В Петербурге, похоже, завершается целая эпоха. Ни один недостроенный или реконструируемый соцобъект теперь не может быть продан — провозгласила городская власть. Врио губернатора Александр Беглов поручил проконтролировать, чтобы недвижимость социального характера более не выставлялась на торги, а достраивалась за счет города. "ДП" провел инвентаризацию объектов, проданных в последние десятилетия.
Средств на новые конкурсы (а уж тем более — на проведение реновации) в городском бюджете пока нет. Тем не менее с приватизацией ведомственных садиков, стадионов и домов культуры покончено, уверяют в Смольном.
Пилотным проектом стал кинотеатр "Максим" на Ланском шоссе, 35, реконструируемый с 2007 года. Контракт с предыдущим подрядчиком город расторг и уже нашел новую компанию, которая обещает построить за 2 года на этом месте культурно–досуговый центр с концертным залом на 799 мест, студиями и выставочными пространствами.
Ранее врио дал поручение завершить капремонт здания бывшего кинотеатра "Фестиваль" на пр. Просвещения, 47, лит. А, и ввести в строй к 2021 году на его базе молодежный досуговый центр на 1,5 тысячи посетителей. Сейчас здание (1986 года постройки) площадью более 5 тыс. м2 находится в аварийном состоянии. На 2019 год бюджетом города выделено 100 млн рублей для проведения первого этапа ремонтных работ.
До этого глава города заверил горожан, что не допустит перепрофилирования кинотеатра "Подвиг" в Колпино. "Город найдет возможность выкупа здания", — сказал Александр Беглов.
Практика продажи на торгах построенных еще в советское время соцобъектов была распространена при Валентине Матвиенко. В числе наиболее востребованных бизнесом объектов были кинотеатры, стадионы, садики, бани и туалеты.
Это были в основном приватизированные объекты, то есть продавал их не город, а частные владельцы, говорят очевидцы.
КиноРедевелопмент
Например, кинотеатр "Москва" проработал до 2004 года, а в 2010–м запущенное и обгоревшее здание продали на торгах Фонда имущества за 109 млн рублей (при стартовой цене 50 млн). Владельцем объекта стала компания ООО "Балтпорт", по ее заказу архитектурное бюро "Литейная часть — 91" разработало план реконструкции бывшего кинотеатра площадью 2046 м2. Его предполагали переделать в многофункциональный центр с кафе, зонами досуга и выставочным залом, однако никто к работам так и не приступил. Сейчас вся документация готова, но реализация проекта зависит от финансирования.
"В 1990–х шла масштабная продажа аварийных зданий, которые продавались относительно недорого с условием реконструкции или сноса в строго определенные сроки. Их соблюдение было существенным условием договора. Предполагалось, что у нарушителей будут отбирать объекты. Однако до этого почти никогда не доходило — ту же "Москву" до сих пор не привели в порядок, — говорит эксперт, знакомый с ситуацией. — Значительная часть конфликтов, связанных с появлением коммерческих или жилых зданий на месте бывших соцобъектов, была связана с приватизацией, которую осуществляли вне торгов и на которую город практически не мог повлиять. Советские предприятия в 1990–х массово приватизировали все ведомственные объекты, а с развитием рынка начали продавать их застройщикам. Таким образом на месте детских лагерей в Курортном районе появлялись коттеджных поселки, возникли скандальные проекты строительства жилого дома на месте садика завода "Светлана" или велотрека на Тореза и т. п. Уже несколько лет такого рода лоты город на торги не выставлял. Исключением можно назвать помещения бани "Гигант" в Кировском районе. Правда, эти бани давно не функционируют и реконструировать их в прежней функции в силу ограничений КГИОП вряд ли получится. Да и кому сейчас нужна эта баня".
Еще несколько громких конфликтов редевелопмента связано с компанией "Конрад" Вагифа Мамишева. Во–первых, его структуры планировали построить на месте бывшего кинотеатра "Спутник" крупный торгово–развлекательный комплекс. Активных граждан возмутило то, что когда–то на этом месте было Спасо–Преображенское (Фарфоровское) кладбище, где захоранивали блокадников, и проект все время зависает. Второй объект — кинотеатр "Зенит", построенный по типовому проекту между Московским пр. и ансамблем Чесменского дворца. В нулевые учреждение культуры ликвидировали, а здание снесли. Участок продали на торгах Фонда имущества за 27 млн рублей. С 2006 года началась подготовка к возведению 33–этажного 124–метрового МФК, застройщиком которого также выступила компания, входящая в группу "Конрад" Вагифа Мамишева. Комплекс на 72 тыс. м2 должен был включать подземный паркинг на 250 мест, гостиницу на 60 номеров. Однако согласовать девелоперский проект так и не удалось, а из–за финансовых трудностей участок был продан Setl Group. Новые владельцы разработали проект семиэтажного элитного ЖК Victory Plaza.
А вот реконструкция кинотеатра "Юность" на Савушкина, 21, под торгово–развлекательный центр была удачно завершена, и там сегодня функционирует крупный панорамный ресторан. Бывший кинотеатр "Весна" (1950 года постройки) на Автовской, 15, превращен в бизнес–центр класса С площадью 5 тыс. м?. Арендная ставка составляет от 8,4 тыс. рублей за 1 м? в год.
"Долгое время здания бывших кинотеатров были почти никому не нужны, они сдавались в аренду, после чего их судьба решалась в индивидуальном порядке. Кинотеатр "Русь" у станции метро "Пионерская" и "Прометей" были снесены, "Колизей" превращен в концертный зал. Интересна судьба кинотеатра "Рубеж", который долгое время функционировал как отдельно стоящий кинотеатр "Новый Рубеж", но не выдержал конкуренции с мультиплексами и сейчас переделан под фитнес–клуб", — комментируют аналитики из компании JLL.
Спорт под снос
Активно осваивали и спортобъекты. Так, на месте стадиона "Спартак" на Крестовском появился ЖК "Олимпийская деревня" и Академия волейбола Вячеслава Платонова. На соседнем Леонтьевском мысе застроена территория стадиона "Красное знамя". На месте спортивного комплекса "Динамо" компания "Премиум Девелопмент" не так давно завершила строительство проекта "Крестовский de luxe". В начале нулевых был снесен стадион "Красный выборжец" на пр. Металлистов, 116. На месте стадиона завода "Севкабель" выросла высотка. На территории стадиона "Луч" в районе Черной речки "Группа ЛСР" строит жилой комплекс со спортивным центром. Стадион "Зенит" на пр. Медиков освоила скандинавская Bonava. Впрочем, были и неудавшиеся попытки. Так, ЗАО "М–Индустрия" не удалось построить жилой комплекс на территории стадиона ООО "Школа высшего спортивного мастерства имени В. И. Алексеева" (пр. Раевского, 16). Кстати, именно этот скандал привел к тому, что в 2009 году власти Петербурга заявили о намерении вернуть в собственность городской казны 36 стадионов. Но денег на это не нашлось.
Все лучшее — детям
Не везло и детским садам. Так, на Крестовском острове снесли детский дом № 5 (Депутатская ул., 20), коррекционно–оздоровительный ясли–сад № 98 (Депутатская ул., 28), а на их месте возведен коттеджный поселок для судей Конституционного суда. Строительство второй сцены Мариинского театра началось в 2005 году со сноса нескольких ценных объектов, в том числе школы–сталинки на ул. Союза Печатников, 1.
Детский садик в пер. Гривцова, 4, снесен в пользу делового центра BolloevCenter. Гостиница Olimpic Garden выстроена в Батайском пер. на месте снесенного детского сада № 56. На участке садика на Железноводской ул., 32, появился жилой комплекс "Адмирал Нахимов". Самая свежая история из детского списка — застройка двух детских садов завода "Светлана". На месте одного из них в 2000–е был создан досуговый центр объединения "Светлана", а сейчас группа "Легенда" возводит там элитный жилой комплекс. "Последние несколько лет здание было заброшено", — пояснил представитель компании. На месте второго сада компания "Л1" намеревалась построить жилой комплекс, но из–за противостояния градозащитного сообщества проект был заморожен на неопределенное время. Застройщик погряз в судах.
Теряем возможности
Реновация советских объектов в городе — это возможность для компаний строить жилье в обжитых лакунах. Конечно, речи о массовой продаже классических социальных объектов вроде школ, детских садиков, поликлиник на рынке не идет. "Как правило, такие объекты не вызывают интереса со стороны инвесторов. Некоторые подобные объекты можно использовать в коммерческих целях, но таковых единицы. В целом инициатива неплохая, поскольку в городе существует дефицит социальных объектов. Однако главный вопрос в том, в чьей собственности находятся объекты и за чей счет их будут приводить в порядок", — говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
"Это локации с уже развитой инфраструктурой. Хочется отметить, что помимо зон с социальной инфраструктурой особой привлекательностью обладают и бывшие промышленные территории. Однако они требуют дополнительных вложений и менее бюджетны, чем участки под стадионами, детскими садами, кинотеатрами, которые сейчас активно выбирают застройщики", — рассуждает Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ГК "Инвестторг". "Основной плюс — уже сложившаяся инфраструктура вокруг таких объектов. И история места может стать дополнительным стимулом для будущих жителей. Локации со смыслом, связывающие эпохи или напоминающие о каких–то событиях, пользуются популярностью", — соглашается Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Кроме того, как говорят застройщики, очевидное преимущество таких проектов в том, что эти территории уже обеспечены инженерными сетями. Также правильная форма участка позволяет сделать качественную концепцию будущего жилого комплекса. Плюс и в том, что это большие участки с зеленой зоной, которую можно интегрировать в проект. У большинства подобных пятен хорошая транспортная доступность.
Впрочем, есть и отрицательные моменты. "Негативным фактором здесь может выступать разве что общественное мнение: компаниям нужно готовиться к борьбе с общественниками, которые следят за каждым таким случаем и часто препятствуют всеми возможными способами застройке", — добавляет Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп". С ней соглашается Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития AAG. "Главный минус заключается в возможных конфликтах с жителями района и градозащитниками. Кроме того, сегодня все наиболее ликвидные территории уже переведены по ПЗЗ в статус рекреационных зон, что делает строительство жилья на них невозможным. Иногда в видах разрешенного использования встречаются апартаменты, но строить их готов далеко не каждый девелопер", — говорит он.
Наталья Бурковская
“
Главное преимущество таких объектов в их расположении. Бывшие социальные объекты, построенные еще в советские времена, возводились поблизости от крупных автомагистралей, остановок общественного транспорта и метро. Освоение этих территорий сейчас — это реальная возможность в условиях нехватки свободных мест под застройку возвести жилой дом в престижной локации в черте города. Бонусом будет вид из окна на воду или парк.
Алексей Бушуев
директор по продажам Seven Suns Development
“
Многие советские кинотеатры заброшены, некоторые проданы или сданы в аренду, какие–то остаются в собственности города. На мой взгляд, целесообразно создавать условия для профессиональных девелоперов по развитию объектов недвижимости. Это более эффективно, чем вкладывать бюджетные деньги в реконструкцию объекта под нужды, которые не очень востребованы. Интересен пример реконструкции компанией ADG 39 кинотеатров в Москве. Первые торговые центры, в которые превратятся кинотеатры, заявлены к открытию уже в 2019 году. Это интересный кейс, так как развивать один кинотеатр может быть не очень выгодно, тогда как сетевой проект будет рентабелен для частного инвестора. Другой вопрос, что подобных объектов в Петербурге сравнительно мало.
Владислав Фадеев
заместитель руководителя отдела исследований компании JLL
В контексте
В 1896 году творение братьев Люмьер пришло в Петербург. В летнем саду "Аквариум" на Каменноостровском проспекте публике продемонстрировали короткие документальные фильмы, включая "Выход рабочих с завода", "Разрушение стены" и знаменитое "Прибытие поезда".
Сейчас на этом месте расположились дома 10–12 — здания "Ленфильма". В этом же году в Петербурге открылся и первый петербургский кинотеатр "Живая фотография" на Невском проспекте, 46. Кино триумфально распространялось по столице, и почти в каждом доме на Невском был кинотеатр — для этого выкупались первые этажи зданий.
В здании "Пассажа" на Невском проспекте работал один из самых популярных в городе кинематографов — The Royal Star. После его закрытия там же появился роскошный кинозал Soleil. По статистике, в 1913 году в России работали 1412 кинотеатров, из них 134 — в Петербурге и 67 — в Москве.
В октябре 1908 года на экраны вышел первый отечественный художественный фильм петербургского киноателье Александра Дранкова "Понизовая вольница" ("Стенька Разин"), премьера которого состоялась в только что отстроенном кинотеатре "Колизей" на Кронверкском, 11. Здесь был самый большой в России киноэкран. А 27 декабря 1913 года прошло открытие "Пикадилли" — первого в России по удобству и роскоши отделки синематеатра.
В 1920–е годы в Петрограде–Ленинграде продолжали свою работу дореволюционные кинозалы. К 1930–м годам старые, морально устаревшие, не рассчитанные на звуковой кинопоказ залы начали переоборудовать и реконструировать. Так, "Пикадилли" был перестроен, расширен и переименован в "Аврору".
Первым по–настоящему советским кинотеатром стал "Гигант", возведенный в 1936 году на перекрестке Кондратьевского и Полюстровского. Он вмещал 1400 зрителей. В 1939 году открылся трехзальный кинотеатр "Москва".
Строительство типовых широкоэкранных кинотеатров в Ленинграде началось в конце 1950–х — начале 1960–х годов. За основу был взят проект московского кинотеатра "Прогресс", и на его базе были построены кинотеатры "Спутник" в Невском районе и "Юность". Их зрительные залы вмещали по 1060 зрителей. Проект в дальнейшем переработали, и в 1964 году были построены еще три объекта: "Космонавт", "Выборгский" и "Зенит". В 1980–е годы кинотеатры строились преимущественно по индивидуальным проектам, например возведенный в 1981 году "Буревестник" на улице Подвойского. Или построенные в 1987 году "Балканы" на Будапештской улице с двумя залами на 786 и 292 места.
К началу 1990–х в городе насчитывалось 78 государственных кинотеатров.
Павел Никифоров
