Сократившееся в 2020 году предложение строящегося жилья в Петербурге будет восполнено в 2021-м новыми проектами. Рынок, по мнению экспертов, достигнет паритета спроса и предложения.
В прошлом году на первичный рынок города выведено примерно вдвое меньше новых жилых комплексов, чем годом ранее. При этом спрос был приблизительно одинаков и в 2019–м, и в 2020–м. По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за прошедший год объём предложения сократился на 30% — до 3,1 млн м2 (снижение на 1,3 млн м2). И второе важное следствие — рекордный за десятилетие рост цен (почти на 27%, до 145,4 тыс. рублей за "квадрат").
Однако в 2020 году застройщики крайне активно получали разрешения на строительство новых объектов, в том числе на свежеприобретённых земельных участках. Это позволяет рассчитывать на восстановление объёма предложения к концу 2021 года.
Перспективные закупки
По данным аналитиков Rusland SP, в 2020 году девелоперы приобрели под жилищное строительство в Петербурге и Ленинградской области 312,38 га земли, что в 10 раз больше, чем в 2019–м.
Партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус называет несколько факторов, которые сподвигли девелоперов на глобальные покупки.
"В 2018–2019 годах темпы приобретения участков замедлились в связи с переходом на эскроу–счета. Это привело к сокращению предложения, — объясняет он. — При этом благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам по депозитам вырос спрос на квартиры, а также цены. Всё это привело к взрывному увеличению спроса на участки со стороны девелоперов, которые начали активно пополнять земельный банк".
И если ещё год назад застройщики неохотно приобретали участки без разрешительной документации, то в 2020–м смели всё, что возможно, отмечает Дмитрий Лехмус.
"Порой это происходило без подготовленных документов и в некорректных зонах. Покупали также объекты под реконструкцию", — добавляет он.
По оценке директора группы "Аквилон" Виталия Коробова, на приобретённых в 2020 году площадях можно построить порядка 4 млн м2 жилья. "Теоретически такой объём должен восполнить предложение, которое сильно сократилось за последние 2 года. Однако не все новые участки имеют готовую исходно–разрешительную документацию. Соответственно, старт проектов может быть перенесён на 1–2 года", — уточняет он.
Представитель застройщика "Мегалит — Охта Групп" и директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит" Андрей Кириллов отмечает, что предполагаемый объём строительства на новых территориях — "достаточный показатель, способный удовлетворить потребительский спрос в течение нескольких лет".
Самым крупным приобретателем выступила "Группа ЛСР". Она купила 150 га на намыве, а также участки в Василеостровском и Московском районах. Активно скупала землю Setl Group — на Васильевском острове, на Лиговском проспекте, в Стрельне. Несколько участков в разных районах города приобрела Bonava. В Ленобласти большим количеством земли запаслась ГК "ПИК".
Маячат новые города
Уже в декабре застройщики начали выводить на рынок новые проекты — с прицелом на продажи в 2021 году. Так, уже стартовали продажи в ЖК Parkolovo группы "ЦДС" — новом микрорайоне на 20 тысяч жителей.
Также застройщик приступил к строительству в Новосаратовке во Всеволожском районе Ленобласти квартала "Город Первых" общей площадью около 900 тыс. м2. Это первая очередь масштабной застройки, которая рассчитана на возведение 4,5 млн м2 недвижимости (жильё и социальные объекты).
В ЦДС рассчитывают, что по завершении там смогут проживать 300 тысяч человек. Соответственно, деревня Новосаратовка станет большим городом, как это уже произошло с Мурино.
Также новые проекты на рынок вывели компании "Красная стрела", "Полис Групп", "Аквилон", "Евроинвест Девелопмент", Legenda Intelligent Development и др. Всего, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в январе открылись продажи в ЖК общей площадью 540 тыс. м2.
В первом квартале "Аквилон" готовится открыть продажи в Кудрово. Компания "Л1" собирается вывести два объекта бизнес–класса на юге города.
Среди масштабных начинаний в Ленобласти — застройка бывшего аэродрома Ржевка. "Группа ЛСР" собирается начать строительство в текущем году и за 10 лет возвести около 1 млн м2 жилья.
Баланс на подходе
Значительное количество новых проектов позволяет рассчитывать на восстановление баланса между спросом и предложением, полагает Виталий Коробов.
Это касается не только Петербурга. "За последний год цена квадратного метра жилой недвижимости в Ленобласти значительно выросла. Одна из причин — превышение спроса над предложением. В этом году стартуют и набирают обороты несколько крупных проектов, которые смогут в перспективе выровнять кривые спроса и предложения и сделать жильё более доступным", — отмечает заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин.
В то же время скорого восстановления не получится, полагают эксперты. Скорее всего, это произойдёт не раньше четвёртого квартала 2021 года.
Как объясняет Андрей Кириллов, девелоперам требуется время для подготовки, а если программа льготной ипотеки свернётся (пока она продлена до конца июня), почти неизбежен некоторый спад спроса — продажи могут просесть на 15%.
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман тоже сомневается в скором восстановлении паритета. По его мнению, вряд ли рынок пополнится новыми объектами в достаточном количестве, и невысокий объём предложения сохранится и в 2021 году.
"Предложение будет расти, но очень сдержанными темпами. Большинство игроков рынка продолжают реализацию текущих проектов. Старты продаж связаны преимущественно с началом строительства новых очередей. Одного года явно мало для того, чтобы изменить ситуацию", — резюмирует он.
