Последние 10 лет рынок недвижимости Петербурга развивался за счет освоения крупных территорий. Сначала за КАД, а потом в сером поясе. Это привело к появлению "мегачеловейников". По данным ЕРЗ, в городе реализуется 10 проектов с площадью застройки более 300 тыс. м2.
Как говорят эксперты, причина появления мегапроектов — популярная и продвигавшаяся во времена губернаторства Валентины Матвиенко идея ухода от скандальной уплотнительной застройки. Тем более что компактные участки в черте города, с инженерной подготовкой, в сформированном окружении, с готовой социнфраструктурой превратились в штучный товар. "Идея хорошая: выделять застройщикам большие участки земли. Это позволяет создавать инженерные сети "раз и навсегда", планировать территориальную застройку. В те годы каждая компания стремилась получить такой кусок земли, ведь при грамотном проектировании проект приносит стабильный доход", — вспоминает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Нужный масштаб
Масштабные проекты нужны для комплексного развития города. "Они появляются на новых территориях или в сером поясе, вокруг исторического центра, где земли долгое время были заняты промышленными предприятиями. Сейчас производства там закрылись полностью или частично, и территории надо интегрировать в сложившуюся экосистему района, создавая там жилые и деловые кварталы, обеспеченные необходимой инфраструктурой и пространством для отдыха", — комментирует Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Массовая застройка позволяет снизить себестоимость строительства и цену на готовое жилье. "Мегапроекты выходили, откровенно демпингуя стартовыми ценами и наличием дефицитных тогда студий. Застройщики сначала оттянули спрос с вторичных квартир, потом с комнат, а после подорожания валюты — и с авторынка. Если вместо средненького автомобиля можно купить ребенку квартиру, то не о чем думать", — уточняет Николай Лавров, руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург".
"Нужно отдавать отчет, что основная фишка, которая интересует потребителя, — это цена. Все остальное, хотим мы этого или нет, на втором, третьем, десятом месте. Проекты комплексного освоения территории за счет своего масштаба позволяют сокращать себестоимость, что дает им возможность делать более интересные предложения по цене лота (квартиры) для покупателей", — уверен Евгений Богданов, основатель проектного бюро RUMPU. "Экономическая эффективность крупного проекта выше, чем среднего и, тем более, небольшого. А высокий темп продаж удается удерживать благодаря не менее высокому спросу на жилье. Камерные проекты на два–три дома не могут удовлетворить всех желающих приобрести новую квартиру петербуржцев. Квартир не хватает, а цены слишком высоки", — считает Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы".
Кроме того, как правило, масштабный объект является для девелопера тем буфером, который, независимо от макроэкономической ситуации в регионе, обеспечивает необходимый объем строительства и продаж.
Безынфраструктурный тупик
Впрочем, бурное развитие несет за собой массу проблем. Основная — ни город, ни девелопер не успевают создавать объекты социальной и транспортной инфраструктуры. "В масштабных проектах девелоперу необходимо вкладываться в создание безопасной жилой среды: участвовать в строительстве школ и детских садов, формировать центры притяжения и общественные пространства, продумывать логистику перемещения внутри квартала, думать об обеспеченности жителей достаточным количеством машино–мест, наполнять комплекс объектами развлекательной инфраструктуры", — рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
Только при полноценном развитии подобные проекты будут эффективны. "Комплексный проект должен быть полностью обеспечен для жизни, работы, творчества, занятий спортом, только тогда он будет нормально продаваться. Качество среды напрямую влияет на выбор жилого комплекса. Сейчас покупатели приобретают не просто жилые метры, а пространство для полноценной жизни", — соглашается Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
Есть еще фактор времени: долгие проекты со временем устаревают. "Если проект предполагает возведение миллиона квадратных метров, на его реализацию уйдет где–то 10–15 лет. Если говорим о 300 тыс. м2 — то 5–7 лет. Понятно, что за это время очень многое поменяется: ситуация на рынке, квартирография, предпочтения потребителей и т. д. Поэтому вероятность того, что придется переделывать весь проект, достаточно велика", — уточняет Евгений Богданов.
В то же время большинство экспертов уверены, что в ближайшее время комплексное освоение продолжится.
"Сейчас под редевелопмент уходит все больше территорий серого пояса. Большие земельные участки дают возможность для сбалансированной застройки — дома строятся в едином архитектурном стиле, возводятся необходимые социальные и спортивные объекты, появляются общественные пространства. В Петербурге еще осталось много участков для редевелопмента, активно застраиваются намывные территории Васильевского острова, поэтому в ближайшем будущем крупные проекты будут появляться", — рассказывает Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп".
С ним согласна и Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI: "Это точно не временное явление, перспективных территорий под "мегапроекты" еще достаточно, они ждут своего часа. Например, в районе Петергофского шоссе, в районе Горской и т. д. Те участки, которые находятся ближе к центру города, начнут развиваться раньше".
“
Сейчас особенно актуальны два направления: редевелопмент старых промышленных зон, а также реновация депрессивных жилых кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Таким образом, в строительный оборот вовлекаются значительные площади, что и обуславливает появление "мегапроектов", охватывающих целые кварталы и насчитывающих сотни тысяч "квадратов". Правда, почти всегда такие проекты разделяются на очереди и этапы, отдельно взятый этап, как правило, включает 20–40 тыс. м2 квартир (то есть средний по размерам жилой комплекс). Грамотное планирование строительства, вывода в продажу и темпов реализации отдельных этапов в увязке с концепцией всего проекта является необходимой составляющей при работе с квартальной застройкой. При этом большой проект позволяет реализовать эффект "экономии на масштабах", однако это достижимо лишь при условии тщательной проработки всей концепции, планирования всех этапов и согласованной работы всех участников технологических процессов.
Ольга Захарова
директор по продажам и продвижению "СПб Реновация"
