В период глобальной изоляции рынок аренды недвижимости оказался в числе самых пострадавших отраслей. Торговые и офисные площади опустели, а арендаторы пытаются договориться с собственниками помещений о снижении арендных ставок или об отсрочке платежей. Существуют ли способы мирного урегулирования вопроса?
Об этом "ДП" рассказала Арина Довженко, партнёр Borenius Russia.
Этой весной на законодательном уровне были определены отрасли, наиболее пострадавшие от распространения коронавируса. Среди них — гостиничный бизнес, транспортные компании, предприятия, работающие в сфере развлечений, и ряд других. Для таких компаний была предусмотрена отсрочка арендной платы за 2020 год, а в случае полной невозможности использования имущества в связи с карантинным режимом — снижение арендной ставки на соответствующий период.
Однако, отмечает эксперт, для арендаторов, чья деятельность не входит в официально утверждённый перечень пострадавших отраслей, никаких послаблений законом не предусмотрено. В первую очередь эта проблема актуальна для большинства арендаторов бизнес-центров.
"На практике большинство арендаторов и арендодателей, действуя как бизнес-партнёры, принимают решения о разделении рисков и приходят к соглашению о временном снижении арендной платы в приемлемых для обеих сторон пределах, — рассказала Арина Довженко. — В случае когда мирное урегулирование невозможно, у арендаторов неизбежно возникают вопросы об одностороннем выходе из договора аренды во избежание санкций за несвоевременное внесение платежей".
Из последних послаблений для компаний малого и среднего бизнеса, относящихся к наиболее пострадавшим отраслям, можно отметить возможность оплаты аренды по сниженным ставкам в течение 1 года. В случае отказа арендодателя от уменьшения платежей арендатор вправе отказаться от договора аренды до 1 октября 2020 без уплаты санкций за его досрочное прекращение. "Для предпринимателей, ведущих свою деятельность в "непострадавших" отраслях экономики, такая возможность напрямую законом не предусмотрена, поэтому приходится прибегать к другим инструментам гражданского права", — отметила Арина Довженко.
В последнее время довольно часто обсуждается вопрос о том, является ли сложившаяся обстановка и ограничительные меры обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажором). Эксперт напоминает, что именно эти обстоятельства, если следовать букве закона (п. 3 ст. 401 ГК РФ), позволяют избежать ответственности за нарушение договора.
Арина Довженко, партнер Borenius Russia
В этой связи эксперт предложила обратиться к недавним разъяснениям Верховного суда, согласно которым признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех представителей бизнеса и должно рассматриваться в каждом случае отдельно. В частности, для этого придётся доказать связь между пандемией и невозможностью исполнения обязательств, а также то, что арендатором были приняты все меры для предотвращения негативных последствий пандемии. Очевидно, что доказать это непросто.
"Ещё две статьи, на которые часто пытаются сослаться в спорах арендаторы, — ст. 416 и 417 ГК РФ, предусматривающие, что обязательство прекращается в связи с невозможностью исполнения по причине, за которую ни одна из сторон не отвечает. В соответствии с комментариями Верховного суда, в этом случае обстоятельства должны носить постоянный, то есть неустранимый характер. Ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, таковыми не являются", — прокомментировала Арина Довженко.
По словам эксперта, закон также предусматривает возможность изменить или расторгнуть договор, когда обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении, изменились кардинальным образом, — об этом говорится в ст. 451 Гражданского кодекса. Однако, исходя из судебной практики, применительно к аренде под трактовку термина "существенное изменение обстоятельств" не подходят такие факторы, как ухудшение экономической обстановки, снижение спроса на товары, инфляционные колебания и иные обстоятельства экономического характера.
Тем не менее юристы настаивают, что каждый отдельный случай уникален и требует применения своих инструментов гражданского права, в том числе тогда, когда необходимо признать, что именно пандемия стала форс-мажором, парализовав деятельность компании.
