Реновация кварталов, застроенных домами массовых серий, ускорится, если новый закон о развитии территорий будет исполняться. В этом случае девелоперы готовы участвовать в городских программах.
В декабре 2020 года принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который экстраполирует столичный опыт реновации старых кварталов на все регионы. Заявленная цель — побыстрее переселить людей из ветхого и аварийного жилья. Однако в программу КРТ могут попасть территории, где ветхого или аварийного жилья вообще нет.
Первые проекты должны стартовать в 2021 году, для начала — в городах–миллионниках. По оценке ЦИАН, здесь под реновацию попадёт до 27% домов.
Всеобщие полномочия
Закон даёт широкие полномочия администрациям регионов. Решение о реновации они должны принимать на основе адресных программ по сносу и реконструкции домов. Власти решат, по каким признакам дом пойдёт под снос, а также определят источники финансирования. Одним из них могут выступить застройщики.
Также регион сам определит порядок опроса жителей домов, подлежащих реновации. За должны проголосовать две трети.
Если власти решат развивать территорию, препятствий нет: закон позволяет изымать землю у собственников жилья и расселять даже неаварийные дома. Обременение прав на жильё — не препятствие. Суды наверняка окажутся на стороне властей.
"Что касается расселения неаварийных домов, есть важный пункт: жители должны поддержать большинством голосов участие в программе. Таким образом, если все или большая часть против, закон о реновации применяться не будет", — уверен Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп".
Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами "СПб Реновации", уточняет, что закон учитывает опыт программ в регионах, в первую очередь — по развитию застроенных территорий. "По России собран достаточный по объёму аналитический материал. Петербург здесь выделяется масштабами (22 квартала) и выпуклостью проблем, которые, безусловно, были учтены при разработке закона", — убеждён Дмитрий Михалёв.
Сомнения трактуются в пользу…
Для участников строительного рынка Петербурга необходимость расселить обитателей ветхого жилья очевидна. "Когда мы шагали в светлое будущее сталинками, это было широко и убедительно. Когда засеменили хрущёвками, уже не все в это будущее верили. Если дом рассчитан на 25 лет, можно и усомниться. Сейчас эти постройки доказывают, что нет ничего более постоянного, чем что–либо временное. Это во многом благодаря несовершенному законодательству", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж "БФА–Девелопмент", город ветшает, особенно беспокоят хрущёвки — первые кандидаты "на выход".
"Это мина замедленного действия. Проводить реновацию нужно. Но будет ли сохранена среда? — беспокоится она. — И главный вопрос: где деньги? Высотное строительство (а на месте хрущёвок наверняка появятся высотные дома) предполагает реконструкцию инженерных сетей. Есть опасение, что деньги на это будут выделяться примерно так же, как на строительство метро".
Главный аргумент противников закона — предоставленное властям право изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома.
"Критики забывают, что закреплённые в этом законе параметры появились именно с учётом практики регионов по расселению ветхого жилья", — говорит Дмитрий Михалёв.
А вот Надежда Калашникова сомневается, будет ли закон работать вообще. "Проблема “выкручивания рук” последним жильцом, разрешившись, может породить новую — неочевидную легитимность частной собственности, когда “выкрутить руки” можно будет почти всем. Минусы и пробелы закона не отменяют правильности выбранного пути, но не лучшим образом отражаются на походке", — говорит она.
Местные реалии
В Петербурге реализуется уже четвёртая программа реновации. По подсчётам Надежды Калашниковой, за 12 лет разные программы реализованы в среднем на 6%.
При этом, по словам Дмитрия Михалёва, нельзя сказать, что программа развития застроенных территорий в Петербурге не исполняется: с 2014 года введено более 1 млн м2, расселено около 630 семей, снесено 84 ветхих здания.
"Но программа столкнулась с препятствиями, которые притормозили её в ряде кварталов. Это нехватка свободных участков для строительства первого дома для расселения и синдром последнего жильца, когда собственник квартиры выдвигает непомерные требования по выкупу. Эти проблемы объективны и не могли быть разрешены в рамках существующего законодательства", — добавляет он.
Не для развития, а для "заморозки"
Как полагает адвокат Дмитрий Некрестьянов, новый закон позволит решить многие связанные с расселением проблемы, если город научится применять механизмы КРТ. По его словам, вопрос о возможном негативном влиянии закона на расселение сводится не к недостаткам документа, а к правоприменительной практике: даже самые хорошие нормы можно применять так, что будет совершенно иной результат, чем планировалось.
"Стоит отметить, что в настоящее время в Петербурге используется статус КРТ по прямо противоположному назначению — не для развития территорий, а для “заморозки” развития. За несколько лет существования территорий КРТ в Правилах землепользования и застройки не было принято ни одного решения об их реализации", — подчёркивает Дмитрий Некрестьянов.
Расчёт на привлечение средств девелоперов в процесс реновации оправдан лишь отчасти.
"Чтобы застройщик пришёл, надо его чем–то заманить. Коммерческую составляющую никто не отменял", — напоминает Светлана Денисова.
"Полагаю, что на текущем этапе участие в программе среди петербургских девелоперов может вызвать интерес либо у застройщиков, которые специализируются на реновации, либо у крупных компаний, которые могут взять на себя дополнительную нагрузку", — уточняет Александр Брега.
По его словам, реновация деградирующих кварталов — одно из наиболее перспективных направлений для девелоперов. Но пока рассуждать об участии или неучастии можно только теоретически.
