О спокойствии строители могут только мечтать. За последний год они пережили переход на проектное финансирование, ковидный карантин и обесценение рубля. Как это всё изменит рынок, постарался разобраться "ДП".
К разнообразным экономическим кризисам строительный рынок уже привык. Но нынешний год бьёт все рекорды. А ведь 2020–й ещё не закончился. "На рынке чувствуется нервозность: пока не ясно, как поведёт себя дальше рубль, будет ли повторный карантин. Фондовый рынок нестабилен, депозиты едва позволяют сохранить средства от инфляции. На рост количества сделок также влияют рекордно низкие ставки по ипотеке", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.
Ситуация действительно неоднозначная. Несмотря на рост цен и увеличение объёмов сделок, новых проектов появляется мало. Кроме того, рынок покидают небольшие застройщики, которые пока так и не смогли преодолеть эскроу–"барьер" и получить проектное финансирование. Банки сосредотачиваются на работе с крупными и известными девелоперами, что снижает конкуренцию. При этом новые проекты не выводят даже лидеры рынка.
"Ситуация со спросом остаётся волатильной. Завтра льготную ипотеку закроют, и, не дай бог, придёт новая волна распространения коронавируса или санкции. При этом себестоимость строительства продолжает расти", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development". По его словам, ситуация на рынке для капиталоёмкой строительной отрасли меняется слишком быстро, чтобы идти на риск и торопиться с новыми проектами.
А активность покупателей растёт благодаря введению льготной ипотеки и отложенного на время карантина спроса. К тому же кризисные явления в экономике подталкивают покупателей к более надёжным вложениям. "Поскольку строительный сектор Петербурга в разгар ограничений продолжал работать без остановки, продажи здесь восстановились быстрее, чем в Москве. Важную роль в оздоровлении ситуации сыграло снижение ставки ЦБ, но и сами банки стали лояльнее относиться к клиентам: девять из 10 покупателей квартир у нас получают одобрение ипотеки", — рассказывает Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
"Коридорные" решения пересмотрят
Но ажиотаж будет недолгим, полагают некоторые участники рынка. После отмены льготной ипотеки рынок недвижимости ожидает сокращение спроса. Останутся только единичные проекты с очевидной маржинальностью от лидеров отрасли. Требования покупателей к дорожающему жилью растут.
"Пандемия показала важность умных планировок и комфортной жилой среды. Разумные застройщики будут сокращать себестоимость строительства за счёт более продуманных планировок без лишних квадратных метров, а не за счёт снижения качества недвижимости", — предполагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
"Мы видим, что стандартные планировки постепенно уходят в прошлое — прежде всего это касается “коридорных” решений, и это правильно. Сейчас покупатели выбирают эргономично зонированные квартиры, позволяющие каждому члену семьи иметь своё личное пространство, пусть даже на небольшой площади", — соглашается директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Купить участок и ждать
Текущая ситуация на рынке доказывает, что кризис — время развития и новых возможностей, полагают эксперты. "Девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты в ситуации неопределённости, предпочитая сосредоточиться на реализации текущих и пополнении земельного банка", — говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Застройщики отдают предпочтение точечной застройке в развитых районах города, редевелопменту этих территорий, отмечает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". "Вывод новых объектов на рынок снизился в первую очередь из–за выжидательной позиции участников рынка в связи с пандемией: в марте и апреле наблюдался спад покупательской активности", — добавляет она.
Впрочем, часть девелоперов уверены, что кризис — отличное время для сделок. Пока проект будет согласован, выведен на реализацию и в продажу, ситуация в экономике может улучшиться. "Идеальная сделка сейчас — это покупка участка вместе с проектом и разрешением на строительство. Если локация особенно привлекательна, то заниматься подготовкой разрешений и самостоятельно проводить все согласования, даже если на это уйдёт пару лет, для девелоперов может быть вполне оправданно", — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".
По данным сервиса по подбору новостроек Living.ru, на 2020–2021 годы 35 застройщиков анонсировали выход 62 комплексов (новые ЖК и новые корпуса в реализуемых проектах). Конечно, часть компаний скорректировали планы по выводу проектов, и это было ожидаемо. "Ситуация с пандемией усложнила возможности планирования — не было чёткого понимания, как поведёт себя спрос, насколько затяжным будет восстановление экономики", — говорит Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса.
Влияет на рынок и растущая себестоимость, которую определяет ряд факторов. В первую очередь это падение рубля и рост стоимости материалов и оборудования. Некоторые поставщики поспешили воспользоваться колебанием курса и подняли цены. В частности, импортные лифты подорожали на 30%. Растут цены и на отделочные материалы.
Девелопмент будущего
Анализируя опыт предыдущих кризисов, можно предположить, что ряд застройщиков пойдут по пути удешевления проектов. "Учитывая, что уровень доходов населения падает и, к сожалению, пока нет предпосылок для преодоления этой тенденции в ближайшие год–два, очевидно, что некоторые застройщики будут предлагать покупателям более компактный продукт и уменьшать метраж квартир. Востребованными станут ещё более рациональные планировочные решения, с ещё более эргономичной формой", — уверен Фёдор Туркин, председатель совета директоров холдинга "Росстройинвест".
"Можно также прогнозировать, что в 2021 году появится больше апартаментов. Из–за снижения инвестиционной привлекательности жилого сектора и уровня доходов по вкладам есть предпосылки для дальнейшего роста апарт–сегмента", — полагает Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК "Адвекс. Недвижимость".
Как говорят эксперты, в будущем для успешности любого объекта станет необходимым наличие собственной работающей инфраструктуры. Пандемия показала, что опции, которые ранее считались необязательными, в случае, например, вынужденной самоизоляции становятся первостепенными.
Это касается закрытых безопасных дворов и общественных пространств, коммерческих объектов в доме, которые в первую очередь ориентированы на жильцов, а также собственной службы сервиса, работающей, как в качественном отеле. Иными словами, объект должен быть полностью автономным и соответствовать идиоме "Мой дом — моя крепость".
"Сегодня квартира становится не просто местом, куда человек приезжает переночевать. Покупателю нужно больше комфорта за её пределами. Он хочет получить максимум возможностей и реализовать свои повседневные потребности на территории жилого комплекса", — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".
Коммерческие и социальные объекты, развитые общественные пространства (парки с прогулочными бульварами, благоустроенные набережные, площади для проведения мероприятий для жителей, разнообразная спортивная и детская инфраструктура в шаговой доступности) — вот запрос покупателей на ближайшие годы.
"Путешествия по Европе и подписки на известных блогеров–урбанистов приводят к тому, что у потенциальных покупателей повышается уровень знаний о городской среде и, как следствие, растут требования к её качеству", — считает Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации "Мегалит".
Материал подготовлен в рамках проекта "
Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020
"
