Proptech — игрушка для застройщиков или важнейший элемент рынка недвижимости будущего?
В самом широком смысле proptech — это технологии в сфере недвижимости, которые используются на всех стадиях ее жизненного цикла, от проектирования до эксплуатации, и делают эти процессы проще, быстрее и дешевле. Большие данные помогают в разы сократить время оценки и продажи квартир, дроны — узнать реальный объем выполненных работ на стройке, VR–очки — увидеть будущий дом, не вставая с дивана.
В России proptech представлены в большей степени решениями в сфере листинга и маркетплейсов с использованием технологий big data. Например, ЦИАН, Avito и "Яндекс.Недвижимость". По оценке PwC, они занимают половину отечественного рынка. "Еще 14% приходится на компании в сфере проектирования и строительства, 10% — это стартапы по оценке, анализу данных и коллективным инвестициям, еще 10% — компании в сфере управления готовыми объектами", — говорит Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC в России.
Преобладание b2c/c2c–маркетплейсов понятно, считает инвестиционный менеджер ФРИИ Рустам Газизуллин: "Компаниям в этом сегменте исторически было проще стартовать, потому что был массовый спрос и барьеры на вход меньше, и в целом сразу понятна монетизация сервиса — это, как правило, цена размещения объявлений или комиссионная модель".
Нередко российские стартапы — это реплики зарубежных компаний, которые уже доказали свою работоспособность в других странах. "При этом отечественные проекты предоставляют даже лучшие по качеству сервисы и учитывают все недостатки иностранных аналогов, но с гораздо меньшими инвестициями", — говорит Анна Данченок. Например, платформа Beri.ru, которая предлагает срочный выкуп недвижимости сроком до 5 дней. Это аналог американского сервиса Opendoor, который был запущен на 3 года раньше, в 2014 году. Компания выкупает квартиры и дома у собственников по цене, установленной их алгоритмами, затем ремонтирует объекты и снова выводит их на рынок. Суммарно американский "единорог" (так называют компании–стартапы, чья капитализация за короткий период превысила $1 млрд. — Ред.) привлек $1,75 млрд, в то время как инвестиции в российский стартап составили $1,2 млн.
Технологии vs привычки
В 2018 году на российском рынке proptech было совершено восемь сделок стоимостью более $1 млн каждая, включая Aktivo — краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость. Ей удалось привлечь $1,75 млн. По словам заместителя генерального директора компании Михаила Костромина, сейчас они управляют объектами на сумму около 3 млрд рублей, в основном в сегменте food–retail в Москве и Московской области.
Минимальный размер инвестиций для участников — 300 тыс. рублей, средняя доходность — около 9%. Как правило, компания привлекает порядка 150 млн рублей в месяц. Зарабатывает краудфандинговая площадка на управлении недвижимостью — около 8% от операционного дохода.
"Далеко не все зарегистрированные пользователи сразу становятся инвесторами. Многие присматриваются, наблюдают, — говорит Михаил Костромин. — Конечно, рынок консервативен. С одной стороны, люди инвестируют туда, куда они привыкли, например в депозиты или акции. С другой — собственники тоже далеко не всегда эффективно используют объекты, кто–то по–прежнему работает как в 1990–х".
Петербургских стартапов на proptech–рынке не так много, большинство из них сосредоточено в Москве. Там больше не только денег, но и качественной недвижимости. "Если взять офисный сегмент, то по всей России это 24 млн м2. Из них 18,5 млн м2 — это Москва; 3,3 млн м2 — Петербург и оставшиеся 3 млн м2 — это все остальные регионы, — говорит Игорь Темнышев, региональный директор департамента управления проектами и контроля строительства, руководитель направления "Технологии в недвижимости" Colliers International. — Если бизнеc–центр где–нибудь в Великом Новгороде — это просто какой–то старый НИИ, то о каком proptech идет речь".
Тем не менее в Петербурге есть примеры удачных решений, в том числе в сфере снабжения. Компания "Синтека" разработала облачную платформу, которая помогает строительным компаниям автоматизировать весь процесс закупок. "Наша программа состоит из связанных модулей: это бюджетирование, заявки, счета и доставки. Допустим, модуль счетов автоматически генерирует тендерную таблицу с предложениями от поставщиков, и они сравниваются по многим параметрам: цена, сроки поставок, количество дней отсрочки и так далее", — говорит маркетолог компании Маргарита Харисова.
"Как и все программы автоматизации, мы сталкиваемся с тем, что новое не воспринимается, — говорит Маргарита Харисова. — Снабженцы относятся к нашей программе как к некоему врагу. Они думают, что из–за нее им придется попрощаться с работой, и начинают с нами бороться. Хотя директора, наоборот, за нее ратуют, потому что понимают, что это инструмент контроля".
Ждуны будущего
Основными инвесторами (76% вложений) на российском рынке proptech выступают фонды. Для девелоперов это скорее маркетинг, возможность позиционировать свою компанию как прогрессивную, считает Игорь Темнышев. "Зачем что–то менять, если это работает и так? Чтобы что–то создать, нужно экспериментировать, нужны инвестиции. Например, фармацевтика тратит 15% выручки на R&D, недвижимость — примерно 0,3%. Все очень интересуются proptech, но ждут, когда это будет опробовано кем–то другим, тогда это можно будет внедрять".
Кроме того, застройщики достаточно настороженно смотрят на прямое финансирование проектов на ранней стадии развития. По мнению Рустама Газизуллина, далеко не у всех девелоперов есть экспертиза для инвестиций в proptech–стартапы. Поэтому им проще передать это акселераторам и венчурным фондам, которые помогут проектам развиться, чтобы в дальнейшем застройщикам было проще с ними взаимодействовать.
"Большинство крупных застройщиков еще не осознают ценность работы со стартапами, — говорит Газизуллин. — Однако рынок быстро меняется, и под давлением на маржинальность и повышением конкуренции компаниям придется трансформироваться, и за новыми решениями они придут к стартапам. Именно они — главный источник технологий, которые позволяют находить новые точки эффективности".
