Реакция Эскроу. Минстрой и рынок ожидают резкого роста цен на недвижимость

Официальный норматив стоимости квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается федеральным министерством строительства и жилищно–коммунального хозяйства каждый квартал. Показатель среднерыночной стоимости используется главным образом для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. То есть для расчета размеров социальных выплат для приобретения жилья на льготных условиях. "Фактически данный норматив не отражает рыночных реалий. Как правило, он существенно ниже рыночного и означает лишь цену, по которой город выкупает квартиры для социальных нужд. А значит, его увеличение лишь отражает индексацию властями стоимости выкупа квартир для города", — уверена Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК "ФСК Северо–Запад".

При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, министерские значения цен роли не играют. Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья, и для тех, кто участвует в официальных жилищных программах (например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию, как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.

Нормативы также принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. С начала года комитет имущественных отношений (КИО) потратил почти 3 млрд рублей на приобретение 650 квартир. Контракты на 805,7 млн рублей получила "Группа ЛСР", оставшуюся сумму (более 2,1 млрд) освоит "Дальпитерстрой". Стоимость 1 м2 составляла 73 074 рубля.

Рост нормативов демонстрирует ожидание федеральных властей — "цены на жилье будут только расти". И эти ожидания уже подтверждаются реальными цифрами. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", с начала 2019 года в Петербурге средние цены на "масс–маркет" выросли на 4,3% и составили 109 тыс. рублей за 1 м2. В пригородах цена поднялась на 5%, до 73,6 тыс. рублей. По оценкам "СПб Реновации", рост цен на первичном рынке города за 6 месяцев составил 5%. За год (с июня 2018–го по июнь 2019–го) цена увеличилась на 10%.

Отклик на поправки

Большинство опрошенных экспертов связывают это с переходом на работу по новым правилам. Несмотря на то что новые требования работы через эскроу–счета коснулись далеко не всех (подавляющее большинство проектов финансируются по старым правилам), застройщики констатируют рост цен на квартиры в новостройках. "Он продолжался на протяжении всего первого полугодия. Вероятно, норматив стоимости был повышен по совокупности факторов, включая в том числе и рост затрат застройщиков в связи с переходом на эскроу–счета", — объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Повышение цены квадратного метра было вызвано увеличением спроса на первичном рынке недвижимости, толчком к которому послужила информация об изменениях в 214–м законе. "Количество открытых эскроу–счетов еще недостаточно для того, чтобы серьезно влиять на среднюю стоимость, но до конца года проектное финансирование начнет внедрятся шире", — добавляет директор по продажам ГК "ПСК" Сергей Мохнарь. "Влияние 214–ФЗ пока незаметно по сравнению с инфляцией. Оно проявится через 2–3 года, когда большинство девелоперов будут продавать квартиры по эскроу–счетам. И уже сегодня можно сказать, что это приведет к росту цен — на 10–15% в среднем, а не на 3–4%, как прогнозировалось", — полагает исполнительный директор АО "Ойкумена" Роман Мирошников. Пока рост цен на жилье — это в чистом виде экономический показатель, и сейчас он в меньшей степени связан с изменениями в законодательстве, так как большинство застройщиков продают квартиры по договору долевого строительства.

Строить стало дороже

Ряд экспертов связывают рост цен на жилье исключительно с увеличением себестоимости строительства на протяжении 4 лет. "Всегда удивляло, почему этот рост не учитывался при установке норматива стоимости. В этом году, да, затраты строителей повысятся, учитывая еще и банковские проценты, однако что легло в основу прироста норматива стоимости — сказать сложно. В любом случае данная стоимость достаточно низка. Особенно если мы говорим об указанной для Ленинградской области. Уложиться в 46 тыс. рублей, притом что строители возводят детские сады, школы, дороги, инфраструктуру, а также прокладывают десятки километров инженерных сетей для подключения жилого проекта к ресурсам, выглядит фантастически", — уверена Ольга Ульянова, директор по маркетингу и рекламе ГК "Полис Групп". С ней согласна Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1": "Помимо экономических факторов, таких как увеличение стоимости материалов, транспортных расходов и услуг подрядных организаций, удорожание было вызвано и предстоящей отменой долевого строительства. В дальнейшем цены будут только расти. Вступление в силу с 1 июля поправок к закону непременно скажется на стоимости недвижимости". "Стоимость квадратного метра почти не росла в последние 2 года при достаточно ощутимом росте себестоимости строительства. Этот дисбаланс должен был своевременно уравновеситься", — добавляет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

"Рост цен на недвижимость в принципе нормальное явление. Не могу согласиться, что его темпы слишком высоки. Если взять среднее по рынку Петербурга, то, по нашим данным, с начала года фактический рост составил порядка 3 тыс. рублей за квадратный метр. Это не является ужасающей динамикой. Более того, в апреле наблюдался даже небольшой откат в средней цене. Однако средняя на то и средняя, что отражает лишь приблизительное состояние рынка. В отдельных проектах стоимость метра действительно поднималась куда более значительно", — рассказывает Сергей Мохнарь.

Прогноз погоды

Все участники рынка согласны с одним: рост цен неизбежен, но стоимость квадратного метра будет корректироваться постепенно. "Объем предложений на рынке жилья по–прежнему остается на высоком уровне, значительная часть объектов будет достраиваться по старым правилам еще около полутора лет. Кроме того, не ожидается заметного роста доходов населения, а ипотека под 8% (не считая программ для семей с детьми) по–прежнему недоступна. Совокупность этих факторов может ограничить планы застройщиков по резкому повышению цен", — предположил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

"До конца года в целом по рынку цена на квартиры будет расти, однако реальных перспектив для глобального повышения нет. При условии радикального увеличения цены и нынешней ставке по ипотеке продажи могут существенно замедлиться, в чем рынок, конечно, не заинтересован", — думает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела". "Переходный период, когда часть объектов будут продаваться еще без эскроу–счетов, сгладит темпы роста цен и позволит избежать резкого скачка. Мы ожидаем, что в течение ближайших 2 лет цена квадратного метра вырастет на 15%. Основным драйвером спроса должна стать ипотека, все покупатели ждут снижения ставок", — соглашается Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ.

В контексте

Впервые о социальном (бесплатном) жилье для нуждающихся в России заговорили в 1917 году. Именно тогда Ленин опубликовал ряд статей о способах решения жилищного вопроса: «Пролетарскому государству надо принудительно вселить крайне нуждающуюся семью в квартиру богатого человека… на время, пока мы не построим хороших квартир для всех, обязательно потесниться».

Годом позднее были один за другим подписаны декреты об отмене частной собственности на землю и на недвижимость в городах, а контроль за распределением жилья передан государству. Госконтроль подразумевал учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределение между ними жилья согласно "классовому принципу". Фактически это означало введение очереди на жилье. Так и родился пресловутый "жилищный вопрос, который всех испортил".

В 1919–м молодое государство принимает санитарные нормы жилой площади — 18 аршинов (9 м2) на человека, сразу же появляются понятия "излишки" или "лишние метры", которые подлежат изъятию и перераспределению. В начале 20–х годов прошлого века принята новая жилищная политика, признающая право самостоятельной эксплуатации жилья за коллективами жильцов, арендаторами и домовладельцами. Наблюдается даже частичное восстановление частной собственности и аренды на квартиры.

Лишние метры перестают изымать, но облагают дополнительным налогом. За их неуплату и за нарушение правил эксплуатации можно лишиться жилья. В 1924 году гражданам предоставляется право объединяться в жилищные кооперативные товарищества трех видов. На метры сверх санитарной нормы, несвоевременную оплату и более низкую квартплату могли рассчитывать: больные, требующие изоляции, ученые, госслужащие, военно–морские офицеры, члены общества бывших политических каторжан и "вольно практикующие врачи". В 1925 году вводится институт прописки: "Каждое лицо, прибывшее на жительство… на срок более 3 дней, обязано немедленно заявить о своем пребывании домовому управлению…".

В 1926 году новая политика сменяется тоталитарной: отменяется право сдачи в аренду, запрещается самоподселение, излишки площади изымаются. Тогда же начинается строительство коллективных домов и выселение нетрудового элемента. В 1937 году упразднены все жилтоварищества (в распоряжении которых до этого находилось около 90% жилфонда), и жилье переходит в распоряжение местных советов и исполкомов.

С 1955 года власть начинает бороться с "излишествами" в массовом сегменте. Принимается решение максимально снизить стоимость строительства нового жилья, чтобы возвести как можно больше отдельных квартир. Наступает время хрущевок — "экономичных благоустроенных квартир для заселения одной семьи". В начале 1960–х возвращаются жилищные кооперативы, и приходит эра брежневок и "кораблей".

Следующий этап в развитии соцжилья — 1991 год, когда принимают закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". В конце 1990–х правительство Москвы утверждает постановление о расселении коммуналок, спустя 5 лет аналогичный документ принимает и Петербург.

В 2004–м ТСЖ и жилищные кооперативы вновь обретают возможность управления домами. Субъекты РФ получают возможность закупать жилье для социально незащищенных граждан самостоятельно.