При покупке земельных участков в центре города или в сером поясе застройщики порой получают "в нагрузку" и здания-памятники.
Собственники часто стремятся от них избавиться: приспосабливать такие постройки для нового использования сложно и дорого. Но есть исключения, когда владельцы или арендаторы реставрируют эти дома и находят им новое применение. "ДП" узнал, какие памятники в Петербурге в обозримом будущем обретут вторую жизнь.
Поскольку свободных территорий под освоение в городе — тем более в его исторической части — практически не осталось, девелоперы всё чаще приобретают под редевелопмент участки бывших заводов и фабрик. А так как промышленная архитектура всегда занимала особое место в культурном пространстве Петербурга, производственные сооружения наряду с парадными постройками формировали облик города. Поэтому старые производственные территории, как правило, имеют обременения в части сохранения объектов культурного наследия.
Было бы желание
Например, холдингу Setl Group вместе с территорией бывшего сталепрокатного завода на Васильевском острове, на которой он построил ЖК "Палацио", достался и памятник регионального значения — Канатный цех с водонапорной башней. Это один из ярких примеров архитектуры ленинградского авангарда. Проект был разработан известным советским архитектором и художником Яковом Черниховым. В январе стало известно, что здание будет приспособлено под бизнес-центр.
Как рассказали в Setl Group, когда проектная документация будет одобрена, а КГИОП выдаст своё разрешение, холдинг приступит к работам. Проектирование вёл застройщик совместно с ООО "Кант", владелец которого — архитектор Игорь Пасечник — рассказал, что, вопреки расхожему мнению, реставрация даже зданий эпохи авангарда технически ненамного сложнее, чем других исторических построек.
"Поскольку эти здания строились в очень сложный для страны период, то с точки зрения материалов там действительно всё плачевно: железобетон низкого качества, металлические каркасы проржавели. Но это не значит, что приспосабливать их нельзя, — уверен архитектор. — Если заменить пришедший в негодность каркас на другой, аналогичный, который будет нести нагрузки, то в этом ничего страшного я не вижу".
Главное — функционал
В прошлом году Setl Group также приступил к работам по восстановлению, реставрации и приспособлению под современное использование производственного здания с дымовой трубой Киновиевского ультрамаринового завода Георгия Веге на Октябрьской набережной. Здание находится на территории жилого комплекса "Pulse на набережной", первая очередь которого уже построена.
Поэтому помимо цели вернуть зданию исторический вид в Setl Group решили создать объект, полезный как для жителей комплекса, так и для всех горожан: кроме бизнес-центра там появится общественное пространство с оздоровительными функциями. Внутренний двор, образованный крыльями здания, будет замощён, там появятся скамейки, на которых смогут отдыхать горожане.
"Продуманный выбор новых функций — одна из ключевых задач приспособления. В процессе реставрационных работ происходит частичное переустройство строения, что необходимо для продления жизни памятника. Само собой, под контролем и с разрешения соответствующих органов, — рассказывает исполнительный директор компании Setl City (входит в Setl Group) Игорь Влащенко. — Наш холдинг бережно относится к свидетельствам старины и при этом понимает необходимость их сохранения, применяя как раз мировые традиции приспособления для современного использования".
По словам Игоря Пасечника, сейчас подобных проектов приспособления объектов культурного наследия совсем мало. Проблема заключается в том, что большинство собственников таких зданий боятся сложностей в согласовании проектов с КГИОП. Но на самом деле многие постройки ещё довольно крепкие, находятся в хорошем состоянии и пригодны для нового использования. Архитектор считает, что реставрировать и приспосабливать эти сооружения не так уж сложно и страшно, как кажется многим девелоперам.
И даром не надо
В качестве примера одним из своих кейсов с "ДП" поделился Степан Елисеев, руководитель ООО "Свод", ведущего партнёра НПО "Высота". Компания занималась разработкой проекта приспособления под бизнес-центр особняка Богомолова на проспекте Стачек. По его словам, согласование проекта приспособления прошло без затруднений, так как концепция предполагала полное сохранение с реставрацией всех ценных элементов.
"Кирпичные исторические капитальные стены, а также деревянные перекрытия практически полностью сохранились. Я считаю это главной особенностью данного объекта. Без должной скромности, можем обратить внимание на то, что здесь удалось решить сложную задачу: найти баланс между удовлетворением современных строительных норм и основными принципами сохранения и реставрации культурного наследия с уклоном к последним, — рассказал Степан Елисеев. — Планировочное решение здания позволяет приспосабливать его под офисные нужды с созданием просторных кабинетов без капитальных изменений".
Несмотря на то что объект обладает определённым потенциалом — он находится на одной из главных транспортных магистралей юга Северной столицы, — привлечь инвестора городу удалось далеко не сразу. Власти по меньшей мере трижды пытались найти того, кто займётся организацией реставрации и приспособления под бизнес-центр. Однако все подобранные городом "хозяева" для особняка — Росаэронавигация, ГУП "Дирекция по инвестиционной деятельности" и Росграница — отказались от объекта, требующего расходов на реставрацию. Наконец, в мае 2018 года арендатором стало ООО "Питер", и компания за свой счёт заказала проект приспособления особняка под бизнес-центр.
Курочка по зёрнышку
В 2019 году в Петербурге также стартовала программа "Аренда памятника за 1 рубль", нацеленная на привлечение инвесторов к реставрации объектов культурного наследия. По правилам памятник предоставляется победителю торгов в аренду на 49 лет. При этом арендатор в течение 7 лет проводит ремонтно-реставрационные работы, а пока этот срок не истёк, платит по установленной в ходе торгов ставке. На восьмой год он получает право обратиться в КИО с заявлением об установлении минимальной ставки арендной платы в размере 1 рубль за 1 м2 в год.
Как рассказали в КГИОП, в настоящее время по программе передано пять объектов культурного наследия. По одному из них — библиотеке лесопильного производства Колобовых на Песочной набережной — работы уже полностью завершены и приняты комитетом. Их провело ООО "Пётръ", которое на 100% принадлежит АО "Октябрьский электровагоноремонтный завод". Это первый объект, реализованный по льготной программе.
Впрочем, не всегда всё идёт гладко даже с учётом льгот. К примеру, в ноябре 2019 года прошли торги по продаже оранжереи Собственной дачи в Петергофе. Но выигравший их индивидуальный предприниматель отказался платить установленную в ходе аукциона арендную плату, и результаты отменили. Пришлось проводить повторные торги. По информации КГИОП, их выиграло АО "Московская инвестиционно-строительная компания".
