Рост цен на строительные материалы съел существенную часть дополнительного профита, который девелоперы получили от увеличения стоимости строящегося жилья в 2020 году.
Как говорят участники рынка, несмотря на то что в среднем цены на строящееся жильё в 2020 году выросли на 25%, что является рекордом за последние 10 лет, в свою очередь поставщики стройматериалов подняли цену почти на те же 20–25%. В итоге средняя себестоимость строительства увеличилась на 10–20% в зависимости от объекта. По данным опроса, проведённого Единым ресурсом застройщиков, 50% девелоперов отметили, что рост стоимости строительных материалов и оборудования окажет негативное влияние на строительный бизнес и в дальнейшем.
Металлический взрыв
Самый актуальный пример, который даже дошёл до отдельного рассмотрения на правительственном уровне, — арматура. Диаметр 12 мм в июне 2020 года можно было купить по цене 33 тыс. рублей за тонну, сегодня — за 64 тыс., рассказывают участники рынка. Это значительно влияет на себестоимость монолитных работ. По оценкам экспертов, подорожание арматуры уже привело к росту себестоимости строительства примерно на 3% в денежном выражении, что добавляет 1,5–2 тыс. рублей за 1 м2 для застройщиков.
Впрочем, как говорят девелоперы, значительно выросла стоимость любых изделий из металла — не только арматуры, но и конструкций из алюминия. "Металлы торгуются на международных биржах, и их стоимость привязана к доллару. Соответственно, цена сбыта даже для внутренних, российских потребителей растёт. И речь идёт о колоссальных суммах для девелоперов", — жалуется Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
Кроме того, заметный рост цен наблюдался и на отделочные материалы, импортные окна, электрику и электротехнику. Наиболее умеренно росли цены на бетон. Перечень подешевевших материалов пуст. "Разве что бетонные плиты для устройства временных проездов на стройплощадках остались по той же цене", — говорят участники рынка.
"Существенно подорожали и витражные алюминиевые конструкции — более чем на 30%. Эти две позиции продемонстрировали самое критическое повышение цен в прошлом году, что не могло не повлиять на себестоимость строительства", — констатирует Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга "РСТИ".
Проблемная элита
Наиболее заметно удорожание материалов в проектах дорогой недвижимости. "Все позиции с ценообразованием, так или иначе связанным с курсом валют, подорожали на 10–20%. Отечественные материалы дорожали за счёт роста цен на энергоносители и логистику", — говорит Юрий Колотвин, генеральный директор ПСК.
Кроме материалов из–за ослабления рубля подорожало и оборудование, которое строители используют в домах премиум–класса. "В наших проектах высока доля зарубежного оборудования, аналогов которому в России пока нет. К примеру, это системы рекуперации, производящиеся в Скандинавии", — говорит Мария Чёрная.
По её словам, в компании, безусловно, пытаются оптимизировать затраты и заменяют зарубежные материалы на отечественные при условии сопоставимого качества. "Тем не менее часть иностранного оборудования мы заменить не можем, поскольку в России оно не производится", — признаёт эксперт.
Не виноватая я
В ассоциации "Русская сталь", объединяющей крупнейшие российские компании чёрной металлургии, заявили, что информация застройщиков о снижении доходности в связи с ростом цен на арматуру и другие виды металлопроката не соответствует действительности. В ассоциации считают, что рост цен на металлопродукцию "не может приводить к существенным расходам застройщиков, поскольку доля металлопроката в стоимости квадратного метра составляет от 3 до 6,55% в зависимости от типа строения", а цены на металлопродукцию определяются стоимостью сырья и рыночным спросом.
Другие поставщики рассказали "ДП", что поставки в большинстве случаев осуществляются по заранее заключённым контрактам. "Новые цены выше, но, полагаю, это не критично для застройщиков", — говорит один из поставщиков ЖБИ на петербургские стройки.
Разложим по полочкам
Ещё один фактор роста себестоимости — затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу–счетов. Строительство социальных объектов также требует значительных ресурсов. Плюс карантинные ограничения дали свои плоды: из–за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.
Как говорят участники рынка, сейчас себестоимость строительства складывается из следующих пунктов: цена участка — 15–30 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений; разработка ППТ, проект, экспертиза, изыскания — 2–3,5 тыс., получение технических условий для подключения дома к инженерным сетям — 5–7 тыс. Сами строительно–монтажные работы в зависимости от класса объекта в границах красных линий с благоустройством стоят 40–65 тыс., из них 2 / 3 — это стоимость строительных материалов. Затраты на социальные объекты составляют 4,5–6,5 тыс., услуги заказчика — 0,9–1,5 тыс., непредвиденные затраты — 2 тыс. рублей за "квадрат". В итоге в среднем себестоимость 1 м2 составляет 70–110 тыс. рублей.
"Понятно, что у каждого жилого дома своя себестоимость, но порядок примерно такой", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Не качественное сокращение
Увеличение себестоимости в первую очередь скажется на небольших компаниях. "Сейчас вопрос стоит скорее в удержании цен без потери качества проектов. Это могут позволить себе в первую очередь девелоперы полного цикла, располагающие производственными мощностями и способные обеспечить весь цикл строительства своими силами", — уверен Виталий Коробов, директор группы "Аквилон". А значит, небольшие компании будут уходить с рынка, ещё больше сокращая предложение.
При этом, говорят девелоперы, большинство компаний уже достигли пределов оптимизации расходов. "Конкуренция на рынке очень высока, и застройщик, для которого важно качество, не может сильно сокращать расходы на квалифицированный персонал и строительные материалы, а также приобретать дешёвые, но неликвидные участки. Более того, сейчас наблюдается обратная тенденция: чтобы поддерживать баланс цены и качества, нужно говорить скорее об управлении ростом себестоимости, чем о её снижении", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
"Пока нам удаётся находить баланс между недорогими материалами и технологиями, с одной стороны, и достойным качеством — с другой. Поэтому себестоимость не выросла так стремительно, хотя рост цен на стройматериалы носит перманентный характер и вызывает обеспокоенность", — рассказывает Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".
Тем временем проблемой роста цен на стройматериалы озаботились и российские власти. Президент Владимир Путин поручил к 1 марта представить предложения по ограничению роста цен в этом секторе. Такое поручение, адресованное кабмину и комиссии Госсовета по направлению "Строительство, ЖКХ, городская среда", содержится в перечне, опубликованном в прошлый понедельник на сайте Кремля. Впрочем, как именно власти планируют ограничить увеличение цен, опрошенные "ДП" застройщики пока не представляют.
