Тяжесть короны: крупным застройщикам выжить в кризис оказалось проще

Строительные холдинги начали публикацию официальной отчетности за первое полугодие. Так, группа "Эталон" продала за 6 месяцев 220,1 тыс. м2 недвижимости (год назад за тот же период — 322,2 тыс. м2). Денежные поступления составили 31,5 млрд рублей (42,8 млрд годом ранее). При этом основное падение пришлось на Московский регион, где новые продажи упали на 34%, до 105,9 тыс. м2, а выручка снизилась на 37%, до 16,5 млрд рублей. Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в проектах группы составила 162,9 тыс. рублей, что на 14% выше показателя первого полугодия 2019 года.

В минус, но меньший, сработала и "Группа ЛСР". За первые полгода заключено новых контрактов на продажу 346 тыс. м2 — на 6% меньше января–июня 2019–го (368 тыс. м2). Выручка сократилась на 1%, до 38 млрд рублей. Наибольший удар по бизнесу группы также нанес столичный регион, где продажи снизились на четверть — со 117 тыс. до 86 тыс. м2, а выручка упала с 17 млрд до 14 млрд рублей. В Петербурге и объемы продаж, и выручка оказались в кризис даже выше, чем год назад: 207 тыс. м2 (+3%) и 20 млрд рублей (+9%).

В ГК "Главстрой" за 6 месяцев объем реализации жилой недвижимости составил порядка 130 тыс. м2 против 140 тыс. м2 за тот же период прошлого года.

Неутешительны и данные Росреестра, согласно которым в Петербурге с января по июнь количество зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 39%, в Ленобласти — на 45%. В Москве долевка просела на 33%, в Московской области (по предварительным данным) — на 52%.

Июнь стал самым успешным

Впрочем, динамика оказалась отрицательной не у всех. Так, группа "Аквилон" за 6 месяцев 2020 года реализовала в Петербурге на 38% больше квартир и апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом сумма заключенных договоров выросла на 53%.

Setl Group официально заявила, что план продаж на январь–июнь выполнен на 102%. "По итогам первого полугодия продаваемая площадь объектов Setl Group в активной стадии строительства составляет 1,77 млн м2, продаваемая площадь квартир, апартаментов и коммерческих помещений в объектах, по которым получены разрешения на строительство, — 2,8 млн м2", — говорится в сообщении компании.

О выполнении планов заявили еще несколько компаний, в частности Л1. "В первом полугодии мы реализовали в Санкт–Петербурге около 200 тыс. м2 жилья. Этот показатель сопоставим с аналогичным в 2019 году. Спад продаж был отмечен только в конце марта — начале апреля, когда был введен режим самоизоляции", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".

"Цифры, свидетельствующие о замедлении рынка, нельзя трактовать прямолинейно, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы “ЦДС”. — В зависимости от объекта и от того, насколько успешно компания адаптировалась к текущей ситуации, данные могут сильно различаться. Мы почувствовали снижение спроса в апреле, но уже в мае он вышел на уровень выше планового. И эта тенденция сохраняется".

"Падение спроса в апреле из–за карантина было краткосрочным. В мае рынок быстро восстановился и продолжает расти. Так, июнь стал самым успешным месяцем в 2020 году по объему продаж", — отмечает директор группы "Аквилон" Виталий Коробов.

Плохо быть маленьким

Впрочем, большинство застройщиков либо вообще не готовят аудированную отчетность, либо представят ее не раньше начала сентября. Поэтому о реальном состоянии дел можно судить скорее по оценкам экспертов. Большинство опрошенных "ДП" аналитиков полагают, что компании из топ–15 пережили пик "вирусных" времен достаточно спокойно.

"Крупные девелоперы имеют возможность на льготных условиях привлекать банковское финансирование, чтобы не останавливать стройки. Кроме того, у них просто были средства на быструю перестройку работы — выделить деньги на организацию онлайн–продаж, рекламу в интернете", — говорит Евгений Чемодуров, директор группы "Логика".

Больше всего от пандемии пострадали небольшие застройщики, реализующие один–два проекта общей площадью 10–15 тыс. м2. В Москве подсчитали, что за последний год рынок долевого строительства покинули примерно 70% мелких и средних девелоперов. В Петербурге подобных подсчетов не производилось. Но видно, что некоторые компании, завершая один проект, к другому пока не приступают. Причем это касается проектов во всех сегментах и массового, и премиального жилья.

Консолидация неизбежна

В любой кризис неизбежны банкротства девелоперских компаний — даже тех, которые до этого никто не воспринимал как проблемные. "Уход ряда игроков с рынка возможен и в этот раз. В первую очередь прекратят деятельность те девелоперы, которым не удалось получить банковское финансирование", — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

"Сокращение числа застройщиков началось не в этом году, но текущий кризис процесс усугубляет. Основная причина — переход на проектное финансирование. Небольшие компании с одним–двумя проектами и недостаточными для банков активами имеют лишь теоретические шансы работать по новым правилам. В результате проекты с участками продаются либо эти малые компании становятся частью крупных", — рассуждает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Многие небольшие компании сейчас откладывают поиск и покупку новых пятен под застройку, так как маржинальность бизнеса после перехода на работу по эскроу–счетам уменьшилась. И в текущей экономической ситуации риски вложений в девелоперский бизнес повышаются, говорят эксперты.

Укрупнение продолжится, уверены участники рынка, поскольку финансовая уверенность есть только у больших компаний. Это не означает, что нужно строить миллионы метров. Компания может быть крупной в своем сегменте, если последний чувствует себя хорошо. Либо дифференцировать портфель по таким сегментам.

Для рынка полезность укрупнения неоднозначна. А для покупателей это, скорее, плюс. Крупные компании, как правило, все–таки выступают надежным гарантом выполнения обязательств и сдачи объектов в срок.