Несмотря на кризис, больно ударивший по рынку офисной недвижимости, финская EKE Group приступает к строительству трёх бизнес–центров недалеко от Московского вокзала. Эксперты считают, что проектам высокого класса в хорошей локации негативные рыночные тренды не страшны.
По данным аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, за 2020 год под влиянием последствий пандемии объём свободных офисных площадей в Петербурге вырос на 35%. Движение было достаточно пропорционально по классам: на 39% — в бизнес–центрах класса А и на 34% — в классе B. Показатели вакантности увеличились до 4,2% в классе А (рост на 0,9 процентного пункта (п. п.) за год) и до 9% в классе B (+1 п. п.).
Дополнительное давление на сегмент оказывает стремление части работодателей, почувствовавших вкус к экономии расходов на офисных площадях, к сохранению части или всего штата на удалёнке вне зависимости от санитарно–эпидемических условий. По данным опроса международной рекрутинговой компании Hays, 16% российских работодателей заявили, что компании полностью продолжат функционировать на удалёнке. Ещё 23% сказали, что по такой схеме будет работать почти весь штат. 34% респондентов пока не определились.
Косвенно этот тренд подтверждают данные исследования HeadHunter, согласно которым в России стремительно растёт число предложений работы на удалёнке. Так, в январе 2021 года показатель вырос на 57% по сравнению с декабрём 2020–го и примерно на 250% по сравнению с январём прошлого года.
Яркий проект
Несмотря на такой фон, финский концерн EKE Group приступил к реализации в центре Петербурга проекта San Gally Park, в состав которого войдут сразу три бизнес–центра класса А. Компания с 2017 года владеет участком площадью около 2 га на Лиговском пр., 60–62. Исторически там располагался чугунолитейный завод Франца Сан–Галли, в советский период — завод "Буммаш". Теперь территорию ждёт редевелопмент.
Проект предполагает строительство трёх 9–этажных бизнес–центров класса А, а также гостиницы. Общая площадь новых объектов превысит 61 тыс. м2. При этом площадь БЦ составит 47 тыс. м2, под аренду будут отданы 27,7 тыс. "квадратов". Также намечено возведение четырёхзвёздочного отеля на 298 номеров и реконструкция трёх исторических зданий под современное использование. Суммарный объём инвестиций в компании оценивают в 120 млн евро.
Разрешение на строительство уже получено. Работы на стройплощадке начнутся в ближайшее время. По словам ведущего менеджера отдела маркетинга и продаж EKE Group Любови Антипенко, на первом этапе планируется строительство первого бизнес–центра и здания гостиницы, а также реконструкция исторических объектов, которые будут использоваться в комплексе с отелем. "Первый БЦ будет введён в начале 2023 года, а гостиница — в 2024–м. На втором этапе планируется строительство второго и третьего бизнес–центров. Срок ввода будет зависеть от потребностей будущих арендаторов. В связи с наличием интереса к проекту со стороны компаний из финансового, нефтегазового секторов и IT–сектора мы уверены, что проект будет полностью реализован в 2025 году", — говорит она.
Постпандемические перспективы
В EKE Group не сомневаются в успехе San Gally Park. "В 2020 году влияние пандемии привело к необходимости перевести сотрудников на удалённую работу, что для многих компаний оказалось удачным экспериментом и позволило в условиях кризиса сократить расходы на аренду офисных помещений. Тем не менее мы прогнозируем устойчивый спрос на качественные небольшие офисные здания, расположенные в центре города", — говорит Любовь Антипенко.
Опрошенные "ДП" эксперты также считают, что негативные веяния в офисном сегменте не смогут омрачить перспективы этого и подобных проектов. "Всегда были, есть и будут компании, которые предпочтут работать по классической схеме, располагая комфортным офисом. К ним относятся и крупные корпорации. В большинстве своём, даже переведя какой–то процент своих сотрудников на удалённую работу, штаб–квартиру и значительный штат работников они будут размещать в бизнес–центрах. Поэтому не думаю, что новые веяния серьёзно ударят по офисной недвижимости. Так что мой прогноз по сегменту позитивный — и на ближайшие 2–3 года, и на перспективу 5–7 лет", — отмечает управляющий сетью бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.
Руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Наталия Киреева уверена, что, несмотря на некоторый рост вакансии, доля свободных офисных помещений весьма мала и дефицит на площади в хороших локациях сохраняется. "На текущий момент пустует лишь 50 тыс. м2 офисов класса А. Ограниченный выбор свободных офисов и высокие арендные ставки не позволяют арендаторам мигрировать из одного здания в другое. На этапе строительства сейчас находится 260 тыс. м2 спекулятивной офисной недвижимости класса А, ввод в эксплуатацию которой намечен на ближайшие 3 года. Для Петербурга это небольшие объёмы", — считает эксперт.
Вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина обращает внимание, что "удалёнщики" — это, как правило, средний бизнес, который занимает офисы класса В, В+ и С. "Возможно, в них повысится вакансия, но не критически, или изменится формат — места станут более гибкими либо переформатируются в коворкинги. При этом, даже если на рынке появится какой–то очередной гибрид, новые офисные проекты не исчезнут. За последние 2–3 года девелоперы купили определённое количество земли под офисы. Думаю, все планы будут реализованы", — говорит она.
По словам специалиста, пока не введён "Лахта Центр", никаких глобальных изменений на рынке не будет.
"Когда башня откроется для офисных сотрудников “Газпрома” и освободятся определённые площади, может начаться небольшой передел в премиум–сегменте, несущественно просядет класс А. Но через некоторое время спрос восполнится за счёт постоянно переезжающих в Петербург структур компании и её подрядчиков", — отмечает Ольга Шарыгина.
В целом специалисты высоко оценивают и непосредственно проект San Gally Park. "Я считаю, что Лиговский пр., 60–62, — это отличное место для офисной функции. Единственное, что всегда вызывает вопросы, — это парковочные места", — говорит Ольга Шарыгина. Дмитрий Золин видит только один минус — то, что транспортную доступность обеспечивает один Лиговский пр., других крупных дорожных артерий там нет.
Наталия Киреева выделяет также экологический фактор. "Новые офисные центры, такие как проект EKE Group, построенные с учётом изменившейся реальности, по стандартам зелёного строительства будут интересны многим компаниям, как новым, которые выходят на рынок Петербурга, так и тем, кто хочет переехать из морально устаревшего здания в более современное и технологичное. При этом диапазон арендных ставок составит от 2000 до 2500 рублей за 1 м2 в месяц, включая операционные расходы", — прогнозирует она.
