Пандемия обрушила весной петербургский рынок жилой аренды. Сейчас он восстанавливается, но в изменившейся конфигурации.
Рынок жилой аренды цикличен. Каждую весну он сокращается, по осени вновь набирает обороты. В 2020 году традиционное сжатие совпало с локдауном. Результат очевиден: предложение выросло, спрос сократился, ставки снизились.
В процессе восстановления основными драйверами стали периодические всплески на рынке краткосрочной аренды и в загородном сегменте. А наймодателю всё чаще приходится приспосабливаться к арендатору.
Весеннее обрушение
По подсчётам компании "Только лучшая недвижимость", падение спроса составило в среднем 30–40%. Но в зависимости от сегмента рынка, локации и класса жилья спрос сократился на 20–70%.
Что же касается краткосрочной аренды, то, по данным ЦИАН, она буквально рухнула — на 77%. Квартиры, ранее предназначенные для посуточной аренды, пополнили общее предложение.
"Количество предложений выросло, поскольку большинство владельцев квартир, которые сдавались посуточно, попытались перейти на рынок долгосрочной аренды. Закрытые границы и отсутствие внутреннего туризма сделали краткосрочную аренду почти невостребованной. А рост предложения составил около 20%. Также сюда прибавились и свежепостроенные квартиры, приобретённые под сдачу", — говорит Алексей Лякин, руководитель компании "Только лучшая недвижимость".
"Рынок резко упал, — констатирует Алла Казакова, руководитель направления “Аренда” агентства недвижимости “Итака”. — И, пока мы сидели дома, пополнялось предложение. В первую очередь из–за того, что люди уезжали".
По официальным данным, население Петербурга в разгар кризиса из–за отъезда мигрантов (как иностранных, так и из других регионов страны) сократилось примерно на 1 млн человек. Соответственно, снизились арендные ставки.
Как отмечает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН "Бенуа", президент Санкт–Петербургской палаты недвижимости, часть нанимателей обратились к арендодателям с просьбой снизить плату, но часть — съехали.
"Съезжать начали в жильё меньшей площади. Так как меньше комнаты в коммуналке ничего нет, то цены и спрос на аренду комнат сильно не пострадали. Больше всего кризис отразился на трёх– и четырёхкомнатных квартирах. По моим наблюдениям, цены на их аренду снизились в среднем на 25%. На двухкомнатные — на 15%, на однокомнатные — на 10%", — рассказал Дмитрий Щегельский.
По словам Алексея Лякина, ситуация в какой–то момент начала напоминать коллапс. "Этим, безусловно, воспользовались арендаторы, которые стали активнее выходить на собственников с целью уменьшить ежемесячные платежи на 10–30%. В некоторых случаях дисконт мог доходить до 50%", — вспоминает он.
В сегменте дорогих квартир со ставками от 80 тыс. до 200 тыс. рублей в месяц, напротив, наблюдался всплеск активности.
"Их снимали и не торговались", — замечает Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский простор". Ещё один сегмент, который даже приподнялся после многолетней стагнации, — загородный.
В Петербурге же, по оценке Аллы Казаковой, ставки снизились на 20–30%. Но некоторые съёмщики и арендодатели договорились об оплате только коммунальных услуг.
"Уж лучше так, чем квартира будет пустовать", — добавляет Алла Казакова.
Впрочем, как утверждает Екатерина Романенко, президент ГК "Экотон", некоторым арендодателям удалось сохранить назначенные ставки. "Если с работой у арендатора всё нормально, разговоры о снижении ставки не идут. Если нет — переговоры неизбежны. Дальше всё зависит от позиции арендодателя", — говорит она.
Летний ренессанс
По словам Аллы Казаковой, небольшое оживление на рынке началось уже в июне. Хотя арендаторы искали объекты, как правило, только по минимальным ценам. Более заметным оживление стало в августе. Это, правда, если сравнивать с предыдущими месяцами. А если с августом–2019, спрос всё равно оказался меньше на 30%, подсчитал Дмитрий Щегельский.
Тогда же началось увеличение ставок. "Они пошли в рост. Хотя, конечно, не так, как в предыдущие годы. Комнаты не выросли в цене, однокомнатные квартиры подорожали примерно на 10%, двухкомнатные — на 7%, трёхкомнатные — на 10%", — уточнил Щегельский.
По данным "НайдиДом", в сентябре средняя ставка аренды прибавила относительно августа 18%. Однако уже в октябре произошёл откат — падение на 17%.
Осеннее равновесие
Сегодня рынок спокоен. По оценке Антона Баранова, генерального директора АН "Авентин", сейчас пустует около 10% объектов.
Среднестатистические потери не так велики, полагает Дмитрий Щегельский. "Я не считаю, что сегодня избыточно предложение комнат и однокомнатных квартир. Их предлагается столько же, сколько в обычные годы. Чего не скажешь о трёхкомнатных", — подчёркивает он.
Обычно с середины июля в Петербург съезжались будущие студенты с родителями, они обеспечивали подъём рынка. Но в текущем году абитуриентов приехало меньше, отмечает Екатерина Романенко. "Аренда проседает, люди стараются купить квартиру, а не снять. Этому поспособствовала и небывалая доступность ипотеки", — добавляет она.
На рынок влияют разнонаправленные тенденции, считает Александр Гиновкер. "С одной стороны, квартиры освобождаются — из страны убывают приезжие из Средней Азии. С другой стороны, мигранты, которые могут себе это позволить, переезжают в отдельные квартиры", — констатирует он.
По мнению участников рынка, по крайней мере до конца года ситуация не изменится. "Рынок будет стагнировать. Откуда взяться новым съёмщикам? — задаётся вопросом Екатерина Романенко. — Предпосылок для этого нет".
Ситуацию кардинально может изменить новый локдаун. В этом случае ставки, по мнению Аллы Казаковой, вновь упадут, "даже если арендаторы не разъедутся".
Но в любом случае на рынке аренды неизбежны трансформации. Антон Баранов отмечает волну интереса собственников к сегменту краткосрочной аренды. "Не факт, что удастся сдать квартиру, поэтому некоторые арендодатели решили не продлевать договоры с 1 января 2021 года, а попробовать поработать в новогодние каникулы на рынке краткосрочной аренды", — подмечает он.
Александр Гиновкер также ждёт всплеска активности на рынке краткосрочной аренды, причём в загородном сегменте. "Это связано с тем, что за границу сейчас уехать сложно, — говорит он. — Не исключено, что с увеличением спроса произойдёт и рост ставок. Рынок будет меняться. И, возможно, рынок загородной аренды станет полноценным бизнесом".
