Комплексное освоение территорий обязывает застройщиков серьезно подходить к формированию комфортной жилой среды.
Переход на проектное финансирование грозит серьезно осложнить работу застройщиков. В подавляющем большинстве проектов в ближайшие 2–3 года квартиры будут продаваться по старым правилам.
Поэтому существенных перемен в это время можно не ждать. А дальше возможны изменения. По мнению директора по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы" Алексея Муравьева, в среднесрочной перспективе новые правила приведут к уменьшению предложения в новостройках. Девелоперам станут выгодны небольшие быстровозводимые объекты.
Прогноз сулит сокращение объемов строительства не только из–за невозможности всех девелоперов получить кредиты, но также по причине отсутствия нужного количества покупателей. Спрос неизбежно сократится из–за роста цен, вызванного проектным финансированием и снижением объема нового предложения. По мнению Алексея Муравьева, строить много станет невыгодно.
Сжимающийся рынок сбыта должен отразиться и на крупных, предусматривающих комплексное развитие территорий проектах. Государственная власть, впрочем, к возможным проблемам застройщиков относится с пониманием. Проектам КОТ будет проще перейти на новую схему, чем остальным. Например, согласно постановлению правительства РФ от 22.04.2019 №480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома…", у проектов КОТ снижен критерий для подтверждения степени строительной готовности, необходимый для продолжения реализации проекта без перехода на счета эскроу, — 15% вместо 30%.
Эксперты считают, что любая стройка, состоящая из нескольких этапов, позволяет выстроить маркетинговую стратегию проекта так, чтобы сохранить поддерживающий высокую рентабельность интерес к нему.
Переход на проектное финансирование не замедлит стройку и не повлияет на качество строительства, уверены в ГК "КВС". В целом девелоперам даже выгодно иметь в своем портфеле подобные проекты. "У проектного финансирования есть неоспоримый плюс для застройщиков, — отмечает начальник отдела по связям с общественностью ГК "КВС" Алена Глущенко. — Если есть разрешение на строительство и проектная декларация, то компания может начать строительство, не открывая продажи. Банк разрешает использовать до 40% денежных средств, указанных в проектном финансировании. Поэтому беспокойство о том, что стройка замедлится, излишне".
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на территории Северной столицы и в ее пригородах в проектах КОТ общей площадью от 300 тыс. м2 реализуется порядка 35 проектов. Объем рынка в реализуемых очередях — 3,8 млн м2, что составляет треть рынка агломерации. На Петербург приходится 77% площади в 25 проектах. Объем спроса за первую половину 2019 года составил порядка 20 тыс. проданных квартир, или 38% сделок по агломерации. На проекты КОТ от 300 тыс. м2 в нашем городе приходится 30% сделок от общего спроса.
Большое количество проектов КОТ сосредоточено в портфелях крупных компаний — Setl City, "ЛСР. Недвижимость–СЗ", ЦДС и пр. Наиболее крупные КОТ–миллионники: "Цветной город" (2,7 млн м2), "Северная долина" (2,6 млн м2), "Юнтолово" (2,2 млн м2), "Солнечный город" (1,3 млн м2) и "Чистое небо" (1,2 млн м2).
Основной объем строительства КОТ (более половины) сосредоточен в спальных районах города, включая пригород внутри КАД. Там насчитывается более 2,2 млн м2, что составляет порядка 20% от объема рынка агломерации. За год этот объем увеличился на 2 п. п.
В ГК "КВС" уверены, что именно комплексное освоение территории дает девелоперам стимул к формированию полноценной жилой среды. "Подобный тип застройки позволяет возводить город в городе, — говорит Алена Глущенко. — В таких условиях легко соединить размеренный быт загородной жизни с доступностью качественной медицины и образования. При строительстве КОТ застройщик не вписывает одно или несколько точечных зданий в существующий архитектурный ансамбль. Он может реализовать свое собственное концептуальное решение проекта".
