Торги особняком. Смольный намерен продать особняк Серебряковой

Комитет имущественных отношений рассматривает возможность продажи на торгах особняка Серебряковой на наб. Кутузова, 22. Распоряжение о приватизации еще не выпущено. Здание является памятником регионального значения. Стартовая цена будет определена на основании отчета о рыночной стоимости.

Как рассказали "ДП" в КИО, здание сейчас закреплено за Государственной административно–технической инспекцией Санкт–Петербурга (ГАТИ). По информации "ДП", его могут выставить на торги с оговоренным функциональным использованием — под гостиницу.

Инвестиционно привлекательные здания в центре города Смольный последние почти 10 лет (после назначения губернатором Георгия Полтавченко) предпочитал держать подальше от инвесторов. Стараясь сохранить право собственности на эти объекты "для будущих поколений", власти практически прекратили торги не только по приватизации, но и по аренде (чтобы в дальнейшем не допустить целевого выкупа недвижимости арендаторами в рамках 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения…").

Последние крупные аукционы прошли еще в начале 2010–х. На одном из них, в ноябре 2011 года, на торгах Фонда имущества Петербурга был продан особняк великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской наб., 8А. Стоимость по итогам аукциона составила 520 млн рублей. После этого сделки в аналогичных локациях по сопоставимой цене на торгах не заключались.

Особняк на наб. Кутузова, если продажа будет согласована, выставят на торги не целиком: городу принадлежит около 2500 м2 в здании, говорят в КИО.

"Локация у здания замечательная, премиальная, однако есть ряд ограничений юридического и технического характера, которые могут снизить привлекательность объекта в глазах инвестора. У отдельных помещений на верхних этажах особняка есть собственники, что может усложнять процесс согласования реконструкции здания, его инженерных систем. При этом в обновлении последних объект нуждается особенно остро, так как недостаточно обеспечен электроэнергией для использования под современные нужды, многие годы в здании не менялась система отопления. Еще одним фактором, снижающим инвестиционную привлекательность, является отсутствие парковки", — комментирует Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International.

Не одним Кутузовым

Уже в начале декабря пройдут торги по зданиям на наб. реки Мойки, 26 (литеры А, Б и Г) общей площадью около 4150 м2 в так называемом золотом треугольнике. Их предлагают под гостиничную функцию. Начальная цена лота — 399,66 млн рублей.

К продаже готовится здание на ул. Чайковского, 20, лит. Б. Это бывший офис компании "ПТК", который не используется последние несколько лет. Первые разговоры о его приватизации начались еще около 10 лет назад. Тогда обсуждалось, что дом продадут с действующим договором аренды, потенциальным покупателем ожидаемо называли ПТК. Но до торгов дело не дошло. Однако постановление по программе приватизации по этому и другим адресам губернатором пока не подписано.

Уже на этой неделе на электронной площадке РАД lot–online.ru пройдут торги по зданию на Вознесенском пр., 36. Четырехэтажный дом с атриумом площадью 7352,2 м2 включен в городскую программу "Аренда за рубль". Его предлагают под гостиницу уровня три звезды. Начальный размер арендной платы на срок проведения реставрации — 2,66 млн рублей в месяц (за 7 лет получается около 224 млн рублей). После завершения работ арендная ставка будет снижена до 1 рубля за 1 м2.

Сформирован и пул небольших зданий, которые предложат инвесторам: Думская ул., 5 / 22, лит. Г, Английский пр., 31, лит. Б, пер. Декабристов, 8, корп. 3, лит. Б., Чкаловский пр., 34, лит. Б и пр. Готовятся несколько десятков нежилых помещений: на Невском пр., Гончарной ул., наб. реки Фонтанки, пр. Римского–Корсакова, ул. Константина Заслонова, в Апраксином пер., на 3–й и 8–й линиях Васильевского острова и пр. Первые торги по ним должны пройти в декабре.

Готовы покупать

"Переданные в продажу объекты — преимущественно помещения в историческом центре города. Большинство — первые и цокольные этажи на первых линиях магистралей либо вблизи. Основной вариант использования — торговля, общественно–бытовые функции. Также есть объекты под офисные функции, размещение кафе, мини–спортклубов, иных подобных объектов для населения", — рассказывает Андрей Степаненко, генеральный директор Российского аукционного дома (РАД, выбран городом для организации и проведения торгов по объектам приватизации).

По его мнению, наибольший интерес инвесторы сейчас проявляют к небольшим по площади объектам (50–100 м2), независимо от стоимости. "Исходя из спроса в первую неделю экспозиции можно говорить о наличии определенного дефицита предложений по помещениям небольшой площади в центральных районах. Что закономерно, так как основной процент коммерческих площадей реализуется застройщиками, а новое строительство в историческом центре точечно", — комментирует Андрей Степаненко.

По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, инвесторам интересны в первую очередь здания и помещения, которые уже имеют подтвержденный денежный поток от сдачи в аренду либо имеют высокую ликвидность (могут быть быстро сданы в аренду по рыночным ставкам) и низкие риски заполняемости. Чем меньше лот, тем доступнее он по абсолютной стоимости, тем больше на него претендует инвесторов, говорит он: "Наиболее интересны встроенные помещения на фасадных линиях проходных улиц. Чем ближе к метро и чем выше пешеходный трафик, тем более ликвидны и более дороги эти объекты".

Правила приватизации

По информации "ДП", с лета этого года КИО готовит новую концепцию управления городским имуществом на ближайшие 3–5 лет (последний такой документ датирован еще 2001 годом). По словам председателя комитета Валерия Калугина, в собственности оставят все, что необходимо для нужд города, а также ряд наиболее ликвидных активов, которые будут сдавать в коммерческую аренду.

Все остальные объекты пойдут под приватизацию, за счет которой город не только заработает деньги от продажи, но и избавит себя от финансовых затрат по содержанию и текущему ремонту. А в случае с программой "Памятники за рубль" власти смогут найти арендаторов, готовых потратить средства на реставрацию находящихся в неудовлетворительном состоянии объектов культурного наследия.

Отметим, что еще с начала 2000–х приватизации наиболее ликвидных объектов недвижимости сопутствуют конфликты как внутри городской администрации, так и со сторонними интересантами.

Сразу после объявления о готовящейся продаже районные администрации, комитеты и другие представители органов власти включаются в борьбу за объекты, пытаясь снять их с продажи и получить под социальную или административную функцию. Причем значительная часть их в итоге не используется.

Вторая категория "хищников" — федеральные органы власти и окологосударственные структуры, имеющие право на получение недвижимости без торгов. Им интересны практически любые объекты в центре города площадью от нескольких тысяч квадратных метров. Именно они в итоге получили почти все объекты, высвободившиеся после переездов комитетов в "Невскую ратушу".

Один из последних примеров — целевая аренда здания в переулке Антоненко АО "Объединенная судостроительная корпорация". Изначально планировалось выставить дом на продажу (см. "ДП" № 164 от 29.10.2019).

Программные речи

По информации "ДП", первое открытое совещание с представителями бизнеса, на котором обсуждалась формируемая концепция управления городским имуществом, прошло в конце октября. Второе должны назначить на следующей неделе. В состав рабочей группы, отвечающей за концепцию, должны войти представители Общественного совета, комитета финансов, Российской гильдии управляющих и девелоперов, РАД и др. Как вариант предлагалась массовая продажа всех активов, которая позволит в будущем увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако никаких конкретных решений пока не принято, это было вводное совещание, подчеркивают в КИО.

В числе приоритетных задач комитета — инвентаризация недвижимости, говорят в КИО. В городе насчитываются десятки тысяч неучтенных зданий и помещений, которые сегодня не используются или используются без согласования со Смольным. Наводить порядок в имущественной сфере планируется в том числе с использованием цифровых технологий.

После полноценного учета этих объектов программа приватизации может вырасти в разы, как и ожидаемые поступления в бюджет по этой статье.

В контексте

Бизнесу не очень интересны исторические здания и особняки Петербурга: с ними много мороки и согласований с КГИОП, а приспособить их под современное использование практически невозможно.

По данным КГИОП, сейчас в Петербурге 8991 памятник. Контроль за их состоянием ведется городскими чиновниками. Так, с начала октября КГИОП составил протоколы об административных нарушениях и оштрафовал пользователей следующих объектов культурного наследия: "Дом, где с 1916 г. жила и в 1955 г. умерла актриса Корчагина–Александровская Екатерина Павловна (кв. 20)", "Дом, в котором жили: Попов Александр Степанович в 1901–1902 гг., Козлов Петр Кузьмич в 1903–1905 гг., Дубовский Николай Никанорович в 1894–1896 гг. и Введенский Николай Евгеньевич", "Жилой дом для мальчиков с холостым надзирателем", "Производственное здание Кондитерского товарищества "Георг Ландрин" и труба заводская". Всего же с начала года чиновники провели 99 проверок, в результате которых оштрафовали владельцев на 20,2 млн рублей (за весь 2018 год было проведено 213 проверок на общую сумму 17,6 млн рублей).

Именно жесткую позицию КГИОП девелоперы называют одним из главных препятствий к вложению в исторические здания. Один из примеров — проект "Петровского арсенала" в Сестрорецке. Как рассказывали разрабатывающие проект специалисты, с каждым требованием чиновников охраны окупаемость проекта увеличивалась: "Так, например, в один момент КГИОП потребовал при восстановлении исторических зданий использовать исключительно исторический кирпич, что в разы увеличивало стоимость работ". В итоге проект заморожен и законсервирован. Как законсервировано и здание дома–заводоуправления Нобеля на Пироговской набережной, которое лет пять назад планировалось передать в доверительное управление. Подсчитав необходимые средства, потенциальные управленцы отказались от проекта. И таких примеров множество.

Сто–двести лет назад петербуржцы жили другой жизнью. Поэтому квартиры строились с анфиладной системой комнат. Одна зала — для гостей, одна — будуар, спальни — в глубине. Сейчас в них ни жить, ни работать нельзя. Памятникоохранники говорят оставить все как есть, пожарные — что это невозможно. Еще сложнее с особняками. Из них ни представительский офис более чем на одну–две персоны, ни жилой дом не получится. Что делать — никому не ясно. Сохранять? Но на какие средства? Разрешать и облегчать реконструкцию? ЮНЕСКО, градозащитники и другие неравнодушные люди — против.