Споры вокруг присвоения апартам статуса жилых помещений в скором времени могут прекратиться. Ожидается, что до конца года Госдума примет соответствующие поправки. Если для сервисных проектов масштабных изменений не предвидится, то комплексы, предназначенные для жизни, ждут значительные преобразования. Законодательные новшества могут стать дополнительным стимулом для развития данного сегмента и повышения спроса. Как изменится рынок, что будет со спросом и какие проекты могут "выстрелить" на петербургском рынке — в материале на "ДП".
Интерес к апартаментам в Петербурге растёт, несмотря на пандемию и экономическую нестабильность. Даже в первой половине нынешнего года, когда весь рынок недвижимости попал в зону турбулентности, апарты продолжали пользоваться спросом. По разным оценкам, продажи юнитов увеличились более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.
По данным Knight Frank, по итогам первой половины 2020 года свободное предложение на рынке апартаментов Северной столицы насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. м2. На фоне пандемии и кризиса в туристической отрасли девелоперы были сосредоточены в большей степени на реализации существующих проектов, нежели на развитии и выводе нового предложения. Доля сервисного формата составила 83%, остальное пришлось на несервисные комплексы.
"В течение 2020 года спрос на апартаменты характеризовался неравномерностью и острой зависимостью от внешних экономических факторов, распространения COVID-19 и ограничительных мер. По итогам первого полугодия 2020 года на рынке было реализовано 2,6 тыс. апартаментов, что на 17% превышает уровень продаж аналогичного периода 2019 года", — подсчитали аналитики Knight Frank.
realty.yandex.ru/sankt-peterburg
Грядут перемены
Между тем девелоперы уже сейчас начали готовиться к новому всплеску интереса к недвижимости. Этому, в частности, будет способствовать закон об апартаментах. В правительстве и Госдуме уже давно обсуждали идею законодательного урегулирования рынка апартаментов, четкого определения этого термина и его правового статуса. К активной стадии решения вопроса власти перешли после обновления кабмина и прихода в него Марата Хуснуллина.
Минстрой еще в 2016 году планировал внести поправки в законодательство, когда рынок апартаментов был только в самом начале своего бурного развития. Однако довести дело до конца не удавалось. Только в апреле 2020-го Совфед наконец-то представил законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. Предполагается, что тем самым собственники получат возможность регистрации и прописки в апартах. Кроме того, было предложено отказаться от коммерческих ставок в структуре коммунальных платежей. За счет этого законодатели намерены снизить расходы на ЖКУ в апартаментах.
По мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, законопроект разрабатывался прежде всего для крупного московского рынка, чтобы нормализовать сложившуюся там ситуацию. "Петербург — уникальный город с точки зрения строительства апартаментов: здесь доминирует сегмент сервисных апартаментов, который оказался востребованным на рынке. Нигде в России такого нет. В Москве доля сервисных апартаментов невелика и потому не является определяющей. В Петербурге апартаменты фактически дополняют недостающий номерной фонд для туристического потока, который до пандемии стабильно рос с каждым годом и продолжит расти после восстановления ситуации", — объяснил Косарев.
По его словам, строить апартаменты для жизни в Москве исторически было выгодным как для застройщика, так и для покупателя, потому что было дешевле аналогичного жилья.
“
Пожалуй, самый распространенный стереотип об апартаментах — утверждение о том, что их можно покупать исключительно как инвестиционный объект под сдачу, но не для собственного проживания. Одна из причин так думать — неопределенный правовой статус: использовать как жилье апартаменты можно, однако назваться владельцем жилой недвижимости нельзя. Регистрацию получить можно, но временную. Вторая же причина в том, что тарифы на некоторые коммунальные услуги — электричество и водоснабжение — могут быть выше на 10–20% по сравнению с обычной квартирой. Хорошая новость: прямо сейчас эти вопросы решаются на государственном уровне. В июне этого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин внес поправки в законодательство, которые позволят перевести апартаменты в разряд жилых помещений. Вице-премьер считает, что жильцы апартаментов должны иметь право на прописку и снижение стоимости услуг ЖКХ. Есть вероятность, что поправки будут приняты уже на осенней парламентской сессии. Логично предположить, что при укреплении правового статуса цены на апартаменты могут пойти вверх, что само по себе является отличной новостью для тех, кто покупает апартаменты прямо сейчас
Денис Бабаков
коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"
Денис Бабаков полагает, что законопроект об апартаментах действительно подстегнет спрос на проекты, предназначенные непосредственно для семейного проживания.
"Такие дома обладают всеми характеристиками для максимально комфортной жизни, однако определенные ограничения, которые имеют апартаменты в сравнении с жильем, ранее смущали часть покупателей. Теперь, когда апарты приравняют к жилью, различия будут нивелировано, что, несомненно, повысит спрос. Что касается апартаментов под сдачу — на них законопроект окажет меньшее воздействие. Такие апартаменты покупаются в инвестиционных целях. Жильцы в них будут меняться, а для покупателей-арендодателей бонусы, получаемые от приравнивания апартаментов к жилью, не значимы", — резюмирует представитель ЛСР.
Андрей Косарев также рассуждает, что принятие законопроекта скажется позитивно для проектов, которые будут приобретаться для собственного проживания. Если же нормативы проектирования апартаментов приравняют их по параметрам к жилым комплексам, тогда на рынке будет реализовываться только данный формат, поскольку для сервисных апартаментов такая нагрузка окажется невостребованной.
Если говорить об инвестиционной привлекательности апартаментов, то в рамках строящихся проектов с полученными разрешениями на строительство интерес будет заключаться в возможности перепродажи апартов как квартир для жизни. Для инвестора возможность прописки будет позитивным фактором, повышающим ликвидность объекта, уверен собеседник "ДП".
Стереотипы сломаются
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко согласна, что больше всего изменения отразятся на сегменте несервисных апартаментов. Экономические последствия в будущем приведут к повышению стоимости данного типа недвижимости.
"Более низкая цена квадратного метра и интересная локация являются основными мотивами покупки несервисных апартаментов", — уточняет Светлана Московченко.
Правило удачного расположения недвижимости со всей готовой окружающей инфраструктурой и высокой транспортной доступностью как главного мотива покупки подтверждает и Группа ЛСР, которая рядом со своим домом бизнес-класса NEO в Московском районе строит апарт-комплекс NEOPARK. На днях девелопер отчитался о 55-процентной готовности проекта.
В компании заявляют, что ключевое преимущество NEOPARK — его уникальная локация на границе Пулковского парка, близость к метро, Кольцевой автодороге, аэропорту Пулково, Экспоформу, а также большое количество видовых планировок с окнами на зелень и пруды. Все эти параметры подходят для как для бизнес-покупателей, предпочитающих инвестировать с целью последующей сдачи и получения стабильного дохода, так и для тех, кто планирует жить в данной части Петербурга.
"Безусловно, рынок апартаментов бизнес-класса имеет все возможности для роста и развития. Причем в этом классе востребованными могут быть и апартаменты под сдачу, и апартаменты "для жизни", к числу которых относится и наш объект NEOPARK с видом на Пулковский парк. Выдающиеся видовые характеристики и внутреннее наполнение уровня бизнес-класса определяет стабильно высокий спрос на этот дом", — комментирует коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Денис Бабаков.
На фото: Панорамный вид из окон NEOPARK
В ЛСР прогнозируют, что как только апартаменты приравняют к жилью, они вырастут в цене. Произойдет это в том числе благодаря укреплению правового статуса данного формата недвижимости. Высокие коммунальные тарифы и возможность лишь временной регистрации позабудутся, оставив в прошлом стереотип о сугубо инвестиционной выгоде апартов. Одновременно с этим решится вопрос записи ребенка в школу, привязки к поликлинике. По примерным подсчетам, объекты, изначально спроектированные на уровне жилых домов, сразу получат +20% к стоимости. В выигрыше окажутся покупатели, успевшие приобрести апарты до принятия поправок.
Масштабные нововведения не отразятся на планах крупных девелоперов, поскольку строительство апарт-комплексов — тренд, который поддерживают компании, чувствующие себя на рынке уверенно.
"Считается, что к качеству жилья при строительстве апартаментов предъявляются более низкие требования, а потому больше шансов столкнуться с ненадежным девелопером. Мы же полагаем, что покупать недвижимость у застройщика, который имеет неоднозначную репутацию, — в любом случае риск, и не важно, апартаменты это или обычная квартира. Поэтому первое, что стоит сделать, задумываясь о покупке, — убедиться в надежности строительной компании. Мы в этом плане имеем несколько преимуществ. Во-первых, компания представлена на рынке недвижимости 25 лет, и за это время было построено более 600 домов на 7,6 млн м2. Во-вторых, работаем на своих материалах: добываем песок и гранитный щебень, производим бетон и кирпич. В-третьих, ЛСР ведет строительство сразу в нескольких крупных регионах: Москве, Петербурге, Екатеринбурге", — отметил Денис Бабаков.
На фото: Московский район и окрестности Пулковского парка — популярная локация апарт-комплексов
Руководитель отдела по представлению интересов инвесторов и арендаторов IPG.Estate Алексей Лазутин также говорит, что петербургские девелоперы сохранят интерес к строительству апартаментов, если законопроект будет принят. По его словам, сейчас застройка уплотняется, поэтому девелоперам будет выгодно продавать еще и недвижимость для долгосрочного проживания. "Есть примеры, когда в рамках одного ЖК есть и апартаменты, и квартиры. Если по категории земли нельзя сделать жилыми 100% площадей, девелопер может построить 1-2 корпуса апартаментов", — обратил внимание эксперт.
"Остается надеяться, что в хороших проектах формат не изменится, потому что для них это будет способом обосновать более высокую цену аренды. В целом, сейчас апартаменты стали востребованными, так как клиенты не хотят останавливаться или жить в хрущевках с "бабушкиным" ремонтом и сомнительными соседями", — подчеркивает Лазутин.
На данном этапе развития рынка апартаментов многие покупатели задумываются, какой вариант недвижимости приобретать и какой формат выгоднее. Однако можно уверенно говорить, что отношение к жилью под сдачу может полностью измениться с принятием нового законопроекта, подытожили в IPG.Estate.
