через переуступку прав собственности

На прошлой неделе риелторы начали получать письма от строительных компаний с объявлением, что квартиры теперь будут продаваться по договору цессии — то есть через переуступку прав собственности. Это связано с попытками застройщиков обойти новые правила 214–ФЗ, которые вступают в силу через 2 недели.

Первой о подобном факте заявила риелторская группа Active. "Согласно новым правилам, которые вступают в силу с 1 июля, чтобы девелопер мог реализовать недвижимость без финансовой схемы с эскроу–счетами, дом должен быть построен на 30% и иметь 10% проданных по договору долевого участия (ДДУ) квартир. Поэтому, судя по всему, девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать банковские кредиты, не нарушив закон", — объяснили принцип работы новой схемы в Active.

Эту информацию "ДП" подтвердили еще в двух брокерских агентствах. Как рассказали риелторы, к ним подобные письма пришли от пяти крупных застройщиков. "Такая схема на рынке присутствует и позволяет некоторым девелоперам сохранить прежний механизм реализации квартир. Учитывая, что все сделки регистрируются в ФРС, нет оснований предполагать, что у покупателя возникнут дополнительные риски", — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Строительный схематоз

Как рассказал Николай Лавров, вице–президент ГК "АРИН", руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург", еще одной причиной перехода на договоры цессии может быть желание застройщиков сохранить комиссионное вознаграждение, которое полагается брокерам за реализацию квартир. "Эскроу–схема не предусматривает вознаграждения за клиента. В итоге застройщику нечем платить за проданные квартиры, так как расходование кредитных средств только целевое, а платить агентские из кредита жалко. Соответственно, застройщики с большим объемом агентских продаж обязаны искать выход, поскольку сами не привыкли заниматься продажами. И выкуп собственных квартир в этой ситуации — отличное решение: и комиссию можно спрятать, и нужный процент по кредиту получить", — говорит он.

Впрочем, есть еще один вариант. Как рассказали "ДП", некоторые компании используют ипотечные кредиты для финансирования строительства. "При хороших отношениях с банком топ–менеджмент может выкупить пул квартир в своем доме в ипотеку. Все в плюсе: застройщик получает дешевое финансирование — по ставке 8–9% (а если родился третий ребенок, то и вообще 6%), банк — качественных заемщиков — физических лиц. А квартиры по согласованию с банком можно перепродавать по договору цессии, погашая ипотечный кредит", — поделился схемой один из директоров строительной компании.

Рынок ищет где лучше

Участники рынка не удивлены появлению подобных схем. "Как только была анонсирована отмена долевки, сразу было понятно, что лучшие девелоперские умы уже интенсивно работают над тем, как обойти эти новые нормы. Схема с переуступкой с самого начала выглядела наиболее простой и очевидной, вот она и начала реализовываться", — рассказал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

"Убежден, что из постановления правительства, которое удалось "продавить" лоббистам от девелоперов, застройщики будут извлекать максимум, чтобы отсрочить наступление нового порядка для себя. На мой взгляд, с точки зрения бизнеса это абсолютно оправданно. По новым правилам нужно начинать играть с самого начала формирования финансовой модели по проекту, а не с середины, как это у нас принято делать. Застройщики используют абсолютно все возможные и невозможные способы, чтобы попасть под действие этой самой схемы 30–10. И я думаю, что мы еще не один интересный механизм увидим", — уверен Евгений Богданов, основатель проектного бюро RUMPU.

Впрочем, опрошенные "ДП" застройщики открестились от вышеописанных схем. "Мы не используем такую схему, так как не было необходимости: все наши объекты строятся по старым правилам, без эскроу–счетов", — сообщил Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".

"Эталон" не использует и не будет использовать упомянутую схему в своей работе", — заявили в группе. "По проекту "Граффити" у нас нет необходимости использовать эти схемы: его строительство находится в завершающей стадии", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена". Остальные девелоперы не стали рассказывать, какими схемами продаж пользуются.

Впрочем, для покупателя приобретать квартиру напрямую у застройщика или через агентство по договору цессии — без разницы. Во втором случае чуть больше документов, говорят участники рынка. "Хотя стоит обратить внимание на пару нюансов. Во–первых, у банков могут возникнуть вопросы кредитования некоторых квартир с переуступкой. Во–вторых, не будет возможности взять рассрочку, кроме тех случаев, когда девелопер захочет наложить обременение на квартиру", — полагает Елизавета Конвей.

Рост на ожиданиях

Впрочем, цена уже растет.

"Цена растет начиная с прошлого года. И на этот рост та или иная схема, которую застройщик использует для решения какого–то тактического вопроса, абсолютно никак не сказывается. У нас есть устойчивый тренд роста цены относительно той, что была до введения эскроу–счетов, где–то на 20–30%. К этому мы и движемся. И, на мой взгляд, ничто не сможет изменить эту ситуацию", — говорит Евгений Богданов.

"Последний год стоимость квадратного метра растет примерно равномерно по всем нашим объектам. В среднем за это время цена увеличилась на 5–10%", — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.