Минувший 2020-й на рынке строящегося жилья в Северной столице завершился ценовым рекордом: средняя стоимость "квадрата" в масс-маркете за год выросла более чем на четверть — на 26%. В пригородах она увеличилась на 23%. Этому способствовал ряд факторов. Окажут ли они влияние на строительный рынок в этом году?
После депрессивного апреля прошлого года, когда на рынок вывели всего пару–тройку новых объектов вместо традиционных нескольких десятков, скорость пополнения предложения существенно снизилась. Объём вывода новых объектов в 2020–м составил 3,32 млн м2, что на 20–30% меньше, чем в 2017–2019 годах. При этом наблюдался высокий спрос: за прошлый год было продано порядка 4,3 млн м2 — на 1 млн м2 больше, чем вышло на рынок. В итоге объём предложения, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group), сократился на треть и на конец декабря составлял 3,1 млн м2 против традиционных 4–4,7 млн м2.
Наибольшее влияние на объём спроса оказала льготная ипотека. Поскольку к ноябрю первоначально планировали прекращение программы, в августе–октябре среди покупателей наблюдался ажиотаж. В месяц на первичном рынке заключалось небывалое число сделок — до 10 тыс. Когда стало ясно, что льготная ипотека продлится, рынок вернулся в спокойное состояние.
Спокойствие, только спокойствие
В наступившем году на развитие рынка будут оказывать влияние те же факторы, что и в минувшем. "По нашим прогнозам, год будет относительно спокойным: некоторая часть от объёма спроса текущего года уже была реализована во втором полугодии 2020–го", — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".
Вероятно, что объём предложения в этом году преодолеет имеющийся дефицит: ряд застройщиков запланировали вывод на рынок новых объектов. Недавно состоялся старт крупных проектов в Новосаратовке и в Парголово от ЦДС. В феврале реализовать первую очередь малоэтажного проекта в Стрельне планирует группа компаний "КВС". По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора агентства недвижимости "КВС", в этом году девелопер также предполагает старт ещё одного проекта рядом с "Экспофорумом".
По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", уже в IV квартале прошлого года застройщики активизировались и вывели на рынок 1,2 млн новых "квадратов", что соответствует как раз объёму спроса за квартал. Это традиционное соотношение, которое говорит о стабилизации на рынке.
По данным аналитиков, в 2021 году продолжат развиваться локации и на юге, и на севере Петербурга. Это Каменка, Шушары, Новосергиево. Вместе с тем застройщикам опять стала интересна пригородная зона.
В 2020 году состоялись сделки с землей в Новоселье. В Буграх и в Мурино также есть территории, которые, вероятно, начнут осваиваться. Новые проекты в пригородах сейчас интересны покупателям, потому что там средняя цена "квадрата" уже на 53% меньше, чем в городе: 94,5 тыс. против 144,5 тыс. рублей.
Эскроу держит цены
Пополнение предложения и вывод новых крупных проектов, с одной стороны, будут способствовать стабилизации цен. С другой стороны, постепенный переход рынка на работу с эскроу не позволит стоимости жилья снижаться. "В 2020 году увеличились цены на стройматериалы, на некоторые — весьма значительно, — говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга “РСТИ” (“Росстройинвест”). — Всё это влияет на себестоимость строительства".
Доля новых объектов, которые застройщики выводили на рынок по схеме с применением эскроу–счетов, в 2020–м составила 60%. Если в целом рассматривать предложение, то доля таких объектов — порядка 35%. Далее объём эскроу–предложения будет расти, а вместе с ним и стоимость выводимого на рынок жилья. По новой схеме девелоперу невыгодно выходить на начальном этапе по стартовым ценам, чтобы продать много. Все средства теперь аккумулируются в банках. Но завышать цены тоже нет резона, иначе в силу небольшого объёма продаж банк выставит высокий процент для кредита застройщику.
Аналитики отмечают, что крупнейшие проекты, которые недавно были выведены на рынок, реализуются по схеме эскроу. И если раньше на старте новых масштабных жилых комплексов на удалённых территориях в первых корпусах отмечались цены ниже, чем и по рынку, и по локации, то сейчас стоимость "квадрата" соответствует среднерыночным показателям.
Константин Гриценко уверен, что продление действия льготной ипотеки поддержит спрос на высоком уровне и в 2021 году. Доля ипотечных сделок, по данным на начало года, составила порядка 70%, тогда как годом ранее была 60%. По мнению Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", следующий взлёт интереса к льготной ипотеке прогнозируется в марте в связи со скорым окончанием программы. Аналитик уверен, что в 2021 году не стоит ждать существенных корректировок, рост стоимости жилья составит порядка 10%. Анжелика Альшаева видит увеличение средней цены на уровне 6 – 8% по мере строительной готовности. Ольга Трошева предполагает, что в 2021 году средние цены будут колебаться от месяца к месяцу, как это всегда происходило в спокойные годы. Всё будет зависеть от покупательской активности в определённые периоды, пополнения объёма предложения, стратегии застройщиков по выводу новых проектов и многих других факторов. Но, безусловно, общий тренд — на повышение средних цен в рамках инфляции.
В поиске баланса
Эксперты сходятся во мнении, что объём продаж строящегося жилья в нынешнем году будет на уровне спокойных лет, то есть в районе 4 млн м2. По словам Дмитрия Ефремова, цена остаётся важнейшим фактором при выборе квартиры: покупательная способность населения не растёт. Между тем дешёвая ипотека поддерживает спрос и позволяет приобрести жилье большего метража. Отмечается тенденция роста числа сделок с более просторными квартирами.
Ажиотажного увеличения цен на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов ждать не стоит. Предполагается плавное увеличение предложения, стабильный спрос и максимальный прирост стоимости — 6 – 10% за "квадрат".
В 2021 году рынок будет балансировать между желанием застройщиков увеличить цену в связи с ростом себестоимости и расходов на эскроу и возможностями покупателей. Также ожидается увеличение доли крупнейших девелоперов из топ–10: доступ к банковскому кредитованию и работе по эскроу на наиболее выгодных условиях получили именно они. Тогда как ряд небольших компаний, которые строили один–два объекта, по завершении проектов могут уйти с рынка.
