Из–за правовой коллизии Росреестр перестал регистрировать договоры ДДУ по таким объектам.
Сейчас сложилась ситуация, когда компании не могут регистрировать новые договоры в Росреестре из–за того, что Фонд защиты дольщиков не принимает взносы за коммерческие помещения, так как не обязан их достраивать. В итоге каждый из девелоперов ищет свой выход из этой ситуации.
Пакет без пояснений
Как рассказали юристы, на текущий момент позиция Фонда защиты прав дольщиков базируется на том, что обязанность застройщика по уплате взносов возникает только при заключении договора долевого участия в отношении жилого помещения, машино–места или нежилого помещения площадью не более 7 м2. "По мнению работников фонда, их позиция соответствует положениям законов о долевом строительстве и о банкротстве. За апартаменты, которые суть коммерческие помещения, они не отвечают, а значит, не несут за них ответственность", — рассказывает Мария Стригалева, руководитель аудиторского и юридического отделов BLCons Group. Без визы Фонда Росреестр не регистрирует ДДУ, то есть девелопер не может получить средства от продажи. "Петербургские регистраторы сделали необоснованные выводы о том, что нежилые объекты не могут достраиваться по так называемым старым правилам без использования эскроу. Вызывает сожаление, что ситуация с приостановкой регистрации возникла почти 2 месяца назад, а до настоящего времени регуляторы нового закона не предоставили никаких разъяснений и не сняли сомнения регистраторов. Причем ситуация с приостановкой регистрации всех ДДУ в нежилых объектах возникла исключительно в Петербурге. В Москве такой проблемы не наблюдается", — дополняет Денис Новиков, руководитель юридического направления ГК "Пионер".
Самый простой способ — согласиться и перейти на эскроу — первым из застройщиков апартаментов выбрал Docklands development. "Строительство второй очереди полностью финансируется по кредитной линии банка ВТБ на 2,3 млрд рублей. Временная приостановка регистрации ДДУ никак не отразится на темпах и сроках строительства объекта. Он будет завершен в срок. В июне этого года мы получили заключение комитета по строительству, которое подтвердило отсутствие необходимости в переходе на новую схему работы, иначе мы бы заблаговременно перешли на ее использование. Пока ведомства определяются с дальнейшим порядком работы, мы приняли решение в пользу эскроу. Впрочем, мы готовы делать перечисления в Фонд защиты прав дольщиков, если в Минстрое примут соответствующее решение", — рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development. Через эскроу–счета также планирует продавать Becar в проекте на улице Орджоникидзе, 44. "Мы надеемся на здравомыслие чиновников, так как аналогичные сделки в Москве в ситуации, когда получено соответствие строительной готовности, регистрируются. Поэтому сейчас мы ждем разъяснений от УФРС и налаживания процессов в новых для всего рынка условиях", — говорит Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.
Часть застройщиков апартаментов подстраховались и сейчас реализуют юниты по договорам цессии. "В текущем проекте сейчас мы используем договоры переуступки — новые проекты, согласно закону, будем продавать через эскроу", — поведал Сергей Ногай, руководитель проекта "Салют!". Аналогично через цессию продаются сейчас апартаменты в проектах Start от ПСК, "Авеню на Малом" от ГК "Бестъ" и в инвест–отелях от PLG.
Больно, но неизбежно
Традиционно преимуществом апартаментов считалась их более низкая стоимость по сравнению с квартирами той же площади и качества. "Переход на проектное финансирование может нивелировать это выгодное преимущество. Поэтому, реализуя новые апарт–проекты по эскроу–счетам, девелопер будет искать возможность повышения цен, если рынок это позволит, или оптимизации своих издержек. Также многое зависит от того, есть ли у застройщика возможность использовать банковское финансирование", — говорит Денис Новиков.
"Переход апартаментов на эскроу — ожидаемый результат реформы. Это позволит для начала хотя бы зарегистрировать договоры, которые находятся в подвешенном состоянии уже длительный период времени. Удорожание может быть, но в разумных пределах, так как в апартаментах очень важен порог входа и прогнозируемая доходность", — уверена Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. С ней согласен Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет": "Удорожание будет несомненно, по–другому просто быть не может. Новые объекты, скорее всего, будут выводиться в том случае, если отказ от их реализации будет стоить дороже, чем продолжение проекта. То есть решение будет зависеть от стадии готовности и объема освоенных вложений. Разумеется, этот рынок не умрет, но, вероятно, временно сожмется".
