В России хотят легализовать рынок жилищной аренды. Однако инструменты пока не разработаны.
Минстрой готовит законопроект, который будет регулировать рынок арендного жилья. В нём предполагается запуск онлайн–системы учёта договоров найма жилья с передачей данных в налоговую. Эксперты отмечают, что даже с введением новых правил собственники квартир всё равно попытаются остаться в тени или примкнуть к рядам самозанятых, чтобы платить меньший налог.
Обойти нормы
Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в "Авито Недвижимость" Руслан Закирьянов отмечает, что средняя стоимость съёмного жилья в регионе в сравнении с 2019 годом снизилась на 4% и составила 22 тыс. рублей. Но цены за наём однокомнатных квартир и студий остались на прежнем уровне: снять однокомнатное жильё возможно в среднем за 20 тыс. рублей, а студию — за 19 тыс. рублей. "Значительное понижение стоимости зафиксировано для трёхкомнатных квартир — стоимость их аренды по итогам года составила 40 тыс. рублей (–11%)", — добавляет спикер.
По данным сервиса "Авито Недвижимость", спрос на долгосрочную аренду жилой недвижимости в Петербурге по итогам года вырос на 14%. "При этом чаще всего арендаторы интересовались однокомнатными квартирами — в общей структуре на них пришлась почти половина всех запросов, а в годовом выражении показатель в этой категории увеличился на 11%, — отмечает Руслан Закирьянов. — Существенный рост спроса отмечен также в сегменте студий — потенциальные квартиросъёмщики стали рассматривать этот тип жилья на 38% чаще по сравнению с годом ранее".
Сегодня ситуация в городе на Неве мало чем отличается от общероссийской: почти 95% рынка съёмного жилья страны прячется в тени. По данным "Дом.рф", почти 10% российских семей снимают квартиры. Объём арендных "квадратов" оценивается в 6% жилищного фонда, тогда как в западных странах эта доля составляет 30–40%, а в крупных городах достигает 80%.
Большинство арендодателей не платят 13%–ный налог с дохода от сдачи жилой недвижимости. Некоторые владельцы, опасаясь налогового преследования, просят вносить ежемесячные платежи наличными. Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин отмечает, что чаще всего собственники, сдающие квартиры на регулярной основе, всё же обращаются в агентства, чтобы упростить процесс и обезопасить себя и своё жильё от вреда, который могут причинить недобросовестные наниматели. "В целом же наш рынок пока ещё настолько непрозрачен, что можно обойти закон и сдавать недвижимость и без уплаты налогов", — говорит он.
К чему это приведёт
На взгляд эксперта, новый законопроект в целом никак не повлияет на рынок частного наёмного жилья, потому что отследить эти отношения сложно, особенно в демократичном ценовом бюджете. Однако Амелин подчёркивает, что с годами такая практика может скорректировать размер арендной ставки — как минимум, на сумму налогов, которые будут платить собственники, сдающие недвижимость по всем правилам.
Легальный российский рынок аренды пока стихиен, поскольку только формируется. Попытки властей навести порядок закономерны, считают эксперты. Генеральный директор федерального портала "Мир Квартир" Павел Луценко отмечает, что пока непонятно, какие механизмы собирается использовать государство. "Один из способов расставить такие сети — выявить через Росреестр владельцев нескольких квартир и посмотреть, как используются лишние площади. Возможно, подключат и миграционный учёт: будут выяснять, где зарегистрированы мигранты и кто им сдаёт жильё", — подчёркивает эксперт.
Главный эксперт аналитического центра "Циан" Виктория Кирюхина говорит, что в текущей ситуации главной сложностью для вывода рынка из тени становится низкая платёжеспособность населения. "Регистрация договора на едином портале подразумевает рост ставок аренды на те же 13%, которые рантье должен уплатить от полученной прибыли. В среднем по Петербургу ставка составляет 24,7 тыс. рублей за однокомнатную квартиру. 13% от стоимости за год проживания — это 38 тыс. рублей — или полтора месяца аренды. Очевидно, что это немалая сумма для среднего арендатора, который ради экономии готов идти на риски и снимать квартиру “нелегально” с целью экономии", — заключает Кирюхина.
Эксперт считает, что портрет квартиронанимателя в Петербурге после нововведений не изменится, так как сегодня у потенциальных арендаторов нет альтернатив: рынок доходных домов не развит. Однако с вероятным ростом средних ставок по рынку, возможно, произойдёт изменение структуры спроса. "Например, становится более востребована “субаренда”. То есть влияние на рынок будет опосредованным, — подчёркивает Виктория Кирюхина. — К тому же из–за рекордного роста цен на покупку жилья — средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Петербурге составляет 6,1 млн рублей против 4,9 млн рублей годом ранее, — возможно, произойдёт смещение спроса в пользу аренды, а не покупки жилья".
Поэтому эксперты предполагают, что для арендодателей, которые всё–таки решат выйти из тени, выгоднее получить статус самозанятого и платить налог на профессиональный доход, который составляет 4 или 6%.
"В таком случае рост ставок в пределах 5% не окажет значительного влияния на уровень спроса", — уверена Виктория Кирюхина.
