Госдума одобрила законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды. Даже с поправками он не устраивает ни владельцев ТРК, ни арендаторов.
Вчера Госдума во втором, основном, чтении приняла законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", который дает компаниям малого и среднего бизнеса в пострадавших от коронавируса отраслях право потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до 1 года по заключенному до введения режима самоизоляции договору.
В новой редакции взаимодействие расписано до мелочей: арендатор официально обращается к арендодателю с соответствующим требованием. В течение 2 недель стороны имеют возможность договориться о снижении размера арендной платы или ином изменении условий договора. Если же к соглашению прийти не удастся, то арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года расторгнуть договор. При этом расторжение будет осуществляться без возмещения арендатором упущенной выгоды, но обеспечительный платеж останется у владельца помещения. Окончательное голосование пройдет сегодня.
Довольных нет
Впрочем, даже в исправленном виде закон вызвал негативную реакцию у владельцев торговых комплексов. По мнению Сергея Журавлева, директора по реализации инвестиционных проектов Jensen Group, в большинстве случаев арендаторы будут использовать его не для того, чтобы просто уйти, а как способ передоговориться о новых условиях аренды. "Так что это однозначно односторонняя история — в пользу только арендатора", — констатирует он.
По оценкам Андрея Косарева, генерального директора "Colliers International Санкт–Петербург", в разных торговых комплексах доля малого и среднего бизнеса среди арендаторов существенно разнится. "В таких объектах, как “Галерея”, “Невский центр”, “Европолис”, она будет не такой высокой, как в объектах на периферии и в спальных районах", — говорит он. По опросам владельцев комплексов, в среднем в Петербурге она составляет 45–50%.
Арендаторов не устроило условие о невозврате обеспечительного платежа, который в первом варианте законопроекта предполагалось полностью возвращать им в случае расторжения договора. В новой версии он остается у арендодателя.
"В зависимости от ТРК эта сумма колеблется от одного до двух размеров арендной платы в месяц. Если нам удастся ее вернуть, то у нас по крайней мере останутся хоть какие–то средства на развитие бизнеса. Сейчас же мы остаемся голыми и беспомощными, полностью отданными во власть арендодателя, который, конечно, тоже пострадал от карантина, но имеет большее пространство для маневра", — говорит ИП Татьяна Волощенко.
Обеспечительный платеж уйдет на ремонт в освободившихся помещениях, возражают управляющие ТРК. "У каждого арендатора свои потребности, они делали ремонт под себя. Но двух одинаковых магазинов не бывает. Поэтому мы должны подготовить помещение под нового арендатора", — рассказывает владелец ГК "Первый Базис" Феликс Зборовский.
Уходя — уходи
Впрочем, даже поправки не улучшают ситуацию. Как рассказывают владельцы комплексов, как раз с теми арендаторами, что реально пострадали и закрыли бизнес, проблем не будет. В таком случае можно расторгнуть договор без каких–либо санкций. Эту точку зрения разделяет Сергей Журавлев. "Если компания намерена покинуть комплекс, то это другое. Тут и так особо не удержишь никого, если нет денег. Что ты возьмешь с парикмахерской? Ножницы и кресло?" — говорит он. Никто не будет гоняться за компаниями и требовать через суд с них штрафные санкции и компенсацию убытков: сама процедура дороже обойдется, уверяют девелоперы.
Кроме того, арендодатели в настоящее время в полном объеме несут расходы по содержанию объектов недвижимости и уплате налогов. "При этом арендные потоки существенно снизились и продолжают снижаться в результате предоставляемых арендаторам рассрочек и снижения арендных платежей либо отказа арендаторов от внесения платежей", — говорит Андрей Косарев.
По оценке Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, отток арендаторов при новом законе будет максимальным, найти им замену даже в среднесрочной перспективе будет сложно.
"Вне зависимости от размеров бизнеса принятие данного законопроекта создает опасную почву — арендаторы и арендодатели не смогут договориться в будущем. Девелоперы не будут рассматривать арендаторов, условия договоров с которыми не предусматривают штрафных санкций за нарушения и односторонний выход. А арендаторы, если будет принят закон, будут принципиально стоять на своих условиях", — полагает он.
Все в суд
Конфликты между арендаторами и арендодателями неминуемо перейдут в судебную плоскость. В апреле "ДП" писал об иске, который петербургский ретейлер "Лента" подал к владельцу иркутского ТЦ Silver mall ООО "Интеграл–девелопмент". Повод к этому судебному процессу, как рассказали в "Ленте", дали действия арендодателя. С 29 марта он ограничил доступ покупателей в магазин торговой сети, находящийся в Silver Mall. Затем на 3 дня (13–15 апреля) отключил в гипермаркете электричество. В результате имуществу компании был причинен существенный ущерб, заявили "ДП" в "Ленте", но отказались назвать сумму.
Ретейлер не стал комментировать, были ли эти действия связаны с эпидемией, а собственник здания не ответил на запрос "ДП".
