Петербургский опыт современного преобразования непрофильной недвижимости — в мировом тренде.
В Петербурге есть интересный опыт преобразования непрофильной недвижимости для эксплуатации в современных условиях. Например, бани в свое время активно превращали в офисы и ТРК. Заводы и особняки приспосабливают под креативные пространства. Газгольдеры нынче — парковки и выставочные пространства. Теперь же в ход пошли АТС: из них собираются делать коворкинги и хостелы.
Вглядитесь в профиль
Тема преобразования непрофильных активов в коммерческую недвижимость для извлечения дохода безразмерна, особенно для Петербурга, где много нестандартных зданий, принадлежащих собственникам разного уровня. Притом что часть строений — еще и памятники архитектуры.
Граница между "профильной" и "непрофильной" недвижимостью сегодня размыта, констатируют эксперты. "Если она вообще существует: вспомните ту же лофт–культуру, отрицающую разделение жилой и нежилой недвижимости. Теперь мы говорим не о профиле, а о помещении и его параметрах, подходящих под ту или иную функцию, — метраж, "мокрые" зоны, стояки и т. д. Пожалуй, реальным ограничением является лишь вопрос безопасности использования здания для жизни и здоровья граждан: состояние конструкций, отсутствие там вредных компонентов", — рассуждает Сергей Хромов, генеральный директор УК "СТАРТ Девелопмент".
Промышленный переворот
Самый актуальный объект для редевелопмента — промышленные постройки все еще занимают порядка 30% территории города и вызывают много вопросов у девелоперов и властей. "Они могут стать, к примеру, туристическими магнитами. Так, здание, ранее принадлежавшее заводу асбестовых изделий, еще 10 лет назад преобразовали в "Гранд–макет Россия". Теперь это востребованное место — в праздники туда не попасть. Еще один яркий пример — пространство завода слоистых пластиков, на базе которого создан Музей современного искусства. Собственник грамотно поделил объект на профильную часть — там осталось производство — и непрофильную, в которой выведена творческая составляющая и где проходят мероприятия и выставки под открытым небом", — рассказывает Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
На многих менее преобразованных промплощадках появились пейнтбольные поля или места для проведения квестов — такие функции не требуют больших инвестиций. "Практически любой объект можно превратить в музей. Например, локомотивное депо стало частью нового Музея железных дорог России. Бывшее здание "Второго общества взаимного кредита" на Садовой улице теперь неформатный торговый объект, хотя этот пример и трудно назвать положительным. Старинное здание гаража переделали в офисный центр "КрюммельХаус". Это общая тенденция: на последнем Всемирном фестивале архитектуры победил реализованный в Нидерландах проект реконструкции планировавшегося к сносу депо в новую публичную библиотеку", — рассуждает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Сложности толкают на креатив
Преобразование непрофильных активов происходит по разным причинам. Основная задача — снизить убытки от владения и постараться, если объект сложно продать, хотя бы что–то на нем заработать. Сложно сделать это, если актив является охраняемым объектом и государство пристально следит за тем, чтобы тот содержался в должном состоянии.
Локомотивом процесса является огромное количество непрофильных активов у банков (залоговое имущество), а также "случайной" недвижимости, копившейся у физлиц еще с 1990–х. При этом чем крупнее объект, тем проще решалась его судьба: в основном через покупку под девелоперский проект. Мелкие же лоты могут находиться на балансе годами. "Например, в Конюшенном дворе корпуса имеют сложный состав собственников, в результате там в лучшем случае располагаются автомойки и склады. А если бы все они были способны объединиться, то это место в центре города могло бы приносить владельцам прибыль, кратно превышающую сегодняшнюю", — говорит Сергей Хромов.
"Что касается доходов, то каждая история индивидуальна. Но в целом, на мой взгляд, все перечисленные выше объекты или убыточны, или вряд ли окупятся раньше, чем через 10–12 лет. Счастливым для собственника исключением могут оказаться разве что клиники со сроком окупаемости 5–6 лет", — считает Ольга Шарыгина.
В исторических зданиях Петербурга открывается много креативных пространств. "Это происходит в первую очередь потому, что взыскательному бизнесу трудно приспособить такие дома под использование с соответствующим современным техническим оснащением, не нарушив охранного законодательства. Зачастую это просто нерентабельно. Поэтому в такие здания заезжают резиденты креативных пространств — их требования к характеристикам помещений не столь сложны. Их привлекают небольшие ставки аренды, а также возможность увеличить трафик за счет соседства с другими подобными резидентами", — говорит Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA.
Сдача исторических помещений в аренду под креативные кластеры — это еще и удачный способ занять площади, пока историческое здание проходит процесс нормативной подготовки к реконструкции, включающий проектирование, прохождение историко–художественной экспертизы и других согласований.
Элеваторы
В разных городах и странах из элеваторов делали общежития, отели, офисные и спортивные центры со скалолазными трассами, которые требуют высоких потолков.
Здания почтовых отделений
Например, музеем и культурным пространством планируют сделать Главпочтамт в Петербурге.
Общественные туалеты
Общественные туалеты становятся заведениями общепита — ресторан «Парк Джузеппе», заведения на Невском пр., 20, и Невском пр., 88. В гастрономическое место можно превратить даже коровник, пример — «Ферма Бенуа».
Автоцентры
Автоцентры также могут быть использованы нестандартно: например, на Благодатной улице в таком здании открыли отель «Стоуни айленд».
Вокзал
Самый известный в Петербурге пример — торговый центр «Варшавский экспресс».
Водонапорная башня
Водонапорная башня — теперь музей «Вселенная воды».
Морская тюрьма
В таких целях использовалось одно из зданий — «Бутылка» — в Новой Голландии, теперь представляющее собой замкнутый круг кафе и лавок.
Газгольдеры
Газгольдеры на Обводном канале превращены в паркинг и планетарий.
Церкви
В Лютеранской церкви Анненкирхе появились культурное пространство и концертный зал. Есть и пример трансформации церковного здания на Лесном пр. Здесь теперь фитнес–клуб «Формула Энергии».
