Фундаментальная потребность в жилье никуда не исчезла

— Весной компания озвучила планы на год: продажа 870 тыс. м2 жилья стоимостью около 95 млрд рублей. Удастся ли их выполнить?

— Весной, с началом пандемии, ситуация была очень напряженной. Целые отрасли экономики вынужденно были закрыты, включая отчасти и нашу. Тогда мы не очень хорошо понимали, куда ситуация развернется. Но на сегодняшний момент довольны тем, как заканчиваем год. Мы уверенно выполняем свои планы, есть убеждённость, что продадим, как и планировали, порядка 870 000 квадратных метров жилья, то есть где-то на 6% больше, чем в прошлом году.

— По отчетности видно, что в разных регионах дела обстоят по-разному. С чем связан серьезный рост в Петербурге и отсутствие столь заметной динамики по Москве?

— В Москве принимались гораздо более жесткие ограничительные меры в виде полной остановки строек и закрытия офисов, что существенно повлияло на результаты. В Петербурге и Екатеринбурге, где мы тоже строим, с этим было проще. Также нельзя забывать, что Петербург — главный город присутствия нашей компании, хотя Москву можно и нужно называть основным регионом развития "Группы ЛСР". В Петербурге мы работаем 27 лет, это наш форпост и по земельному банку, и по объемам деятельности, и по планам на ближайшие годы. Здесь у нас в стройке находится большое количество объектов, что позволяет нам быстро выводить в продажу нужные объемы жилья. Поэтому неудивительно, что Петербург стал драйвером роста наших результатов в последние месяцы.

Плюс не будем забывать, что на Питер в частности распространяются особые условия по субсидированной государством ипотеке. При этом цены в городе на Неве исторически ниже, чем в Москве. Таким образом, в Санкт-Петербурге льготная ипотека подарила возможность для улучшения жилищных условий большему количеству людей. Собственно, это отражено в статистике Росреестра, согласно которой Северная столица значительно опередила Москву по выдаче субсидированных кредитов на жилье.

— Сколько у вас сделок проходит по льготной ипотеке?

— Не менее 70%.

— Повезло, льготная ипотека всех спасла?

— Нельзя отрицать, что она сыграла громадную позитивную роль в смягчении кризиса для строительной отрасли. Но, мне кажется, многие неверно ее трактуют только как какой-то подарок для девелоперов. Все-таки прежде всего — это потрясающая возможность для людей. Особенно для тех, кто нуждался в улучшении своих жилищных условий, но не мог себе этого позволить. Да, за счет этого клиентская база строительных компаний расширилась в разы. Но ведь дальше эта клиентура вышла на рынок и встала перед выбором застройщика, проекта, квартиры. И значительная часть этих людей выбрала "Группу ЛСР". Уж, наверное, не за красивые глаза? А за надежность, огромный опыт и качественный продукт, над улучшением которого — так жизнь приучила — мы кропотливо работаем не только в кризисные времена, но и в самые спокойные. К примеру, сейчас у нас пользуются стабильной популярностью не только привычные всем студии, но и так называемые "суперновые" квартиры. Этот эксклюзивный формат от "Группы ЛСР", который предполагает возможность для новоселов самостоятельно смоделировать пространство жилья в зависимости от потребностей и от количества членов семьи. Такой подход сработал! Так, в ЖК «Цветной город» в Красногвардейском районе продажи год к году выросли на 286%, а в ЖК "Цивилизация" в Невском — на 348%. Получили бы мы такие результаты, если бы у нас не было такого грамотного предложения? Не уверен. Так что вряд ли справедливо связывать все это с везением.

При этом я не могу сказать, что мы недовольны тем, происходит в Москве. У нас хорошие продажи в обоих наших главных проектах — и в ЖК комфорт-класса "Лучи", и в ЖК бизнес-класса "ЗИЛАРТ". И тот, и другой стали лучшими по продажам в Москве по итогам 2019 года. То есть клиент однозначно проголосовал за них рублем — это дороже любых премий и номинаций. Так что теперь главная задача в Москве — выводить в продажу новые объекты, делать их столь же востребованными.

— Вы недавно приобрели права на северную часть намыва на Васильевском острове. Другие новые проекты стоит ожидать или текущего портфеля пока достаточно?

— По оценке независимых экспертов на конец прошлого года наш портфель недвижимости составлял 7,5 млн м2 рыночной стоимостью 207 млрд рублей. Но мы постоянно отсматриваем новые участки. Думаю, что в ближайшее время компания сможет объявить о нескольких покупках в Петербурге, по которым сейчас находимся в завершающей стадии переговоров.

Да, переход строительной отрасли на проектное финансирование сделал работу с какими-то мегапроектами более сложной. Это в первую очередь связано с тем, что по ним застройщику долгое время требуется нести большие затраты, которые очень не скоро могут быть перекрыты поступлениями на эксроу-счета, что в свою очередь может привести к удорожанию банковского кредитования на проект. Тем не менее мы интересуемся и крупными проектами - теми, где комплексное освоение территорий не так сильно «убивает» экономику. Так, в следующем году мы надеемся приступить не только к северному намыву, но и к проекту в Ржевке. Также планируем начать несколько новых проектов в Москве.

— Долгое время компания была флагманом рынка элитной недвижимости Петербурга, но в последние годы новые девелоперские проекты в этом сегменте не заявляются. С чем это связано? Вы уходите из элитки?

— Конечно, мы продолжаем работу в элитном сегменте. Как мы можем из него уйти — мы же его родоначальники! Наверное, многие помнят в связи с этим нашу дочернюю компанию "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" и слоган: "Переезжайте из Ленинграда в Санкт-Петербург!". Но элитный сегмент очень непростой: надо удачно найти локацию, которая удовлетворит взыскательных клиентов, сойтись с продавцом по цене и, что очень актуально для Петербурга, иметь возможность реализовать проект. В Петербурге достаточно жесткие ограничения по строительству в центре города. Сейчас эпицентром нашего элитного строительства является Петровский остров — новая популярная премиальная локация. Там мы на берегу Невки с частной набережной строим Neva Haus, сдача которого намечена уже на следующий год. На соседних участках в продолжение элитной истории будут возведены Neva Art и Neva Residence.

Кстати, мы даже в Москве уже подбираемся к элитке — в рамках "ЗИЛАРТа" в этом году вывели в продажу два премиальных дома — 150-метровую башню ZILART TOWER и уникальное творение всемирно известного архитектора Михила Ридайка — ZILART DIAMOND.

— Ваш бизнес-центр на Невском пр., 1 пока пустует?

— Да. Но это один из лучших проектов в Петербурге, редко на рынок выводятся объекты практически на Дворцовой площади. Поэтому я уверен, что он обязательно скоро найдет своего достойных арендаторов. Очень красивый дом получился после реконструкции! Мы сейчас ведем по нему переговоры с целым рядом потенциальных арендаторов.

— Вы решили не продавать объект или сейчас просто неподходящее время?

— Мы и не думали его продавать.

— Если вернуться к вашей отчетности, то у вас не самые лучшие показатели по стройматериалам. С чем это связано?

— Не могу сказать, что мы серьезно снижаем показатели. Давайте внимательно рассмотрим ситуацию по каждому продукту в отдельности. Например, газобетон и кирпич очень уверенно себя чувствуют в этом году, там серьезная прибавка и показатели будут лучше, чем в 2019-м. Во время самоизоляции многие находились за городом, пошло увеличение строительства индивидуальных домов, а это важный рынок сбыта для газобетона и кирпича. К тому же по кирпичу мы в последнее время существенно перестроили сбыт и продаем в регионы уже порядка 35-40%.

По бетону действительно есть проседание, это связано с тем, что какое-то время стояли стройки, затем была очень непростая погодная ситуация, когда из-за сильных ветров был остановлен ряд работ. Песок и щебень в целом находятся в тех показателях, что мы и планировали. По песку ситуация чуть хуже, со щебнем мы очень удачно освоили перевозки железнодорожным и водным транспортом, в том числе в московский регион, что сказалось на показателях продаж.

Для такого тяжелого года вполне достойные результаты. Ну а на ближайшие два-три года у нас большие планы связаны с намывом песка в Финском заливе, так что мы смотрим на этот продукт спокойно и уверенно.

— Расширение производств или новые сделки не планируете?

— Новые сделки — нет. Расширение в некоторых продуктах, например, песке, — это постоянный процесс. Например, совсем недавно мы как раз купили новый карьер — "Тарайка-3" в Кингисеппском районе Ленинградской области. Это весьма ценное приобретение — в частности, благодаря территориальной близости к стройплощадке будущего Комплекса переработки этансодержащего газа в районе поселка Усть-Луга. Ведь пески "Тарайки" отличаются высоким коэффициентом фильтрации, что делает их подходящим сырьем не только для благоустройства частных домовладений, но и для всех видов инфраструктурного строительства. Плюс есть у нас ряд проектов, связанных с модернизацией существующих мощностей. Но это скорее текущая деятельность, которую ведут любые промышленные предприятия.

— Компания принимала участие в строительстве первого частного трамвая в России — знаменитого "Чижика". Интересны ли вам сейчас инфраструктурные проекты?

— Наш опыт показал, что проекты государственно-частного партнерства финансово не очень выгодны для частных инвесторов, а с точки зрения организации процесса — очень сложные. Конечно, мы довольны этим проектом, поскольку смогли сделать что-то для города, для жителей, улучшить транспортную инфраструктуру большого района. Но для компании такие временные и финансовые затраты неоднозначны. Думаю, что в ближайшее время мы от таких проектов воздержимся, исключение могут составить лишь какие-то знаковые объекты, важные для имиджа компании.

— Доедет ли "Чижик" до Ржевки?

— Пока нет никакого решения даже на бумаге.

— Было мнение, что вы занимаетесь этим проектом, чтобы обеспечить транспортную доступность своего квартала...

— Как видите, это мнение не нашло подтверждения в действительности. Хотя, безусловно, мы очень серьезно задумываемся о транспортной доступности Ржевки.

— Интересует ли компанию госзаказ?

— Как подрядчик мы практически нигде не выступаем, кроме как по детским садам и школам. Если же вы имеете в виду аукционы по продаже квартир под городские нужды, в которых мы иногда участвовали, то мы сейчас о таком не думаем.

— В этом году наша жизнь и бизнес очень сильно зависит от ситуации с коронавирусом. Как долго этот фактор будет влиять на рынок? Что еще на него воздействует сегодня?

— Все зависит от ограничений, которые накладываются на экономику. Дальше все взаимосвязано: экономика замедляется, снижаются доходы населения, падает покупательская способность, меньше желания совершать крупные покупки. На сегодняшний день, я считаю, принимаются правильные меры. Жесткие ограничения перестали вводить. К сожалению, люди все равно болеют, но как показала ситуация весной, ограничения не так уж сильно влияют на этот процесс.

Сейчас у нас, как и у других компаний, идет процесс планирования на следующий год. Планы, которые мы рассматриваем, — оптимистичные. Мы с позитивом смотрим на рынок, поскольку фундаментальная потребность в жилье никуда не исчезла, обеспеченность жильем в России в крупных городах по сравнению европейскими достаточно слабая.

— В планы закладываете рост?

— По девелоперскому бизнесу — да.