«ДП» продолжает серию публикаций «Инвестируй правильно», в которых эксперты рынка рассказывают о том, какие инструменты управления финансами сегодня наиболее эффективны, какие цели ставить, как формировать инвестиционный портфель и какую тактику избрать. Начинающие инвесторы часто действуют импульсивно, совершают стандартные ошибки, теряют деньги и быстро разочаровываются в инвестировании. Расскажем, как этого избежать и почему важно обращаться за консультацией к специалистам.
Надежные инвестиции
Эффективно управлять собственными деньгами, шаг за шагом следуя к выполнению цели, позволяет предлагаемая банками опция финансового планирования. Система определяет риск-профиль и формирует для клиента инвестиционный портфель, который составлен таким образом, чтобы обеспечить наилучшее соотношение доходности при заданном уровне риска. В основе расчета лежит показатель Value at Risk (VaR), который используется крупными международными финансовыми институтами. Как итог, клиент на выходе получает готовую индивидуальную стратегию достижения цели, соответствующую его потребностям, и набор продуктов, позволяющий предусмотреть различные жизненные сценарии, сохранить, защитить и приумножить свой капитал.
Тем не менее неопытные инвесторы часто допускают ошибки, самая распространенная из них, по мнению руководителя центра развития бизнеса в премиальном сегменте Росбанка Екатерины Калугиной, – пренебрежение диверсификацией. Обычно начинающий инвестор, не располагая достаточной осведомленностью, вкладывает все в один инструмент/валюту. Поэтому первое и самое важное правило для любого новичка – диверсифицировать вложения. Имеет смысл часть средств разместить в консервативные продукты (депозиты, сберсчета), а другую часть – в различные инвестиционные инструменты. Важно обратиться к персональному менеджеру или инвестиционному консультанту, чтобы он сформировал индивидуальный портфель (в соответствии с риск-профилем клиента), в котором деньги будут распределены между разными активами – акциями, облигациями, валютами, металлами, – так вы убережете себя от потери средств. Золотой серединой распределения денег в портфеле принято считать не более 15% на каждый актив. Некоторые эксперты советуют ограничиваться даже 5–10%. Чем больше компонентов (хотя бы акций разных компаний) будет в вашем портфеле, тем меньше рисков вы на себя берете.
Инвестиционный горизонт (период, в течение которого вы планируете вкладывать деньги), стратегию и методы достижения желаемого результата определяет инвестиционная цель. Существует две основные цели инвестирования: сбережение капитала и его приумножение. В первом случае вы спасаете свои деньги от инфляции, во втором – еще и зарабатываете. Разумеется, можно не ограничиваться одной целью и одновременно работать над выполнением нескольких задач. В таком случае необходимо создать и контролировать соответствующее количество инвестиционных портфелей, у каждого из которых будет своя стратегия.
Так как большинству премиальных клиентов интересно получить потенциально высокий доход, но при этом не потерять свои вложения, мы рассмотрим более детально продукты со 100%-ной защитой капитала, такие как структурное доверительное управление и инвестиционное страхование жизни.
Программы ИСЖ позволяют инвестору получить потенциально неограниченный доход и в то же время гарантируют сохранение вложенных средств, причем инвестор самостоятельно определяет комфортный размер взноса и срок. Вложения распределяются на гарантийный фонд (инвестируется в надежные облигации и депозиты) и инвестиционный фонд (инвестируется в один из высокодоходных фондов по выбору инвестора).
Программа ИСЖ Росбанка («Глобальная экономика») позволила клиентам заработать до 44,2% за период действия договора (3 года), или 14,7% годовых, в то время как средняя доходность по депозитам за аналогичный период колебалась от 6,6% до 7,7% годовых.
Такая доходность в Росбанке стала возможной благодаря высокому качеству процесса отбора инвестиционных идей. Основным отличием программы Росбанка от тех, которые предлагаются другими банками, является то, что она разработана инвестиционным подразделением Росбанка, аналитическим подразделением группы Societe Generale, одним из лидеров по объему рынка структурных продуктов Европы и Азии, а также компанией ТКБ «Инвестмент Партнерс», которая является одной из лидирующих компаний в России по доверительному управлению активами.
Не менее интересными для начинающих инвесторов являются программы структурированного доверительного управления. Это относительно новый продукт, который частным клиентам банки стали предлагать совсем недавно. Продукт рассчитан на инвесторов, которые заинтересованы в получении потенциального дохода, превышающего доход по депозитам, при гарантированной защите вложенных средств. При этом, конечно, разумно иметь дело с финансовыми организациями, специализирующимися на предоставлении услуг этого вида.
Основные преимущества структурного доверительного управления Росбанка:
Повышенная доходность. Потенциально доход выше, чем по банковским вкладам: в рублях до 12% годовых, в долларах США до 5% годовых.
Защита капитала. Сохранность начального капитала на уровне 100%.
Удобство: простой доступ к инструментам на глобальном рынке. Не требуется получения статуса квалифицированного инвестора.
Прозрачность. При досрочном расторжении выплачивается полная сумма от продажи активов (опциона и депозита) без штрафов и выкупных сумм.
Уникальность и гибкость продукта. В Росбанке есть возможность запуска индивидуальных стратегий под запрос клиента при суммах инвестиций от $300 тыс. или 20 млн рублей.
На сегодняшний день СДУ – это исключительно финансовая услуга. Передавать другие активы под управление в рамках данной программы, в том числе различные объекты недвижимости, нельзя.
Кондо и коливинг
В 2012 году, когда на рынок вышли первые проекты апарт-отелей, инвесторы отнеслись к этому формату с настороженностью. Для большинства разница между апартаментами для жизни и инвестиционными проектами была не очевидна, но ситуация изменилась. Инвесторы рассматривают этот актив как альтернативу фондовому рынку и расширяют инвестиционные портфели. Бывший покупатель «пенсионной однушки» стал опытнее, предпочитая сохранить капитал и заработать на квадратных метрах больше, чем приносит классическое арендное жилье.
Решающим фактором для выбора нового формата – номера в отеле или коливинге – становится доходность. Но не менее важен опыт работы управляющей компании как со множеством собственников, так и с гостями. Кондо-формат, которого придерживается Becar, предполагает, что в одном проекте могут быть десятки или сотни инвесторов – в зависимости от объема. При этом на комфорте гостей действующего апарт-отеля Vertical на Московском проспекте наличие 78 собственников никак не сказывается.
Апарт-отель Vertical
Для инвесторов кондо-формат привлекателен доступностью порога входа в инвестицию: цены начинаются от 2,5 млн рублей. Но сумма может быть еще ниже, если использовать ипотеку. Так, например, в проектах Becar ставка начинается от 7,9%, а программа гарантированного дохода обеспечивает инвестору 8,8% годовых. Такая инвестиция не требует дополнительных средств и не отбирает время на управление.
Апарт-отель Vertical
Рынок новых форматов в недвижимости еще формируется, и одним из факторов, которые стимулируют его развитие, становится туризм. Путешественники в погоне за новыми впечатлениями становятся требовательны не только к формам досуга, но и к комфорту в своих поездках – и охотно платят за размещение там, где можно удовлетворить обе потребности. В этом плане коливинг как формат отличается тем, что предполагает event-программу, упрощая социализацию для digital-поколения в сообществе резидентов. Что положительно сказывается как на развитии проекта, увеличивая популярность, так и на доходности инвестора благодаря высокой загрузке.
Обсуждая с инвесторами их цели, эксперты расценивают покупку номера как долгосрочную инвестицию. Регулярные выплаты можно использовать для ежемесячных трат: закрывая платежи за школу ребенка, дополнительное образование, путешествия, или же продолжать увеличивать свой доход – инвестируя эти средства. Опыт инвесторов Becar показывает, что при желании можно продать свой актив как готовый бизнес – с подтвержденной доходностью. Зачастую его выкупают другие собственники, и номер не всегда успевает выйти на рынок.
Спекулятивный подход на рынке новых форматов тоже возможен: за время строительства объект подорожает до 30% от стоимости.
Co-living (коливинг) – формат размещения, в котором отражена концепция совместного проживания. Каждый из резидентов коливинга имеет отдельное личное пространство с удобствами и доступ к многофункциональным общественным пространствам.
Кондо-формат – совместное владение объектом множеством физических лиц. Управлением объекта занимается профессиональная управляющая компания, в компетенциях которой есть опыт работы со множественностью собственников.
Вложено в то, что хорошо расположено
Инвестировать имеет смысл только в те апартаменты, у которых объективно привлекательное расположение. Метро не далее чем в 15 минутах пешком, наземный общественный транспорт, магазины и зеленые территории для прогулок. Локация определяет 50% успеха. Остальные 50% – это сочетание цены и объема собственной инфраструктуры, а также компетенции и опыт управляющей компании.
Оптимальный метраж апартаментов для инвестиционных покупок – 20–25 м2. На аренду таких площадей спрос максимален, их проще сдавать по программе краткосрочной аренды, наиболее прибыльной для собственника.
В Петербурге входной билет в инвестиции в апартаменты – это 1,6 млн рублей за апартаменты площадью 20 м2. Или 20% от этой суммы при условии ипотеки. Также сейчас начинает развиваться долевая покупка юнитов, и здесь минимальный объем начинается от 500 тыс. рублей.
Максимальные вложения ограничены лишь объемом предложения. Инвестор может выкупить хоть весь строящийся комплекс целиком. Покупка от четырех юнитов одним покупателем – обычная практика, но и сделки от 10 юнитов тоже уже не редкость.
Правильная инвестиция – это вложение без неучтенных рисков, с доходностью выше официальной инфляции. Выше в 2–4 раза, не менее. Поскольку цены растут больше, чем следует из статистики в официальных отчетах. Например, банковские депозиты сегодня потеряли свою инвестиционную привлекательность, поскольку их доходность выше официальной инфляции, но ниже реальной.
Текущие модели приобретения долей предполагают обязательный обратный выкуп, что, по сути, является ссудой средств инвестора под проценты. В дальнейшем, после сдачи апартаментов в эксплуатацию, доходы от аренды такой инвестор получать не будет.
Однако, уверен Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК», инструменты долевой продажи развиваются и очень скоро мы увидим больше возможностей «зайти» в недвижимость с относительно небольшой суммой. В частности, уверены, будет востребован новый механизм – инвестиции в доли апартаментов. Речь идет об инвестициях именно с целью получения дохода при сдаче в аренду. Полноценный инвестиционный продукт подразумевает принцип «вложил и забыл». Апартаменты вводятся в эксплуатацию, подписывается договор с управляющей компанией, и инвестор начинает получать ежемесячный доход.
ЖК Start
Используя доступную модель инвестиций от ПСК (апартаменты в комплексе Start от 1,6 млн рублей с отделкой у метро), инвестором можно стать менее чем с полумиллионом рублей свободных средств. Остальную стоимость можно покрыть с помощью обычной ипотеки. Расчетная доходность модели – от 15,9% годовых.
ЖК Start
В ближайшее время ГК «ПСК» анонсирует еще один формат инвестиций в апартаменты, который станет для рынка новым и, очевидно, будет интересен начинающим инвесторам.
