Кризис-2020 освободил много торговых площадей и заметно проредил офисные помещения. Спрос на аренду изменился, но всё ещё остаётся на должном уровне. А значит, сохраняет свою актуальность и инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости. Но перед тем, как решиться на сделку, важно оценить ликвидность объекта, понять, когда и в какие локации выгоднее вкладывать деньги.
То, какие торговые объекты откроются на первых этажах будущего жилого комплекса, сейчас во многом зависит от конкретного застройщика. В строительных компаниях ещё на стадии проектирования ЖК учитываются потребности будущих жильцов, проводится анализ уже имеющейся торговой и офисной инфраструктуры. Об этом "ДП" рассказала Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК "Инвестторг".
"Мы в обязательном порядке смотрим, какие объекты необходимы в данном месте, обращаем внимание на то, что могло бы добавить привлекательности жилому комплексу. Помимо благоустройства территории, детальной проработки МОПов, особое внимание уделяется коммерческим помещениям с учётом самого места строительства. Если это освоение новой локации, то здесь коммерческие помещения необходимы и всегда будут иметь спрос со стороны инвесторов хотя бы потому, что окружающая инфраструктура еще недостаточно развита", — пояснила эксперт.
Например, если говорить о Кудрово, где компания возводит жилые комплексы "Геометрия" и "Европейский парк", то здесь коммерческая недвижимость ориентирована на услуги первой необходимости: аптечные сети, салоны красоты, прачечные, отделения банков, центры детского развития. Причём эксперты отмечают спрос не только на помещения в проектах комплексного освоения территорий, но и в рамках точечной застройки. Имеются в виду объекты, которые строятся в городских локациях со сложившейся инфраструктурой. Один из таких районов, который благодаря редевелопменту в последние годы существенно обновился и стал более привлекательным для инвесторов, — Фрунзенский. Помещения в домах новой застройки здесь активно пользуются спросом, так как обладают более привлекательными характеристиками, чем аналогичные им по метражу в домах старого фонда. "В ЖК "Дом у Каретного", который строится во Фрунзенском районе, — уточнила Анастасия Новгородская, — есть разные по метражу коммерческие помещения. Но все они имеют отдельный вход, витринные окна, достаточные электрические мощности для успешного ведения бизнеса".
На фото: ЖК "Дом у Каретного". Площадь коммерческих помещений: от 37-117 м²
На что сегодня обращает внимание арендатор при выборе помещения? В первую очередь, утверждает Анастасия Новгородская, на непосредственную близость объекта от транспортных магистралей, высокий пешеходный трафик и универсальную планировку. Предпочтительная площадь — от 50 до 80 м2. Отдельный вход, витринные окна и, конечно, первая линия размещения — дополнительные, но не менее важные преимущества, которые также может предложить застройщик. Как правило, большие помещения обычно занимают крупные сетевые продуктовые магазины или строительные ретейлеры. Более компактные, эргономичные помещения используются под офисы.
На каком этапе лучше заключать сделку? Здесь ничего не изменилось: чаще всего сделки по коммерческим помещениям заключаются на старте продаж — спрос на такие объекты всегда высокий. "Если покупатель планирует приобрести коммерческие помещения, то он это сделает на начальном этапе строительства, потому что на более поздних сроках реализации уже не найти помещения нужной площади. Кроме того, стоимость "квадрата" заметно возрастает. На стадии котлована выгодно приобретать недвижимость и с целью её дальнейшей перепродажи", — подтвердила Анастасия Новгородская.
Как показал анализ рынка, в том числе и в предыдущие посткризисные периоды, коммерческая недвижимость всегда была и остаётся привлекательной для инвесторов. В долгосрочной перспективе такие инвестиции обязательно окупаются, более того, обеспечивают прибыльность затраченных денежных средств. В среднем, по мнению экспертов, срок окупаемости коммерческой недвижимости в Петербурге составляет примерно 6–8 лет. Однако, как и с другими инвестиционными инструментами, этот способ вложения денег имеет свои подводные камни.
"Процесс покупки и содержание коммерческой недвижимости требуют немалых усилий и материальных затрат. Поэтому владелец коммерческой недвижимости чаще всего создаёт ИП и платит денежные средства с оборота или с дохода от аренды", — рассказала Анастасия Новгородская. Свои коррективы внёс и коронакризис, в результате которого освободилось большое количество помещений. Это может привести, например, к демпингу цен. Зато, уверены эксперты, площади не будут пустовать: ими могут заинтересоваться региональные клиенты, для которых ранее большие города были дорогими и недоступными. В этой связи собственники коммерческой недвижимости ожидают волну новых будущих сетевых клиентов.
