В Петербурге сохраняется тренд снижения активности девелоперов на рынке земельных участков. Опрошенные "ДП" эксперты прогнозируют, что такая ситуация будет наблюдаться как минимум до конца года.
В Петербурге по итогам первой половины 2019 года продолжает сокращаться объем сделок на земельном рынке. Тенденция связана с изменениями в 214-ФЗ и с введением критериев, по которым девелоперы могут продавать жилье по договорам долевого участия. Об этом dp.ru рассказали в консалтинговой группе Rusland SP.
По данным Avito, самые дорогостоящие участки на территории города оцениваются в 1-1,5 млрд рублей и не могут найти покупателей. За последнее месяцы, как сообщили в "АйБи Групп", зарегистрирована одна крупная сделка. На набережной Обводного канала продан надел площадью около 1,2 га под общественную застройку. Под конец полугодия стало известно о еще одной сделке — холдинг "Аквилон Инвест" приобрел более 5 га на территории бывшего завода "Петмол". Там планируется построить ЖК бизнес-класса с коммерческой функцией.
Затишье затянулось
По словам партнера Rusland SP Андрея Бойкова, последний анализ рынка показал снижение количества сделок в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На протяжении полугода-года девелоперы почти не пополняли банк земельных активов, а направили все свободные средства на ускоренное строительство проектов, чтобы начать продажи по старым правилам.
"Конечно, девелоперы мониторят земельный рынок, но реальных приобретений пока немного. Мы ожидаем, что активность на рынке возобновится через полгода, когда станет понятна процедура получения проектного финансирования в банках и все начнут жить по новым правилам", — говорит Андрей Бойков.
Кроме того, серьезным препятствием стала невозможность проведения сделок по бартеру: новые правила 214-ФЗ предполагают, что участки будут покупаться только за деньги. "И, если раньше доля сделок по бартеру или частичному бартеру составляла около 60-70%, то сейчас этот вопрос остается открытым, пока не придумали вменяемой схемы структурирования таких сделок", — добавил эксперт в комментарии для "ДП".
На фото: Крупные земельные участки, выставленные на продажу в Петербурге
Исследование рынка земельных участков Петербурга во II квартале 2019 года, проведенное "АйБи Групп", подтверждает тренд снижения активности девелоперов.
"Падение цен на землю продолжается, но в основном касается участков под промышленную функцию: за исключением наиболее привлекательных участков средние цены предложений на промышленные участки по-прежнему снижаются, хотя и малыми темпами. Во многом это объясняется тем, что привлекательные и более дорогие участки постепенно находят покупателя, и на рынке остаются более дешевые, понижая средний уровень цен. Некоторые из таких участков находятся в листингах предложений не один год", — указано в отчете компании.
Разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки, по сведениям "АйБи Групп", по-прежнему высок. Для промышленных земельных участков он может составлять от 12% до 23%, для участков общественно-делового назначения — до 18%, в зависимости от местоположения, инженерного обеспечения и возможного использования участка.
"Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в среднем на четверть; также средняя стоимость земли снижается по мере удаления от городской черты и увеличении площади земельного участка", — подчеркивают в компании.
С начала года на торгах Фонда имущества число предлагаемых участков было незначительным, все выставленные на торги в I и II квартале активы предлагались к продаже уже неоднократно. В настоящий момент они находятся в пуле предложения, но торги по ним не состоялись, а новые пока не назначены. Завершена всего одна сделка по небольшому участку под торговую застройку на Парашютной улице. Величина превышения конечной цены над начальной для него составила 125%.
Цены замерли
В этом квартале, как сообщили в "АйБи Групп", на вторичном рынке земельных участков произошла одна крупная сделка: продажа 1,18 га на набережной Обводного канала под общественную застройку, экспертная оценка суммы сделки — 300-350 млн рублей (25-30 тыс. рублей за 1 м2). Покупателем выступила инвестиционная компания "Бизнес-центр".
Стоимость земли под общественно-деловую функцию на вторичном рынке на конец рассматриваемого периода составляет в среднем 10 200-14 200 рублей за 1 м2, и 1300-1900 рублей за 1 м2 для промышленной застройки.
"Для участков под жилую функцию стоимость может колебаться значительно, в зависимости от градостроительных ограничений и масштаба возможного к строительству объекта. Участков с высоким потенциалом — инженерно-обеспеченных и с хорошим местоположением, на рынке мало. Наиболее востребованными остаются участки: для промышленной функции — расположенные в локальных промышленных зонах и индустриальных парках окраинных районов города, пригородах и прилегающих к городской черте территорий Ленинградской области. Для общественно-деловой функции — расположенные вблизи крупных транспортных магистралей, станций метрополитена, ключевых транспортных узлов и/или в престижных районах делового центра города. Под жилую застройку — участки на территории комплексного освоения, в районах со сложившейся социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой", — уточнили в "АйБи Групп".
Из других заметных событий на рынке выделяется покупка 5,1 га холдингом "Аквилон Инвест". Компания приобрела участок со всей необходимой разрешительной документацией у ГК "Меридиан". На территории бывшего молочного завода "Петмол" девелопер намерен возвести ЖК Promenade в рамках масштабного проекта редевелопмента зоны "Измайловская перспектива".
По данным "Авито Недвижимость", верхняя планка выставленных на продажу земельных участков в Петербурге и недалеко от границ с Ленобластью достигает почти 1,5 млрд рублей. Например, "Балтинвестбанк" хочет продать 23 га в Мурино за 1,46 млрд рублей (6,3 тыс. рублей за м2) под жилую застройку. ГК NordEst торгует участком на 13 га за 1,3 млрд рублей (10 тыс. рублей за 1 м2) в Приморском районе.
Как ранее сообщал "ДП", в прошлом году застройщики приобрели участков под застройку на $440 млн: $250 млн в первом полугодии и $190 млн во втором. По данным консалтинговой компании Peterland, во втором полугодии прошло не менее 15 сделок по участкам под жилую застройку суммарной площадью около 85 га.
