Затянувшийся переезд ПАО "Газпром" продолжает дискуссии о будущем офисного рынка Петербурга. Заселение "башни" принципиально не скажется на загрузке бизнес-центров в историческом центре и не приведёт к падению престижа существующих премиальных локаций, уверены эксперты.
На старте проекта "Лахта Центр" участники рынка делали прогнозы, сформируется ли в Лахте деловой сити и станет ли строительство небоскрёба проблемой для собственников бизнес–центров, сдающих офисы газовому монополисту. По прошествии времени они уверенно сходятся в том, что ответ на оба вопроса отрицательный. При этом, безусловно, стройка "Газпрома" оказала и в дальнейшем будет оказывать существенное влияние на развитие Приморского района, особенно после появления у холдинга собственного аэропорта и другой инфраструктуры.
У данной локации, особенно после открытия станции метро, мог бы быть потенциал, чтобы стать деловым кластером; ограничивающим фактором выступает доступность земли для нового строительства деловых объектов, полагает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers. По её словам, подавляющее большинство участков под постройками в непосредственной близости от "Газпром–Сити" пригодно в основном для ИЖС. Также здесь расположены кварталы сформированной жилой застройки, Парк 300–летия и несколько торгово–развлекательных центров или МФК (например, "Питерлэнд", "Атлантик–Сити" и "Меркурий").
Приморский район перестал быть исключительно спальным, оказавшись на пересечении влияния трёх центров: "Газпром Арена", "Лахта Центр", бизнес–центр JetBrains, уточняет Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG. Он превращается в развитый премиальный пригород с современной инфраструктурой, транспортной доступностью, относительно неплохой экологической обстановкой, видовыми характеристиками, которые получает каждый новый объект девелопмента.
"Будущее района — активная деловая и рекреационная застройка", — уверена Марина Павлюкевич.
"Это достойная локация для развития — есть выезд на ЗСД и КАД, недалеко станция метро “Беговая”. В целом место не хуже зоны аэропорта, где офисная недвижимость развита и успешно функционирует. Уже сейчас “Лахта Центр” влияет на развитие окружающей недвижимости, под него реализовано несколько жилых и коммерческих проектов. После ввода в эксплуатацию у локации есть все шансы стать деловым сити", — уверена Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. По данным компании, на деловую зону Приморский район — Лахта сегодня приходится 15,3% валового объёма предложения офисных площадей в качественных бизнес–центрах классов А и В. В целом предложение здесь характеризуется высоким качеством офисных объектов, преобладают объекты нового строительства — не старше 2007 года постройки (93%).
Центральное притяжение
Даже после заселения самого высокого небоскрёба в Европе, в котором разместится штаб–квартира "Газпрома", авторитет бизнес–центров в районе Невского проспекта не упадёт, уверены эксперты. Гораздо существеннее для них — усиливающаяся конкуренция внутри локации. "Спрос на высококлассные объекты, отложенный на период неопределённости, выходит на новый этап. Интерес к действительно качественной премиальной офисной недвижимости никуда не денется", — уверен Пётр Забегаевский, руководитель направления "Доходная недвижимость" "Группы ЛСР".
Интерес к историческому центру Петербурга сохраняет и сам газовый монополист, который продолжает подбирать здесь новые офисы и планирует девелоперские проекты. "Активность “Газпрома” уже не будет такой высокой, как раньше, но новые сделки, безусловно, ожидаются, в том числе и в этом году", — комментирует Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор". Доля "Газпрома" в структуре сделок "Сенатора" сегодня составляет менее 10%, говорит он.
По итогам 2020 года компании нефтегазового сектора сформировали, по данным Colliers, треть от общего объёма спроса, что сопоставимо с показателями прошлых лет. Более высокие показатели демонстрировал только сегмент ИТиТ.
Стоимость премиальных офисов продолжает расти даже в кризис. "На сделки в классе А пришлось 32% совокупного объёма спроса по итогам 2020–го. Наиболее высокие ставки приходятся на Центральный и Петроградский районы, лидирующими профилями в сделках стали IT–компании", — говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
По данным JLL, средневзвешенная ставка в классе А сегодня — 1913 руб. / м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Но есть объекты за 3000–3500 и даже 5000 рублей, хотя такие примеры единичны, рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге. По её словам, столько помимо "Газпрома" готовы платить крупные IT–компании. Ставка увеличилась на 4,4% по итогам 2020 года, добавляет Пётр Забегаевский. Ценник на бизнес–центр "Группы ЛСР" на Невском пр., 1, сегодня является рекордным (за офис с видом на Адмиралтейство и Дворцовую площадь просят до 12 тыс. руб. / м2. Но подписанных договоров по нему пока нет).
Максимальная ставка по заключённым в прошлом году договорам — 3200 руб. / м2, говорит Дмитрий Золин, не раскрывая арендатора. Самые дорогие бизнес–центры "Сенатора" сегодня — Невский пр., 38, наб. реки Мойки, 36, и здания на Большой Морской ул. (там сейчас офисы предлагаются в среднем за 3 тыс. руб. / м2).
Ожидать снижения ставок в 2021 году не стоит, предупреждают участники рынка. "Бизнес–центры класса А встретили кризисную ситуацию — 2020 с наибольшим запасом прочности и завершили год с наименьшими потерями. Основная причина — долгосрочные договоры с крупными компаниями и небольшое количество свободного предложения на рынке в этом сегменте, — поясняет Наталия Киреева. — Ограниченный выбор свободных офисов и высокие арендные ставки не позволяют арендаторам мигрировать из одного здания в другое".
