За последние месяцы в Петербурге прекратили работу несколько креативных пространств. Причины везде различные — конфликты с арендодателями, экономические проблемы или продажа недвижимости с перепланировкой под другие, нетворческие цели.
Представители творческих пространств Петербурга признаются, что пережить локдаун было непросто: пришлось оперативно отменять мероприятия, которые составляют хорошую кассу креативным кластерам, а также договариваться с резидентами, которые арендуют у пространств площади под торговлю.
Однако несмотря на то, что основной пул арендаторов у подобных проектов составляют представители малого и среднего бизнеса, которым в карантин пришлось особенно нелегко, эксперты уверены, что этому сегменту рынка удастся быстро наверстать прежние показатели по посещаемости и прибыли. Данный бизнес довольно подвижен, и места прежних арендаторов быстро занимают новые резиденты, поэтому ожидать ещё каких-то крупных закрытий в этом году уже не стоит.
Скандалы, интриги, продажи
С начала весны в Петербурге перестали действовать три крупных креативных проекта — пространство "Ткачи", "Голицын Лофт" и Artplay. Последний объявил, что не уходит с рынка, а просто ищет новых арендодателей и помещения для своих резидентов, а также планирует в ближайшей перспективе открыться в Петербурге снова. У двух других проектов причины прекращения деятельности также различны.
В начале марта стало известно, что "Ткачи" были куплены холдингом "Империя" для реконструкции под бизнес-центр. Как стало известно "ДП", приобретатель рассматривал возможность сохранения креативной составляющей здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики для увеличения привлекательности для арендаторов. С марта "Ткачи" не сдаёт площади под мероприятия и резидентам. Официальный сайт и группы в социальных сетях проекта больше не функционируют.
К концу мая с большим скандалом в Петербурге закрылся ещё один популярный творческий проект — "Голицын Лофт". Собственники здания "Бронка Групп" после долго тянувшегося конфликта с субарендаторами территории и создателями "Голицын Лофта" BS Art Development Group забрали управление кластером себе.
В "Бронке Групп" были недовольны качеством услуг, которые оказывались в пространстве, а также отсутствием какой-либо чёткой концепции дальнейшего развития "Голицын Лофта". Ухудшали ситуацию и жалобы жителей ближайших домов, которым не нравился шум от находившихся на территории баров. Жильцы утверждали, что посетители и резиденты кластера мешают им спать по выходным, и конфликт начал развиваться по сценарию улицы Рубинштейна, правда, как отмечали те же жильцы, "Голицын Лофт" всё больше напоминал Думскую, а не креативный кластер.
С апреля BS Art Development занималась выселением резидентов креативного пространства с территории. Арендаторы жаловались на проблемы с поставкой электричества, от управляющей компании поступали угрозы с требованиями вывезти имущество, в здании срезали батареи, сигнализации и уничтожили электропроводку. Как писала "Собака", риторика BS Art Development сменилась в сторону того, что компания не хотела оставлять своих арендаторов "Бронке Групп", которая забрала управление пространством на себя. К началу июня проект "Голицын Лофт" фактически перестал существовать, и здание опустело.
А виноват ли коронавирус?
Также в минувшем мае стало известно, что собственник зданий на Красногвардейской площади, 3, где в последние годы размещалось креативное пространство Artplay, ООО "Тандем-Истейт", досрочно расторг договор с управляющей компанией "Артплэй". Именно последняя открыла в здании в 2016 году Центр дизайна Artplay SPb, который был родным братом такого же проекта в Москве.
"Действительно, с 1 мая мы не осуществляем управление объектом, также прекращено право пользования товарным знаком, то есть указанное пространство более не носит названия Artplay. Мы не сошлись с собственником объекта — компанией "Тандем-Истейт" — в вопросе пересмотра стоимости наших услуг, а также во взглядах на дальнейшее управление объектом, в том числе в антикризисном режиме. Наши партнёры предложили изменить действующие условия контрактов, мы на это не согласились и приняли решение в таком случае прекратить сотрудничество по соглашению сторон, как в итоге и произошло", — объяснил генеральный директор УК "Артплэй" Сергей Десятов.
По его словам, за время существования пространства Artplay в Петербурге им удалось привлечь почти 200 резидентов, большая часть которых являются компаниями — резидентами Центра дизайна Artplay в Москве.
"К сожалению, большая часть наших предложений по развитию пространства — уникальный проект Открытого музея с Центром цифрового искусства в составе, контейнерный городок, DIY-центр и т. д. — не были реализованы, также не были введены в эксплуатацию новые площади, прежде всего казармы Новочеркасского полка, что ограничивало возможности по расширению торгового ассортимента и продвижению площадки", — добавил Десятов.
При этом компания всё так же планирует продолжать работу в Петербурге и поэтому ищет новых собственников-партнёров. Artplay рассматривает здания площадью от 20 тыс. м2 в локациях, близких к центру и желательно ещё не прошедших реконструкцию.
На первый взгляд, то, что в разгар карантина в Петербурге перестали работать три популярных проекта, кажется неудачным стечением обстоятельств: у всех трёх креативных пространств были разные причины для прекращения работы. Тем не менее этому рынку во время локдауна также пришлось нелегко: все кластеры были вынуждены закрыться, арендаторы-резиденты не могли вести свою деятельность и, следовательно, получать прибыль.
Пережили карантин
"Прежде всего, мы потеряли более 120 различных событий, всю программу, собранную для сезона с апреля по сентябрь. Частично события перенесены на осень, частично — на следующий год, многие просто отменились. Мы сделали новый оперативный план, где вместе с резидентами будем сами генерить событийную часть проекта на этот период. Будут pop-up-проекты на территории, новые локации", — поделился с DP.RU куратор проекта "Севкабель Порт" Алексей Онацко.
С конца марта до 16 июня "Севкабель Порт" был закрыт для свободного посещения. Часть резидентов работали, осуществляя доставку своих товаров или предоставляя услуги удалённо, а часть полностью закрылись. Офисы и студии работали в базовом режиме, если к кому-либо приходили клиенты или посетители — резиденты встречали их у входа в "Порт". На входе измеряли температуру, места общего пользования постоянно обрабатывались.
Сотрудники проекта были частично переведены на удалённую работу до нормализации обстановки. В "Севкабеле" решили воспользоваться образовавшейся вынужденной паузой для аналитической и проектной работы по развитию концепции пространства, а также проведения строительных и ремонтных работ на площадках.
По итогам карантина пул арендаторов в "Севкабеле" немного изменился. По словам Алексея Онацко, несколько офисов и студий приняли решение покинуть проект, но это были единичные случаи. "В основном мы стараемся сохранить резидентов, где это возможно. Впрочем, есть ощущение, что временно освободившиеся площади не будут долго пустовать", — отметил собеседник.
К вопросу предоставления льгот своим резидентам на время карантина в "Севкабеле" подходили индивидуально, исходя из того, какой у арендатора пространства бизнес, насколько сильно на него оказала влияние пандемия коронавируса, какова была история отношений резидента с управляющей компанией, есть ли совместные проекты или планы, а также того, насколько этот бизнес актуален для концепции пространства. При этом, добавил Онацко, самому "Севкабель Порту" городские власти никаких экономических льгот не предоставили.
"Мы стараемся вырабатывать win-win-решения. Где-то это отсрочки арендных платежей, где-то переход на уплату процента от оборота, где-то скидки, где-то бартер на необходимые проекту услуги и т. д.", — подчеркнул он.
Artplay, в свою очередь, пришлось принимать антикризисные меры только в Москве, потому что пространство в Петербурге с мая не функционирует. "Наша политика как управляющей компании состоит в своевременном реагировании на кризисные явления. Ещё до введения карантина в Москве мы объявили о готовности работать с каждым из арендаторов в индивидуальном порядке и до сих пор идём на уступки добросовестным компаниям, непосредственно пострадавшим от введённых ограничений. При этом о снижении платёжной дисциплины в перспективе речи не идёт. С небольшим процентом арендаторов мы завершили сотрудничество — речь о компаниях, отличавшихся неустойчивостью и неважной финансовой дисциплиной ещё до кризиса. Меры поддержки в отношении подобных проектов, к сожалению, бессильны. Тем более что новые запросы на аренду помещений как поступали, так и поступают", — поделились в компании.
Кластеры выживут
Эксперты и сами представители творческих пространств сходятся в том, что этот вид бизнеса обладает хорошей антикризисной устойчивостью.
"Преимущество креативных кластеров перед другими объектами недвижимости при подобного рода кризисах заключается в высокой диверсификации состава арендаторов. На территории Artplay в Москве, например, располагаются офисы, шоурумы для архитекторов и в области дизайна интерьера, образовательные учреждения, заведения общепита и другие предприятия. Среди резидентов есть не только архитектурные и дизайнерские бюро, но и, например, компании, специализирующиеся в сфере IT и зарабатывающие в интернете. В долгосрочной перспективе кто-то от кризиса потеряет, а кто-то выиграет", — рассказали в компании.
Куратор "Севкабеля" Алексей Онацко, в свою очередь, считает, что, если обстоятельства с коронавирусом сложатся удачно и не будут введены новые ограничения, у этого рынка есть все шансы на довольно быстрое восстановление. Сам карантин в среднесрочной перспективе не окажет значительного влияния на дальнейшее развитие общественных пространств и современной городской среды.
Никита Рябинин, глава люксембургского офиса консалтинговой группы KRK Group, обратил внимание, что творческие пространства обычно занимают представители малого бизнеса, которые оказались в самом уязвимом положении в кризис, так как у них просто нет достаточной ресурсной базы, чтобы его пережить.
"Соответственно, можно ожидать ухода многих подобных игроков с рынка — не только в Петербурге, но и по всей России. Конечно, многое также зависит от собственников помещений: если они предоставляют отсрочки и льготы по арендной плате, шансы сохранить бизнес у арендаторов выше. При этом сами по себе творческие пространства вряд ли куда-то исчезнут: скорее всего, после полного снятия карантинных мер они снова откроются во всех городах, но многие уже с другими участниками, так как порог входа в эту сферу невысокий. Определённый удар по этому сегменту, конечно, нанесён, но у него хорошие шансы быстро восстановиться", — уверен эксперт.
Инвестиции в кластер
Девелоперы отмечают, что креативные пространства всё ещё остаются привлекательными для инвесторов, хотя их фактическая стоимость за время карантина снизилась. Кроме того, кризис пережили не все представители малого и среднего бизнеса, которые арендуют помещения в подобных кластерах, поэтому по итогам года эксперты ожидают увеличения вакансии на подобных территориях и снижения их арендного дохода.
"Полагаю, собственники таких объектов рассчитывают на полное восстановление их операционных показателей по завершении пандемии, в связи с чем не видят причин для того, чтобы ставки аренды для данных пространств не вернулись уже в этом году на докризисные уровни. Однако операторы не столь оптимистичны: последствия пандемии будут ощущаться как минимум на протяжении всего 2021 года, что будет отражаться на посещаемости и выручке таких пространств ещё довольно длительное время", — считает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Собеседник DP.RU отметил, что сфера творческих кластеров весьма динамична: после быстрого снижения она так же быстро отыграет свои показатели обратно. Однако ставки аренды, по его убеждению, будут восстанавливаться заметно дольше. "Инвестиции в креативные кластеры всё ещё могут быть выгодными, всё зависит от площадки, локации, концепции и эффективности менеджмента. Однако сейчас открывается окно возможностей не столько для открытия новых площадок, сколько для переосмысления, реконцепции и соответствующих инвестиций в существующие, работающие уже довольно длительное время без коренных изменений, — в то время как тренды, потребители и резиденты таких пространств меняются очень динамично", — резюмировал Косарев.
