Вирус развития петербургских застройщиков

На конференции «Новые реалии петербургского девелопмента» эксперты обсудили непростой с экономической и эпидемиологической точки зрения 2020 год и те коррективы, которые он привнес на строительный рынок. Несущим элементом дискуссии стала ускоренная цифровизация рабочих процессов, «умная» недвижимость и инновации.

Разговор начался с обсуждения Building Information Model/Modeling (BIM) —технологии, которая позволяет создавать цифровые 3D-модели зданий и инфраструктурных объектов. При этом на выходе получается не просто объемный чертеж. Каждая такая модель связана с базой данных, в которой содержатся разнообразные сведения о каждом ее элементе. Директор департамента комплексного контроля и информатизации строительства НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон») Анастасия Пулатова рассказала, что компания внедрила систему удаленного управления строительством задолго до пандемии: «Достаточно, чтобы на стройке находился оператор с планшетом. С помощью цифровой копии объекта он фиксирует все, что происходит на площадке. Таким образом ход строительства сравнивается с планом. По завершении мониторинга все участники процесса понимают, какие работы в каком объеме были завершены, как обстоят дела с уровнем безопасности. Благодаря этому удается не снижать эффективность контроля за строительством в условиях пандемии». Она отметила, что на уровне проектирования BIM так или иначе используется всеми девелоперами. Применение этой технологии на других этапах зависит от подхода и возможностей каждой конкретной компании. По словам участников дискуссии, не все девелоперы перешли на цифровое моделирование своих объектов, поскольку это требует перестройки всех процессов, что влечет за собой дополнительные затраты. Кроме того, возникают сложности с подбором квалифицированных кадров, которые готовы использовать такие технологии.

Генеральный директор ООО «Новый дом» Михаил Гец, рассказал, что его компания также использует цифровые модели, которые, в том числе, позволяют значительно ускорить производственные процессы в блочном строительстве: «От момент заказа до момента инсталляции на стройплощадке проходит пять дней — заказ, два дня на проектирование в BIM, один день на производство на заводе и один день монтаж. За такими кейсами — будущее и перспективы для российской стройки».

Генеральный директор ООО «Румпу Проект»Евгений Богданов считает, что для российского рынка BIM-технологии недоступны и еще долго останутся таковыми. Первая проблема, по его мнению, заключается в том, что у нас не существует единого стандарта проектирования — каждый раз проектировщики создают различные цифровые модели по техническим заданиям конкретных заказчиков: «Это не целесообразно, поскольку строительная себестоимость во всем мире постоянна. Рынку было бы выгоднее, дешевле, быстрее и проще, если бы проектировщики работали в единой среде». Вторая проблема — стоимость программного обеспечения. По словам Евгения Богданова, на сегодняшний день необходимые лицензии могут позволить себе только самые богатые участники строительной цепочки: заказчики, генподрядчики (и то не всегда) и генпроектировщики. «Но те, кто нужнее всех, —подрядчики на стройке — никогда их не купят», — поясняет он. Третья проблема сводится к специфике конкретного сегмента строительного рынка: «Все BIM-технологии эффективно реализованы не только в России, но и в мире в целом — только на проектах с единым центром принятия решений. Это производство, медицина и торговля. А в жилье нет единого центра принятия решений». «Не нужно себя тешить иллюзиями. Современное программное обеспечение решает определенные вопросы и дает определенные преимущества на уровне проектирования (в плане бюджетирования), но дальше нужно искать решения для стройки, с учетом того, что денег на это нет, задачи постоянно меняются. Я считаю, что это решается более дешевыми облачными сервисами с машинной обработкой данных», — подытожил Евгений Богданов и добавил: «Нужно искать золотую середину, исходя из конечного результата. А конечный результат — грамотное управление рисками на стройке».

Глава представительства АО «Дюлак Кэпитал» Максим Нозин считает, считает, что в обозримом будущем стоимость использования подобного программного обеспечения может снизиться, а на рынке появятся более дешевые аналоги, что сделает BIM доступным всем участникам процесса: «Технологии развиваются, поэтому даже для неквалифицированных рабочих будут доступны бесплатные программы».

В свою очередь, владелец и генеральный директор «Изотерм» Виктория Нестерова рассказала, что ее компания давно работает в BIM-технологиях. На применение инновационных цифровых технологий она смотрит оптимистично: «В кризис компаниям, которые работают с эконом-сегментом, приходится думать о снижении себестоимости своей продукции. Тем, кто ориентирован на премиум, нужно мыслить в духе: «А что еще мы можем сделать, чтобы продать?» И вот различные технологии, внедряемые на разных этапах, например, возможности виртуальной или дополненной реальности, могут служить этой цели. Развитие технологий не остановить. Процесс начинается с дорогого сегмента, но потом все равно распространяется на более широкую аудиторию».

К цифровым экспериментам на рынке отношение настороженное. Некоторые застройщики используют VR, чтобы показывать потенциальным покупателям квартиры, не посещая площадку. «Виртуальная реальность уже нам помогает демонстрировать покупателям их будущие квартиры. Посмотреть предложенную дизайнером меблировку, подобрать материал отделки стен, потолка, выбрать дизайн. Можно даже посмотреть вид из окна», — отметила Анастасия Пулатова. Однако, по словам участников дискуссии, все равно остается достаточно высокий процент консервативных клиентов, которые предпочитают своими глазами увидеть приобретаемые квадратные метры.

Заместитель генерального директора ООО «Бронка Групп» Евгений Ким отметил, что требования к жилью постоянно растут. Сегодня покупателям нужны не просто квадратные метры, важна и концепция, и наличие полноценной инфраструктуры, и планировочные решения. «С концептуальной точки зрения сегодня наиболее востребованы два формата. Первый – это проекты комплексного освоения, которые включают в себя создание все необходимой инфраструктуры. Второй – уникальные точечные проекты с интересной архитектурой, строящиеся в центральных районах города. Если еще несколько лет назад покупатели в первую очередь обращали внимание на качество строительства, сегодня к первоочередным требования добавился запрос на хорошую архитектуру. Люди больше не хотят жить в некрасивых или скучных домах», — подчеркнул он. По словам эксперта, еще один тренд современного жилого комплекса — закрытый двор без доступа для машин и посторонних людей. При этом он должен быть настоящим многофункциональным пространством для жителей всех возрастов. «Сегодня жилые комплексы становятся полноценной социальной площадкой, где люди общаются с соседями, заводят новые знакомства, организуют клубы по интересам. Поэтому все популярнее становится создание комьюнити-центров или клубных комнат. Кроме того, все чаще в даже небольших комплексах застройщики предусматривают создание общественных пространств и прогулочных зон. Например, в нашем новом проекте рядом с Троицким собором запланировано создание нового общественного пространства городского масштаба и пешеходных зон, что позволит дополнить и логически завершить архитектурный облик квартала и вновь соединить Троицкую площадь и набережную реки Фонтанки открытым для пешеходов Госпитальным переулком», — рассказал Евгений Ким.

Постепенно завоевывают российских застройщиков и потребителей технологии «умного дома». Цифровая «начинка», позволяющая с помощью смартфона воспользоваться домофоном, вызвать сантехника, регулировать отопление, мониторить заполняемость мусорных баков и многое другое, пока завоевала крайне скромную долю российского рынка. По словам эксперта IoT («Интернет вещей») компании «МТС» Алёны Нечитайло, всего 1,5% квартир позиционируются как «умные». «В зависимости от бюджета застройщик сам выбирает начинку. Это может быть абсолютный минимум, например, домофон, приборы учета, система видеомониторинга. Но можно пойти намного дальше, рассмотреть варианты с противопожарной безопасностью, бесконтактным входом, умным лифтов, который «знает», на каком этаже расположена ваша квартира». По словам эксперта, застройщики понимают привлекательность недвижимости с приставкой «умный дом». Стоимость квадратного метра такого дома повышается, но при этом покупатель ожидает, что он получит комфортное и безопасное пространство, уровень которого значительно выше, чем в жилье без "начинки".

Разговоры о стоимости жилья не могли не коснуться ипотеки в новых реалиях. Эксперты отметили, что льготные условия спровоцировали значительный рост интереса со стороны потребителей, но не во всех сегментах. «В нашей компании в рамках партнерских проектов представлены все сегменты рынка жилой недвижимости: от премиум- до комфорт-класса. И во всех сегментах ситуация разная. В премиальном классе жилья сниженная процентная ставка практически не оказала влияния на рост спроса и объема сделок с использованием ипотечных банковских средств. В сегменте бизнес-класса, в котором средний чек сделок составляет 15-22 млн, в связи со снижением ипотечных ставок наблюдалась хорошая динамика продаж. Но наибольший рост спроса, безусловно, отмечается в комфорт-классе, где доля сделок с использованием ипотеки, на сегодняшний день составляет до 80% от общего объема», — рассказала руководитель отдела продаж компании «Бронка Девелопмент» Марина Селиванова. «Низкие ставки по ипотеке приводят к уменьшению ежемесячных платежей для покупателей квартир, что повышает привлекательность покупки прямо сейчас, но ставки по депозитам также снизились и на квартиры увеличился инвестиционный спрос, как на альтернативу депозитам», — отметил Максим Нозин. В целом прогнозы по этому направлению можно назвать сдержанными.

По словам генерального директора ООО «Бронка Девелопмент» Андрея Вересова сегодня на рынке первичного жилья ипотечные ставки находятся на «рекордно низком уровне», даже без учета программы льготной ипотеки. Так, средняя ставка без привлечения господдержки составляет 8,2%. «Если говорить о доле сделок с привлечением ипотеки, то в сегменте элитного жилья, на примере жилого комплекса «Русский дом», реализованного нашей компанией совместно с «Группой ЛСР», она составляет порядка 20%. При этом отмечу, что снижение ставки не оказало существенного влияния на изменение объема сделок с ипотекой по сравнению с прошлым годом», — рассказал он. В сегменте бизнес-класса ситуация несколько иная: «В нашем проекте «Монополист» доля сделок с привлечением ипотеки по сравнению с прошлым годом возросла. Если в 2019 году доля составляла 25-27%, то в этом году она находится на уровне 38%. В сегменте комфорт-класса программа льготной ипотеки вызвала резкий рост доли ипотечных сделок. Так, в 2019 году в проекте комфорт-класса «Континенты», которые реализуется нашей компанией в партнерстве с «КВС», доля сделок с привлечением ипотеки составляла в среднем 60-65%, за прошедший период этого года доля составляет 80%». В основном сумма кредита у покупателей, приобретающих недвижимость бизнес и премиум-класса в нашей компании, равна 50-60% от стоимости квартиры. Что касается среднего срока кредитования, сегодня он составляет не более 5 лет.

Сегмент апартаментов, полноценно сформировавшийся в Петербурге, как инвестиционная недвижимость, сейчас на пороге революционных изменений, считает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Существует инициатива признания апартаментов жильем, со всеми вытекающими. Последствий у этого решения будет больше негативных, за исключением разве что автоматического распространения программы льготной ипотеки на апартаменты. Если же программа льготной ипотеки на данный вид недвижимости будет расширена с сохранением текущего статуса апартаментов, то это будет лучшим вариантом из всех возможных. Рассрочка действительно может быть альтернативной ипотеке, особенно в кризис, подчеркивает он. Однако, период ее действия ограничен (даже если это 5 лет), и первоначальный взнос не всегда соответствует возможностям покупателей. Даже если этот взнос, с учетом полной стоимости апартаментов, относительно невелик.

По словам Сергея Мохнаря, субсидированные ставки в ипотечных программах банков и застройщиков позволяют отчасти предоставить альтернативу государственной льготной программе. Но расходы на субсидии ложатся в конечном счете на сам проект, на девелопера и на покупателя. Распространение же льготной ипотеки на апартаменты решает сразу три задачи. Первая — поддержка инвесторов в развитие сферы услуг, к которой апартаменты относятся, вне всякого сомнения. Вторая — дополнительная поддержка строительной сферы через стимулирование спроса на апартаменты. Третья — поддержка финансового сектора. Инвесторы будут выплачивать ипотеку из той прибыли, что получат от сдачи апартаментов в аренду. Следовательно, долговая нагрузка в данном случае закрывается созданием дополнительного источника доходов для каждого отдельного покупателя арендной недвижимости. Непосредственный интерес в стимулировании сегмента апартаментов находится и в налоговой плоскости. В сентябре Минфин сообщил, что поступления НДС в бюджет в сентябре снизились на 23% — почти на четверть, очень серьезная цифра. В то же время огромный рынок аренды в РФ на 90% находится в налоговой тени. Стимулирование развития апартаментов, в т.ч. льготной ипотекой, есть вклад в вывод аренды в белую и создание обширной налоговой базы. Например, в одном только апарт-комплексе START аренда всего 50% апартаментов от общего фонда будет генерировать порядка 6,5-7 млн руб. налоговых отчислений каждый месяц. Поэтому заинтересованность государства очевидна.