По ту сторону Кольцевой. Как изменится качество жизни в быстрорастущих Шушарах

"ДП" и федеральная система покупки квартир Living продолжают исследовать основные места массовой застройки Петербурга. Главная задача таких обзоров — анализ ситуации в районах, где произошел резкий скачок численности населения, а также прогноз качества жизни в будущем.

Вторая часть проекта посвящена Шушарам — одному из стремительно растущих районов Петербурга. По традиции новостройки в этой локации оценивались по нескольким параметрам, включая плотность населения, характеристику участков, квартирографию, инфраструктуру для детей, медицину и обеспеченность машино-местами.

Плотнее ряды

Площадь рассматриваемой территории в Шушарах составляет приблизительно 702,4 га. Подавляющее большинство новостроек экономкласса построено "Дальпитерстроем", но сейчас к развитию поселка присоединились и другие девелоперы, среди которых есть и московские компании. На данный момент здесь строится более 8 тыс. квартир, причем 5 тыс. из них приходится на "Дальпитерстрой".

Для расчета плотности населения (число жителей, приходящихся на 1 га) была взята площадь локации в гектарах, согласно действующему Генеральному плану. По данным экспертов Living, в сданных ЖК проживает 23,9 тыс. жителей, а плотность населения — 34 чел/га.

С учетом строящихся ЖК следует ожидать прирост населения на 10,9 тыс. жителей. Прогнозируемая численность, таким образом, возрастет почти до 34,9 тыс. жителей, а плотность населения — до 49 чел/га. По сравнению с предыдущим обзором на Кудрово, где прогнозируемая плотность населения составляет 173 чел/га, ситуация в Шушарах выглядит более позитивно.

Особенности участков

Полезная площадь участка дает понимание, какая территория вокруг ЖК предназначена для прогулок и свободного использования жителями. Для жилых комплексов с принципом "двор без машин" за полезную принимается площадь участка только за исключением площади застройки.

Как выяснили в Living, самый просторный двор достался жителям ЖК "UP-квартал Московский" от "ФСК Лидер". Вероятно, это связано с концепцией новостройки "двор без машин". Самая тесная придомовая территория — у новостроек "Полис Групп": ЖК "Дом на Школьной" и ЖК "Нордика".

Самые застроенные зданиями участки — у жилых комплексов "Юнион" и "Дом на Школьной" от того же "Полис Групп". У них коэффициент застройки (отношение площади, занятой под сооружениями, к площади участка) превышает 0,4. Остальные застройщики укладываются в современные нормы.

Поквартирный обход

Квартирография поселка Шушары схожа с другими локациями массовой застройки. Большая часть жилья — студии и однокомнатные квартиры. Тем не менее обзор ЖК показал, кто из застройщиков нацелен на семейную аудиторию.

Так, в ЖК "Шушары" есть множество вариантов от двух спален и более. Студий и однокомнатных около 60% от общей квартирографии. "Учитывая, что "Дальпитерстрой" долгое время застраивал локацию серийными "панельками", такая статистика неудивительна — студий в них практически не было. Сейчас застройщик отдает предпочтение индивидуальным проектам", — говорят аналитики Living.

Больше всего студий и однокомнатных в ЖК "Юнион", "Дом на Школьной" от "Полис Групп", а также в "Босфор" — более 80%. Как упоминалось ранее, теперь "Дальпитерстрой" реализует больше малогабаритных вариантов: в квартирографии появились студии (около 30% от общего числа). Архангельский застройщик "Аквилон-Инвест" в жилом комплексе "All inclusive" из 1031 квартиры реализует 532 студии и 378 однушек, что также не входит в номинацию "семейная новостройка".

В поселке всего один комплекс, где средняя площадь квартир превышает 45 м2, — ЖК "Шушары". В большинстве новостроек средняя площадь варьируется от 35 до 37 м2. Тем самым можно сделать вывод, что застройщики все-таки ориентируются на постоянных жильцов, а не на сдачу в аренду.

Социальные возможности

В региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП) указано, что на территории Петербурга, к которому относятся и Шушары, норма в школах на 1000 жителей составляет 120 мест, в детских садах — 61 место. Если учесть, что на рассматриваемой территории проживает порядка 24 тыс. человек, локация должна быть обеспечена 2872 местами в школах и 1460 местами в садах.

Анализ ситуации показал, что власти и застройщики обеспечили Шушары школами на 62% и детсадами на 72%. При этом в 2018-2019 учебном году в средние и дошкольные образовательные учреждения поступило больше детей, чем рассчитано по проекту.

"Нельзя не учитывать прирост населения, который будет здесь после заселения строящихся ЖК. Стоит также отметить, что в Шушарах возводятся дополнительные объекты детской инфраструктуры: школы на 1125 мест и детский сад на 180 мест — на эти объекты уже выдана разрешительная документация. Прогнозируемый прирост населения составляет 10,9 тыс. человек. Если нормативы не изменятся, то обеспеченность в школах должна составлять 4184 места, в садах — 2127 места. Однако после завершения строительства учебных учреждений жители ощутят дефицит мест в школах и детских садах", — подчеркивают в Living.

Если не будут возведены дополнительные объекты инфраструктуры для детей, то после заселения строящихся ЖК, а также после сдачи объектов образования обеспеченность местами в школах составит 70%, в детских садах — 58%. Но учитывая тенденцию, когда в школы и сады поступает больше детей, чем рассчитано по проекту (на 43% и 50% соответственно), то есть вероятность, что вопрос с объектами образования не будет острым.

По планам правительства, в Шушарах должны быть построены школы общей численностью 4325 мест и сады на 1940 мест. При умеренной жилой застройке этих объектов должно хватить на всех.

В продолжение темы социнфраструктуры была исследована доступность медуслуг. По региональным нормативам, транспортная доступность скорой помощи не должна превышать 15 минут. В рассматриваемой локации станций скорой помощи нет. Окончание строительства такого пункта запланировано на 2021 год. Пока жителей обслуживает бригада из Пушкина.

Места под авто

Для определения обеспеченности машино-местами изучено количество мест в крытых паркингах, на открытых придомовых стоянках и на внутридворовых проездах. Оказалось, что больше всего мест запроектировано в ЖК "UP-квартал Московский" от "ФСК Лидер".

При расчете коэффициента обеспеченности бесплатными местами в каждом ЖК учитывались площадки на стоянках, которые застройщик заявляет в проектной документации, а также места на внутридворовых проездах. Если рассматривать участки ЖК для парковки автомобилистов, то из всех строящихся и построенных на самой слабой позиции тот же "UP-квартал Московский". ЖК рассчитан на покупателей с деньгами, ценящими свой комфорт. Правда, паркинг будет построен уже в следующих очередях комплекса. А первая очередь вынуждена искать места на маленькой стоянке.

Самая высокая обеспеченность бесплатными машино-местами будет в ЖК "All inclusive" и в сданном ЖК "Нордика", где смогут припарковать свой автомобиль около 40% семей (из расчета одна машина на одну квартиру).

Справка:

Living — федеральная система выбора и покупки квартиры на рынке новостроек в 20 регионах России. Уникальный рейтинг каждого объекта, экспертиза всех застройщиков, разработанные командой проекта, помогут сделать правильный самостоятельный выбор. На сайте living.ru 235 застройщиков, более 40 фактов о каждом из них, отзывы тайных покупателей — независимых экспертов. В рубрике "тайный жилец" реализован новый подход к получению и изучению информации о реальной жизни в новых жилых комплексах.