"ДП" выяснил, что будет с рынком строительства после того, как Россия преодолеет экономическую турбулентность, и какие последствия грозят девелоперам из-за резкого всплеска инвестиций в недвижимость.
Минстрой РФ объявил, что в условиях распространения коронавируса и непростой экономической ситуации важно сохранить бесперебойную работу строительного рынка. Для этого ведомство вводит еженедельный мониторинг финансового положения региональных девелоперов. Кабмин готов оказать поддержку местным властям, чтобы темпы возведения жилья не снижались.
Правительство предлагает решать вопросы, актуальные здесь и сейчас. Но для преодоления проблем, которые грозят застройщикам в будущем, потребуются дополнительные усилия. При неблагоприятном сценарии тысячи людей рискуют лишиться работы и постоянного источника дохода. Те, кто имеет накопления, уже сейчас массово фиксируют свои сбережения в недвижимости. Однако после того, как кризис закончится, рынок может столкнуться со стагнацией и банкротствами. Подробности — в материале на dp.ru.
Затяжное падение
По мнению доцента кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС, кандидата экономических наук Артема Голубева, максимальный всплеск спроса на недвижимость массового сегмента будет наблюдаться в ближайшие 2 недели, а когда эта волна схлынет, застройщиков и банки ожидает длительная стагнация.
"Наиболее вероятный сценарий на сегодня — повышение ключевой ставки минимум на 1%. Ставки у коммерческих банков резко пойдут вверх. Исходя из этого, в ближайшие год-полтора мы не вернемся к тем показателям, которые у нас были на начало текущего года. Это скажется на ставках по кредитам и депозитам в банках", — прогнозирует экономист.
Директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет" Роман Строилов отмечает, что повышенный спрос будет довольно краткосрочным. Более того, уже наблюдается некое уравновешивание, потому что у людей проходит первый шок от резкого скачка курса валют.
"Я думаю, что повышенный спрос, который я бы даже не стал называть ажиотажным, продлится от силы месяц-полтора. Потом просто иссякнут клиенты, у которых были деньги, которые планировали покупку позже на ожиданиях того, что вырастут ипотечные ставки. Этого, кстати, так и не случилось. ЦБ ставку не поднял. И плюс закончится поток клиентов, которые хотели перевложиться по повышенному курсу из валюты в квадратные метры. Ожидает ли застройщиков и банки стагнация — да, конечно. За любым необоснованным скачком — а скачок спроса в данном случае явно не обоснован, так как у нас не стало в моменте больше состоятельных людей, — как следствие, всегда идет коррекция, а то и падение. То, чего многим бы не хотелось. Коррекция будет затяжной", — говорит собеседник dp.ru.
Кризис для застройщиков, скорее всего, также будет затяжным, уверен Роман Строилов. Людям надо будет как-то обеспечивать себя, свои потребности, а покупку квартиры нельзя назваться первоочередной или острой жизненной необходимостью.
"Кому из девелоперов будет грозить банкротство при неблагоприятном сценарии? Все зависит от того, насколько затяжным будет этот кризис. Могут уйти с рынка очень крупные игроки. И могут уйти мелкие компании, о которых многие даже не слышали. Поэтому это сродни гаданию на кофейной гуще. Помимо всего прочего, не нужно забывать о влиянии коронавируса. Огромное количество людей занято в частном бизнесе, который сейчас очень страдает. И это не обязательно туристическая отрасль. Это и сфера услуг, и рестораны, кафе, частные сады и школы. Безусловно, произойдет сокращение рабочих мест, люди, которые потеряют работу, будут вымываться из котла потребления, на который так рассчитывают застройщики. Плюс падение цен на нефть. Эти факторы не просто помешают нам развиваться, но и просто отбросят назад", — резюмирует Роман Строилов.
"Люди в панике"
Управляющий партнер ГК Omakulma Константин Пороцкий полагает, что кризис на рынке действительно вероятен, а с учетом как валютных скачков, так и паники по поводу эпидемии цены поползут вверх.
"Люди начинают сметать те активы, в которых можно заморозить свои деньги, а это недвижимость. Чем быстрее и мощнее нагнетается паника, тем быстрее поднимутся цены на недвижимость, а одновременно и на все комплектующие, материалы и т. д. Еще 2–3 недели, и мы увидим, как индексы цен на недвижимость начнут подниматься. Люди в панике, они не успели купить доллары, и те, у кого остались рубли, несут их на рынок недвижимости. Заворачивая и за ипотекой — чтобы как-то зафиксироваться, пока не выросла процентная ставка", — рассуждает Константин Пороцкий.
По его словам, проблемы на строительном рынке могут начаться не только непосредственно из-за падения рубля и паники из-за эпидемии, но и в связи с кризисом на рынке труда.
"Наша рабочая сила — на ней эпидемия никак не скажется, только если введут жесткий карантин, когда появляться на работе будет запрещено. У нас работают российские граждане. А вот иностранная рабочая сила — им не продлевают патенты, и они вынуждены выезжать из страны. Обратно же их не пускают, границы закрываются", — обратил внимание на одну из проблем Константин Пороцкий.
Руководитель отдела продаж ГК Nordest Александр Терентьев считает, что стагнация в большей степени затронет банки, так как увеличится доля невозвратных кредитов. "Банки будут увеличивать ставки по ипотеке вне зависимости от изменений ключевой ставки. Как следствие, уже через год большая часть банков будет предлагать высокие ипотечные ставки. Соответственно, может снизиться объем продаваемых квартир застройщиком при сохранении высокой стоимости квадратного метра", — подчеркнул Терентьев.
Точечные банкротства
По оценке управляющего директора Moscow Sotheby's International Realty (российское представительство крупнейшей мировой сети, созданной аукционным дом Sotheby’s) Ирины Мошевой, всплеск спроса на недвижимость продлится около 2 месяцев. После того как ажиотаж на рынке спадет, может наступить стагнация, поскольку ипотечные ставки растут, а денег у населения становится все меньше.
"Вниз цены не пойдут. Но могут на некоторое время остаться без изменений. В элитном сегменте, скорее всего, ничего не изменится. А вот бизнес-класс более волатилен по отношению к сегодняшней экономической ситуации. Имеющийся объем предложения достаточно большой, себестоимость строительства также растет, исходя из этого цены не должны снижаться, иначе для девелоперов строительство будет убыточным", — пояснила Ирина Мошева.
Банкротство может грозить точечным девелоперам, у которых в портфеле от одного до трех проектов, добавила представитель Sotheby’s.
"Мы сейчас видим оживление по первичным обращениям и по ипотечным резервам, но это не тот ажиотаж, как 5 лет назад, когда скупали практически все. Покупатели гораздо взвешеннее подходят к квартирному вопросу. Кроме того, свободных средств у горожан сейчас меньше, большая часть отложенного спроса уже была реализована в конце 2018 — начале 2019 года, перед вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, когда люди боялись роста цен и ставок", — комментирует генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева.
По ее словам, сейчас находятся покупатели, которые обращаются к застройщику из-за движений курса, но их немного. Чаще всего подобный спрос наблюдается в сегменте бизнес-класса. Опасения в масс-маркете направлены больше на то, что ставки по ипотеке могут быть повышены, что также немного подталкивает интерес покупателей.
"Если на рынке не начнется паника, а мы этого, как я уже отметила, не зафиксировали, предпосылок для резкого повышения цен у застройщиков нет. Стоимость квартир в ближайшее время будет повышаться, но по стандартным причинам, таким как инфляция и дальнейший переход застройщиков на проектное финансирование", — уточнила Анжелика Альшаева.
Выигрышная стратегия
Генеральный директор Ikon Development Антон Детушев согласен с коллегой, что люди стали ответственнее подходить к выбору: прежде чем принять решение, они тщательно анализируют инвестиционную привлекательность объекта. Глава компании отметил, что в кризисный период для крупных игроков рынка строительства наиболее выигрышной стратегией остается диверсификация портфеля. Присутствие в нескольких сегментах недвижимости позволяет создать более устойчивый финансовый фундамент, способный обеспечить жизнеспособность компании.
"По нашим прогнозам, крупные застройщики останутся на рынке и при необходимости смогут переключиться с жилой на более востребованные сегменты недвижимости. Стоит отметить, что для российской недвижимости часто характерен нестабильный спрос. На этот случай ключевые игроки рынка включают в финансовую модель своих проектов обеспечительные меры, которые могут стать поддержкой в нестабильные времена. По нашим оценкам, большинство строящихся сегодня объектов коммерчески рентабельны и будут завершены. Несмотря на уход с рынка небольших компаний, в России остается достаточное количество крупных стабильных компаний, которым по силам справиться с любым кризисом!" — подытожил Антон Детушев.
Ключевые игроки рынка пережили не один кризис, поэтому имеют достаточную финансовую подушку для завершения строящихся объектов. Банкротство может ждать компании, слишком активно привлекающие заемный капитал, полагают в Ikon Development.
