"Не хватит — намоем": победитель проекта ТОП-100 — 2020

В сентябре 2020 года из публика­ции "ДП" стало известно о покупке "Группой ЛСР" почти за 3 млрд рублей права на создание северной части намыва на Васильев­ском острове. Это крупнейшая сдел­ка на земельном рынке Петербурга за последние годы и крупнейший проект комплексного освоения в цен­тральной части города. Застройщи­ку предстоит освоить порядка 180 га и построить почти 2 млн "квадратов". Планируемый срок реализации про­екта — до 2034 года. Эта сделка выве­ла основателя и генерального дирек­тора "Группы ЛСР" Андрея Молчано­ва в безоговорочные топ–менеджеры городского бизнеса — 2020. Онлайн-версия рейтинга ТОП-100 доступна здесь.

Как компания в целом переживает текущий кризис?

— Нормально. Пандемия бросила нам вызов — мы вынужденно при­способились к новым условиям. Пе­решли на удалёнку на удивление безболезненно и быстро. И это го­ворит лишь об одном: всё, что к этому моменту было сделано в компа­нии с точки зрения IT–технологий и модернизации разного рода управ­ленческих процессов, было очень грамотным. Будто мы готовились именно к такому развитию собы­тий все последние годы.

И эффективность персонала, работающего на удалёнке, не снизилась?

— Рано, конечно, подводить оконча­тельные итоги. Но сейчас мы проб­лем с этим не видим. Конечно, лю­ди все очень разные. И крайне по–разному воспринимают возникшую ситуацию. Но поскольку именно лю­ди, специалисты, профессионалы — одно из главных достояний "Груп­пы ЛСР", то мы уделили повышен­ное внимание их комфорту, в том числе душевному. Всеми средства­ми старались максимально обезопа­сить здоровье людей. И, мне кажет­ся, у нас получилось.

Внешние трудности тоже позади? Все застройщики сейчас рапортуют о росте продаж, увеличении прибыли и т. п.

— Да, в этом смысле мы кризиса то­же, можно сказать, почти не замети­ли. И тут, конечно, решающую роль сыграла поддержка государства в виде субсидирования процентных ста­вок по ипотеке, за что от всей стро­ительной отрасли низкий поклон. Правительственная программа обе­спечила нам новый поток клиентов, у которых появилась возможность приобрести жильё. Произошла на­стоящая революция: благодаря са­мым низким ставкам в истории еже­месячный платеж по ипотеке в некоторых случаях стал сопоставим со стоимостью аренды квартиры.

А вот многим экспертам представляется, что программа льготной ипотеки себя не оправдала — она лишь спровоцироваларост цен и рост доходов строителей, но не сделала жильё более доступным. Выходит, вы не согласны с такой оценкой?

— Не согласен. Если ретроспек­тивно посмотреть цены на жилье, то они росли всё время. Вне зависи­мости от состояния ипотечных ста­вок. Все как–то забывают про инфля­цию, про рост стоимости стройма­териалов, других затрат застройщи­ков. Давайте представим, что не было бы в этом году никакой льготной ипотеки. Что тогда? Ещё больше застройщиков попросту разори­лись бы. Опять бы возникла куча недостроев. А что было бы с ценами в такой ситуации? Да они бы, по­жалуй, ещё больше выросли. Толь­ко жилье при этом было бы доступ­но меньшему количеству людей. Да, спрос рождает предложение. Поэто­му цены растут, но рано или позд­но придут к балансу, когда рынок насытится. Поэтому в нынешней ситуации тот редкий случай, ког­да выиграли вообще все. Огромное количество семей, которые давно мечтали о новом жилье, получи­ли возможность его приобрести. Строители получили новых кли­ентов. А вложенный в стройку рубль, как известно, имеет большой муль­типликационный эффект для мас­сы смежных сфер. Значит, благода­ря этому получили работу ещё мил­лионы людей: производители стро­ительных материалов, подрядчики, банки... Знаете ли вы, к примеру, что на строительный сектор сейчас приходится более 60 % спроса на рос­сийскую сталь? Строительство всег­да считалось мощнейшим драйве­ром всей экономики.

Не существует ли риск формирования на рынке пузыря, когда спрос поддерживается только кредитными деньгами в условиях сокращения доходов населения из–за кризиса? Если есть, как его избежать?

— У меня нет поводов не соглашаться с Центробанком РФ и его главой Эль­вирой Набиуллиной. Она большой профессионал и считает, что на се­годняшний день рисков пузыря нет. Доля ипотечных кредитов к ВВП у нас очень низкая по сравнению с ведущими странами мира. Банки себе тоже не враги — выдают креди­ты аккуратно, тщательно анализи­руют платёжеспособность заёмщи­ков. Что, кстати, косвенно подтверж­дается тем, что за последние 5 лет в России просрочка по ипотечному кредитованию не превышает 1%, хо­тя в развитых странах этот показа­тель куда выше. Так что нам до пузыря как до Луны ещё.

То есть — спасибо коронавирусу за счастливое настоящее?

— Я не сторонник рассуждений в та ком ключе. Это жизнь. Она, как лю­бят говорить, полосатая. Волно­образная. Да, так случилось, что при­шла пандемия. Ничего фатального для застройщиков она не принесла. Но на многие другие отрасли смо­треть действительно больно — лю­ди сильно пострадали.

Но многие строительные компании сейчас тоже уходят с рынка, банкротятся...

— Это следствие других процессов. Все говорили, что так будет в свя­зи с окончанием эпохи долевого фи­нансирования и переходом строи­тельной отрасли на работу по эскроу–счетам. И вот сейчас мы это наблю­даем. Уходят так называемые ком­пании одного проекта. Следующий они уже просто не запускают, пото­му что понимают: лёгких денег боль­ше не будет. Считаю это позитивным трендом. Потому что это отчасти является гарантией непоявления но­вых обманутых дольщиков. Безуслов­но, мошенники — они во всех отрас­лях и странах присутствуют. Но у нас многие застройщики ранее разоря­лись и банкротились именно из–за плохого умения считать экономи­ку проекта. Всем кажется: ну а что та ­кого — дом построить? Посчитал бу­дущую прибыль, порой заранее её истратил, а потом тебе денег на до ­стройку и не хватило... К сожалению, строительство — это такая сфера, где на любом этапе могут возникнуть до­полнительные непрогнозируемые за­траты. Каждый, кто хоть раз самосто­ятельно занимался даже самым про­стым ремонтом квартиры, знает это не понаслышке. В новых законода­тельных реалиях банк просто не выделит средства на слабо проработан­ный с экономической точки зрения проект.

Каким вы в связи с этим видите ландшафт отрасли через 5–10 лет? На рынке будут три частные компании и госкорпорация?

— Нет, не верю. Более того, убеждён, что такое невозможно. Мне кажет­ся, что в нашей сфере откат к какой–то советской модели выглядит уто­пией. Специфика строительной отрасли как раз в том, что тут первую скрипку должен играть частный бизнес. Если, конечно, думать об эффективности. Мне кажется, вообще главное, чтобы бизнес платил нало­ги. Если с этим будет всё в порядке, то и поводов что–то менять не най­дётся. В этом плане "Группа ЛСР" старается быть примером и являет­ся одним из крупнейших налогопла­тельщиков родного региона.

Можно ли говорить, что с уходом с рынка недобросовестных и непрофессиональных застройщиков канут в Лету и довольно перегретые в последнее время цены на земельные участки?

— Хотелось бы! Но мы этого пока, к сожалению, не наблюдаем. И это ещё один аргумент в пользу роста конечной стоимости жилья. Потом опять: что значит перегретая? Поку­пают же? Значит, справедливая це­на. Это рынок!

Есть ли пределы по объёму жилья, которое может быть построено в Петербурге, учитывая его сложную географию, инфраструктурные ресурсы и так далее? Или город может расширяться до бесконечности? Если есть, когда они будут достигнуты?

— По официальным данным, в Петербурге в ближайшие годы планиру­ет вводить порядка 3 млн м2 ежегодно. Это оправданный объём, мне кажет­ся. Потенциал для строительства у го­рода есть, и он значительный. Толь­ко промзоны составляют около 19 тыс. га. В общем, на наш век земли хватит. А если не хватит — новую намоем.

В этом–то у "Группы ЛСР" опыт большой. Не успели начать строить на берегу Финского залива ЖК "Морская набережная", как уже приобрели под намыв следующий огромный участок — уже в северной части Васильевского острова. Планируете ли создание там единой концепции застройки?

— Обязательно. При этом это не будет проект одного архитектора — для строительства квартала привлечём всех лучших проектировщи­ков города. Такой опыт у нас уже есть в нашем флагманском московском проекте — "ЗИЛАРТе", который не­давно был признан лучшим жилым комплексом всей страны. При этом все архитекторы будут творить в рамках единого дизайн–кода. Его частью, как мы на сегодняшний день полагаем, будут обязательные фаса­ды из клинкерного кирпича. Это бу­дет эффектно, эффективно примени­тельно к нашему морскому климату, попросту красиво. Наверное, это бу­дет самый большой, если так мож­но выразиться, "клинкерный квар­тал" в мире.

Что там будет с социалкой? Какой, на ваш взгляд, вообще должна быть идеальная схема взаимодействия властей и застройщиков при создании социальной инфраструктуры (в том числе в обеспечении транспортной доступности новых кварталов)?

— Всё хорошо будет. В плане строи­тельства социальной инфраструк­туры городские власти и застрой­щики находятся в вечном противо­речии. Каждый пытается поменьше построить за свои деньги. И это совер­шенно естественно! И никакой вол­шебной таблетки здесь не существу­ет. Надо в каждом отдельном случае договариваться в зависимости от обстоятельств. Экономика некоторых проектов позволяет застройщику на­гружаться социалкой, а некоторых — не позволяет. Но в администрации Санкт–Петербурга работают серьёз­ные профессионалы, которые сами всё это видят, просчитывают. Они понимают, что в некоторых случаях, заставляя девелопера строить школы и садики, можно получить риск по­явления обманутых дольщиков. А это страшный сон для всех! В этом смыс­ле налажен уже ряд компромиссных схем. Скажем, застройщики сперва в аренду сдают городу соцобъекты с обязательством последующего вы­купа через 5–10 лет. Необходимо продолжать поиск этих компромиссов. Надо понимать, что пандемия на­несла существенный ущерб бюдже­там субъектов Российской Федера­ции. Если уж даже Москва собирается выходить на рынок заёмного фи­нансирования, то о чём вообще гово­рить? Мы живем не в безвоздушном пространстве, надо друг другу помо­гать, учитывать все интересы. У нас единое общество, общая цель, чтобы все жили хорошо. И к ней нельзя ид­ти однобоко, либо постоянно выкру­чивая руки бизнесу, либо бесконеч­но эксплуатируя государственный бюджет.

Инновационный трамвай "Чижик", запущенный силами ЛСР, уже второй год успешно бороздит пространство Красногвардейского района. Планирует ли компания участвовать в каких–либо подобных концессиях?

— Скорее всего, мы таким больше за­ниматься не будем. Всё–таки это от­дельный и, как мы убедились, очень сложный бизнес. Это направление не является нашим приоритетом. Сейчас не время, чтобы так распы­ляться.

Как же вы в таком случае планируете обеспечить транспортную доступность таких проектов, как тот, что находится у вас на бывших землях аэродрома Ржевка, куда "Чижик" вроде собирались дотянуть, но так и не дотянули?

— Проекту быть. Проект большой, долгий, но перспективный. Разуме­ется, строить жильё в чистом поле никто не собирается. Планы на соз­дание соответствующей инфра­структуры у Ленинградской обла­сти имеются.

"Группа ЛСР" за 27 лет жизнедеятельности прошла выдающийся путь. Сейчас это первый по объёму строительства девелоперна Северо–Западе и второй во всей стране. Что дальше? Какой компания должна быть, в вашем понимании, лет через пять?

— Главное — она должна быть. На нашей памяти было слишком много очень больших и успешных компа­ний, которые, скажем так, схлопну­лись. Поэтому наша наипервейшая задача — обеспечение стабильности. Мы не для того 27 лет совершенство­вались, чтобы сейчас вдруг подвести в чём–то наших клиентов, партнёров или сотрудников. Да, мы достаточно консервативны. Но мы считаем эту стратегию адекватной нашему опыту и текущей рыночной ситуации. Су­дите сами: вчера санкции ввели, се­годня пандемия, завтра, не дай бог, ещё какой–нибудь чёрный лебедь залётный... В такой ситуации мы, как ответственная компания, обяза­ны иметь серьёзный запас прочно­сти. И я хочу вас заверить, что и через 5 лет он тоже у нас будет. Что ЛСР оста­нется стабильной и надёжной компа­нией. Что будет строить качественное жилье, над чем мы продолжим са­мым интенсивным образом трудить­ся. Хочу, чтобы мы были застройщи­ком, с которым не только хотят иметь дело лучшие подрядчики, но и с ко­торым стремятся работать лучшие специалисты. В этом направлении мы уже преуспели — по результатам глобального исследования Randstad Employer Brand Research стали недав­но лучшим работодателем в строи­тельной отрасли страны.

Как будут способствовать вашим задумкам стратегические планы по пополнению земельного банка?

— Наши планы: строить около 1 млн м2 в год. При этом земельный банк, в моём понимании, должен позво­лять нам чётко видеть, что мы будем строить и продавать лет через пять–шесть. В этом смысле и в Санкт–Петербурге, и в Екатеринбурге у нас запасы отменные. А вот в Москве на­до усиливаться. Чем сейчас и зани­маемся.

Кстати, "ЛСР. Недвижимость — Москва" в этом году возглавил ваш сын Егор. Чуть ранее он вошёл в совет директоров. Вы таким образом начали процесс передачи бизнеса?

— Не такой уж я и старый, чтобы биз­нес передавать! Планирую ещё дол­го заниматься оперативным управ­лением компании вообще–то. Что ка сается моего старшего сына, то прий­ти работать к нам — это его личное, осознанное решение. Я не давил. Но, не буду скрывать, я очень рад то­му, как всё складывается. Действи­тельно, сейчас, после работы на са мых разных должностях в "ЛСР. Не­движимость — Северо–Запад", Егор взял под управление наш девелопер­ский бизнес в столице. И мы уже ви­дим множество позитивных измене­ний. Скажу так: если абстрагировать­ся от того, что это мой сын, я был бы просто счастлив, что такой человек пришёл к нам работать на эту пози­цию.

Нет ли планов по выходу в новые регионы? Какие рынки считаете перспективными?

— Мы постоянно находимся в поис­ке новых возможностей для бизне­са. Но видим в регионах пока толь­ко какие–то точечные проекты, в которых могли бы поучаствовать. Пер­спективны прежде всего города–миллионники. Краснодарский край, наверное. Но там много своих девелоперов. Вообще, управлять девело­перским бизнесом в регионе из московского кабинета — это утопия. Мы знаем это по своему опыту ра­боты на Урале. Либо должна быть до­стойная уровня "Группы ЛСР" мест­ная команда, либо вообще лучше не начинать, мне кажется.

Стройка для вас — это все бизнес–интересы? Интересуют ли вас какие–то виды деятельностине из смежных отраслей?

— Максимум, куда мы ещё смо­трим, — это в сторону каких–то стар­тапов, связанных с новыми строи­тельными технологиями. Потому что у нас есть компетенции, что­бы быстро определить прикладную ценность той или иной идеи.

В политику можете вернуться? При какой ситуации?

— Ни при какой.

В прессе очень мало информации о ваших увлечениях, интересах. Как вы проводите свободное время?

— У меня очень мало свободного вре­мени, но много детей. Поэтому от­вет очевиден — стараюсь проводить как можно больше времени с семьёй. Ничем не отличаюсь в этом смысле от многих других людей — читаю книги, причём предпочитаю бумажные, не электронные, смотрю кино. Всё больше в моей жизни се­риальной продукции, конечно, по­скольку её качество за последние годы сильно выросло. Недавно от­крыл для себя оперу. Теперь регу­лярно посещаю. В этом году лице­зрел "Дон Карлоса" с Анной Нетреб­ко и Юсифом Эйвазовым — голово­кружительно! Опять же — спасибо пандемии за то, что можем видеть дома наших величайших исполни­телей.

Читаете ли вы, что о вас пишут?

— Не увлекаюсь, ибо пишут мало, к счастью.

Россия или Италия? Где вы проводите больше времени?

— Разумеется, в России. И это ни­как не связано с коронавирусом, так всегда было.

Каким вы видите идеальный образ Петербурга через 20 лет?

— Хотел бы видеть отремонтирован­ными все фасады в центре Санкт–Петербурга! Убрать всю рекламу, которая висит на улицах в центре! Или хотя бы минимизировать её, да­бы не отвлекала от восприятия пре­красного. Больше информации о до мах. Ведь каждый — великая исто­рия. Ну и качество прогулочных корабликов, надеюсь, улучшится. А то вот недавно решил прокатить­ся — был немного разочарован. На­деюсь, что к тому времени уже бу­дет либо метро, либо какой–то наземный поезд до аэропорта. Что будут построены новые здания моего родного СПбГУ в Пушкине и войдут в какой–то мировой архитектурный топ.

Но вообще у нас и сейчас потря­сающий город. Необыкновенный, город–музей! На себе ощутил: сами жители эту красоту не очень–то и замечают.

Например, я сейчас, когда намно­го больше времени стал проводить в Москве, смотрю на Петербург со­вершенно другими глазами, он от­крывается для меня с новых сторон. Каждый раз приезжаю и не успеваю до конца насладиться его величием. Я объездил, считай, весь мир и убе­дился, что Петербург — архитектур­ная жемчужина планетарного мас­штаба. Нам с таким городом невооб­разимо повезло. Поэтому наш глав­ный и священный долг — сохранить эту красоту для себя и будущих по­колений.