Динозавры девелопмента: конец эпохи гигантских ТЦ

Эпоха крупных торговых центров в Северной столице окончательно завершилась с отказом Ingka Centres от проекта строительства ТРЦ "МЕГА Новоселье" площадью 140 тыс. м2. Компания объясняет это сменой стратегии, отмечая ценность и потенциал петербургского рынка. Новых мегамоллов в агломерации ждать не стоит, уверены эксперты и аналитики. Такие проекты перестали быть актуальными еще до пандемии.

Последним крупным торговым центром, открывшимся в Петербурге, является ТРК "Охта Молл" финского концерна SRV на Магнитогорской улице, введенный в 2016 году. По своей площади (общая — 140 тыс. м2, арендопригодная — 78 тыс. м2) он относится к суперрегиональному формату.

Время региональных ТЦ завершилось еще раньше, когда в 2014 году открылись "Монпансье" на Планерной улице и "Европолис" на Полюстровском проспекте. С тех пор ежегодно в Петербурге вводилось незначительное количество качественных торговых объектов — либо небольшие проекты, либо дополнительные очереди уже существующих комплексов.

По итогам 2019 года открылись лишь два ТЦ: первая очередь Fashion House Outlet Centre (11 тыс. м2) и районный комплекс в ЖК "Солнечный город" на юге города (8400 м2). В 2018–м на рынок также вышли лишь два объекта: мебельный центр "Богатырь" (40 200 м2) и вторая очередь аутлета Outlet Village Pulkovo (6700 м2).

Спад девелопмента в торговом сегменте — не исключительно петербургский тренд. Снижение объемов регионального ввода наблюдается на протяжении последних 5 лет, говорят в Colliers International.

Плохое время для ленточек

Из–за высокой конкуренции новым объектам грозят проблемы с заполнением будущих площадей. Так, к моменту запуска "Охта Молла" в аренду было сдано лишь около 65% площадей (переговоры по еще 25% находились на тот момент на финальной стадии). Это высокий показатель для развитых рынков, но в более успешные годы ТЦ в Петербурге открывались с меньшей вакансией, напоминают консультанты.

Очевидно, что в условиях существующих эпидемиологических ограничений перерезать красную ленточку в скором времени не представится возможным.

Нет денег на новое

После решения Ingka Centres по ТРЦ в Новоселье единственным крупным запланированным в агломерации объектом остался ТРК "Голливуд" на Коломяжском проспекте. Разрешение на строительство комплекса общей площадью 115 тыс. м2 со сроком действия до 2023 года уже выдано, однако реализацию проекта осложняют судебные разбирательства с местными жителями, за которыми, как уверял застройщик, стоят конкуренты из Fort Group.

"Говорить о строительстве новых объектов преждевременно, поскольку отрасль ТРЦ находится в глубоком кризисе. На данный момент невозможно предсказать, когда откроют действовавшие до пандемии торговые центры: если они будут простаивать до осени и позднее, то ни о каких перспективах рынка коммерческой недвижимости говорить вообще не придется. Уже сейчас, по нашим подсчетам, размер упущенной прибыли за три месяца простоя для ТРК “Лето” составил 370 млн рублей. При этом мы продолжаем принимать на себя все расходные обязательства: платим налоги, зарплаты, обслуживаем банковские кредиты. А из–за того, что в Петербурге ограничения сохраняются, ситуация продолжает ухудшаться", — считает исполнительный директор ТРК "Лето" Андрей Должиков.

О финансовых убытках сообщают все собственники торговых центров, начиная с крупных игроков вроде "Адаманта" и Fort Group и заканчивая владельцами районных объектов.

Старые лучше

"При принятии решения о начале строительства девелопер оценивает срок окупаемости проекта. В текущих кризисных реалиях он будет дольше обычного. Связано это напрямую со сроками заполняемости потенциального комплекса — сложно открыть крупный объект с достойной заполняемостью, когда часть ретейлеров оптимизирует действующие магазины, другие сокращают программы развития или переносят запланированные открытия на неопределенный срок. При этом сети, которые найдут в себе силы и ресурсы к развитию, с большей долей вероятности предпочтут освободившуюся площадку в уже сформированном комплексе со сложившимся пулом арендаторов и стабильным трафиком лояльных посетителей новому, еще только набирающему обороты проекту", — комментирует консультант торгового департамента компании JLL в Петербурге Александра Камаева.

"Любой объект недвижимости попадет как минимум в несколько кризисов в течение срока жизни, поэтому нужно ориентироваться не на краткосрочные тренды, например временное сжатие покупательской способности, а на длительный период планирования, делая акцент на гибкости и возможностях для адаптации, — добавляет Юлия Токарева, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. — Крупные торговые центры могут появляться вблизи зон плотной жилой застройки, на участках с очень хорошей транспортной доступностью, которая позволяет привлечь жителей большой зоны охвата. При этом необходимо детально изучить конкуренцию для определения оптимального наполнения. Грамотно спланированный проект будет интересен арендаторам, если он окажется привлекателен для посетителей".

Климат поможет

Пандемия определенно скажется на привлекательности торгового девелопмента в Петербурге, уверены консультанты. Общемировой процесс перехода на онлайн–покупки ускорился в разы, что усложнит работу управляющих компаний мегамоллов.

Однако на руку петербургскому рынку играет то, что торговые центры у нас почти всегда выполняют не только первоначальную функцию. В условиях северного климата они давно стали аналогом общественных пространств, где горожане как совершают покупки, так и просто проводят время — в кофейнях и ресторанах, кинотеатрах и многочисленных центрах развлечений. "В регионах качественные ТРЦ большого формата часто являются одними из ключевых инфраструктурных объектов, поскольку сочетают в себе ретейл и индустрию развлечений. Нередко даже в сравнительно крупных городах не так много мест, где можно провести досуг. Так ТРЦ становятся социально значимыми объектами", — говорит Андрей Должиков.

Изменится и традиционный набор арендаторов ТРЦ, который сейчас состоит из продуктового, спортивного и детского гипермаркетов, магазина товаров для дома, операторов общепита, кинотеатра, центров развлечений и пр.

Новые формы

"Вопрос адаптации концепций крупных торговых центров обсуждается последние несколько лет, так как тренд на фокусирование покупок вблизи дома усиливается. В такие проекты необходимо добавлять элементы отдыха, зеленые зоны, так как развитие онлайн–сервисов сокращает необходимость в поездках в торговые центр лишь за покупками: необходимо создание атмосферы, возможностей для получения впечатлений и отдыха, а не только шопинга. Кроме того, уже сейчас часть помещений в торговых центрах можно передавать под городскую логистику, dark stores и и т. д. — функции, которые были не распространены несколько лет назад", — поясняет Юлия Токарева.

Торговый сегмент не умирает, уверены консультанты. Речь скорее идет о переходе на новый качественный уровень. Несмотря на низкую вакансию (по итогам первого полугодия 2020 года — около 3,9%, по данным Colliers International), собственники торговых комплексов сегодня не могут чувствовать себя уверенно. И не только из–за нынешних финансовых затруднений. Участники рынка уверены, что объемы свободных площадей вырастут уже в ближайшее время — после снятия ограничений и завершения арендных каникул, которые магазинам предоставили почти все управляющие крупных ТЦ.

Для сохранения трафика и привлечения новых арендаторов управляющие будут вынуждены заниматься обновлением объектов. Так, Ingka Centres тратит на редевелопмент "МЕГА Дыбенко" порядка 2,2 млрд рублей. Частичной или полной реконцепцией, хоть и с меньшим размахом, занимаются операторы ТРК "ПИК", ТРЦ "Лето" и др. По данным Colliers International, реконцепцию в Петербурге прошли только 17% торговых объектов.

В контексте

Развитие российского рынка торговой недвижимости ощутимо замедлилось после кризиса 2014 года. Он начал восстанавливаться к 2020 году, однако пандемия и предшествовавший ей обвал цен на нефть опять ухудшили положение дел в сегменте.

Москва ожидаемо остается основным рынком страны, где еще можно встретить крупные проекты торговых комплексов. Она же обеспечивает и значительную долю в общероссийской статистике по вводу новых площадей. Так, в июне, когда собственники ТЦ во всех регионах говорили о проблемах, связанных с временным закрытием объектов и падением покупательной способности, в столице был заявлен новый проект — ТРЦ "Евро Сити" на Варшавском шоссе площадью более 200 тыс. м2.

За последние 2 года в регионах России не было введено ни одного суперрегионального торгового комплекса. Девелопмент ушел в малые формы, а также наконец добрался до небольших городов. Интерес девелоперов к остальной России, в том числе к удаленным и небольшим, с населением менее 500 тыс. человек, городам, связан с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями и устареванием текущего предложения, говорят в Knight Frank. По данным CBRE, в прошлом году в регионах, без учета рынка Петербурга, было открыто 560 тыс. м2 качественной торговой недвижимости. Это в 2,2 раза больше, чем в 2018 году, однако по–прежнему значительно меньше, чем в 2012–2015 годах, когда показатель превышал 1 млн м2 в год. В 2020 году положительная тенденция должна была закрепиться, но вмешалась пандемия.

По итогам первого полугодия 2020 года открытие 30% торговых объектов в целом по России было перенесено на 2021 год и далее, подсчитали аналитики Cushman & Wakefield. Помимо запрета на строительство, введенного в ряде регионов, причинами этого называют трудности с заполнением новых объектов арендаторами, так как многие ретейлеры вынуждены приостановить программы развития на ближайшее время и пересмотреть планы по новым открытиям в среднесрочной перспективе.

За счет большого количества площадей в высокой степени готовности резкого спада в этом и следующем годах ждать не стоит — последствия сегодняшних сложностей скажутся на рынке в перспективе 3–5 лет, говорят консультанты. Однако есть и хорошие новости: текущий кризис, хоть и заметно отличается от предыдущих природой происхождения, пока что по основным своим характеристикам соответствует тем, что рынок наблюдал в 2008 и 2014 годах. А значит, его восстановление также будет происходить по относительно понятным сценариям.

“

Пандемия вносит свои коррективы в работу, но мы не считаем, что текущие ограничения существенно изменят подход к ТЦ в долгосрочной перспективе. В России, как и во многих других странах мира, доля онлайн–торговли растет. В 2019 году на нее приходилось около 4–5% продаж. В то же время торговые центры обеспечили более 25% потребительского спроса в стране. Введенные практически во всех регионах ограничения на работу непродовольственной розницы способствовали росту онлайн–продаж. Многие потребители смогли оценить как плюсы, так и минусы таких покупок. Ситуация показала, что даже с учетом потраченного на дорогу времени совершение покупок в ТЦ достаточно удобно: есть возможность зайти в несколько магазинов за одно посещение, получить товар без ожидания, примерить и оценить качество сразу. В то же время онлайн–покупки хорошо дополняют шопинг в ТЦ: можно, не тратя время на логистику, приобрести в интернете уже знакомый товар, а также, сделав предварительный выбор на сайте, принять окончательное решение о покупке в обычном магазине. Интерес к ТЦ со стороны покупателей будет сохраняться еще многие годы, что подтверждается постепенным возвращением к привычному формату шопинга после начала отмены ограничений. В Москве после месяца работы посещаемость ТЦ составляет около 70–80% от аналогичного периода прошлого года.

Екатерина Трушлякова

исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia

“

Крупный девелопмент в петербургской агломерации действительно давно не развивается, однако небольшие проекты районного формата по–прежнему актуальны. Рынок остается привлекательным и для инвесторов. Например, в начале этого года была закрыта сделка по продаже 49% долей в крупнейшем в центре города ТРЦ "Галерея", которые у американского фонда Morgan Stanley купила арабская Mubadala Investment Company, в начале 2019–го — сделка по продаже ТЦ "Невский центр", который приобрела PPF Real Estate.

Елена Бодрова

исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов

“

Петербург — один из самых обеспеченных торговыми площадями городов РФ. При этом концепция только половины объектов соответствует современным рыночным трендам. Первостепенной задачей собственников сегодня является реконцепция существующих объектов. В городе остается буквально пара площадок для строительства новых крупных комплексов, где они смогут работать эффективно. Успех возможен только при грамотной концепции, которая будет не просто соответствовать текущим тенденциям, но и угадывать будущие потребности.

Ирина Царькова

директор департамента торговой недвижимости Colliers International