Арбитраж зарегистрировал заявления о расторжении договоров субаренды помещений в Доме Зингера. Книжный магазин, связанный с прежним акционером арендатора, могут заставить съехать, ссылаясь на нерыночные условия.
С иском в суд (есть в распоряжении "ДП") обратилось ЗАО "Зингер", единственным акционером которого является ООО "Петербургское агентство недвижимости" (ПАН). Соучредителями ПАН, по данным ЕГРЮЛ, выступают ЗПИФН "Северная столица" (управляющая компания — "Альфа–Капитал") и ООО "Фортис" (собственник — сейшельская "Ретро Энтерпрайзес ЛТД"). ЗПИФН принадлежит 92,5% долей общества.
Ответчики по искам — ООО "Книжный магазин № 1" и ООО "Казанский мост". Учредитель первой компании — кипрская "Бонеллокс Лимитед", второй — "Книжный магазин № 1". В качестве третьих лиц привлечены комитет имущественных отношений, городское АО "Торговая фирма “Санкт–Петербургский Дом книги”, ООО "Мойка 22", ООО "Полянка" и ООО "ВКонтакте".
Повлекли причинение ущерба
Суд просят признать недействительными договоры субаренды, заключённые "Зингером" с "Книжным магазином № 1" и "Казанским мостом" в 2015–2016 годах, допсоглашения к ним, подписанные в июле прошлого года, а также обязать ответчиков вернуть нежилые помещения в доме на Невском пр., 28. Как пояснили "ДП" в Альфа–Банке, по этим договорам сданы все помещения в здании.
Заявитель ссылается на то, что условия соглашений "заведомо не соответствовали рыночным и повлекли причинение имущественного ущерба ЗАО “Зингер” ввиду существенного занижения арендных ставок". Так, плата по ним составляла от 810 до 1631 руб. / м2 в месяц, следует из искового заявления. Допсоглашения понизили её для отдельных помещений до 127–181 руб. / м2 в месяц (на период с апреля по июль прошлого года) и до 508–725 руб. / м2 (с июля до конца 2020–го). Также была предоставлена отсрочка для внесения платежей сроком до 1 апреля 2021 года и исключено право на одностороннее расторжение по инициативе "Зингера" во внесудебном порядке.
Отсылку на введение антиковидных ограничений истец называет нецелесообразной, поскольку ни "Казанский мост", ни "Книжный магазин № 1" не относятся к отраслям, особо пострадавшим от введения режима самоизоляции.
Книгами не торгует
"Казанский мост", в свою очередь, сдавал часть площадей "ВКонтакте" по ставке 2333–2817 руб. / м2, следует из материалов дела. Ранее договор со структурой Mail.ru Group заключался напрямую с "Зингером", плата по нему была в пределах рыночных показателей, утверждает истец.
Ещё один субарендатор — ООО "Мойка 22", которое занимает 235 м2 и платит за них 7121 руб. / м2. А "Зингер" получает от "Казанского моста" за этот объект 810,8 руб. / м2. Здесь также раньше действовал прямой договор.
"Книжный магазин № 1", несмотря на название, книгами не торгует. Компания сдаёт полученные от "Зингера" помещения ООО "Санкт–Петербургский Дом книги" и ООО "Полянка". Ставка для них составляет 1657–1888 руб. / м2. По прямым договорам книжный платил "Зингеру" в долларах, в пересчёте на тот курс получалось 5345 руб. / м2.
Поток не туда
На момент заключения оспариваемых сделок истец получал стабильный доход от сдачи помещений по рыночной стоимости, в результате передачи их в субаренду доход сократился более чем на 50%, и само по себе их заключение "не имело экономического обоснования, о чём свидетельствует факт сохранения состава конечных субарендаторов, занимающих помещения в здании, и финансовых условий", написано в исковом заявлении.
Соглашения "Зингер" называет "заведомо убыточными", а их целью — "перенаправление денежных потоков… в пользу ООО “Казанский мост”". Сделки совершены "при наличии злонамеренного сговора сторон, аффилированных друг с другом в ущерб интересам ЗАО “Зингер” и его собственника — ООО “ПАН”", утверждает истец.
"Казанский мост", по данным "Зингера", до сентября 2020 года принадлежал Валентине Обуховской, племяннице Андрея Исаева, бывшего бенефициара ПАН. Генеральным директором "Книжного магазина № 1" с 2017 года была Елена Шевцова, с 2010 года возглавлявшая ООО "Н. П. К.", одним из участников которого является Андрей Исаев.
"Перспектива разрешения спора, в частности, будет зависеть от доказательства ответчиками обоснованности установления заниженной арендной платы, а также установления судом, насколько такой размер ставки нарушает баланс прав и обязанностей сторон сделки и является свидетельством недобросовестного поведения ответчика, — комментирует Арина Довженко, партнёр Borenius Russia. — Кроме того, предстоит доказать, что ответчики при заключении спорных договоров знали о явном ущербе для ЗАО “Зингер”, а также что имели место обстоятельства, которые свидетельствовали бы о сговоре или иных совместных действиях ответчиков в ущерб интересов ЗАО “Зингер”. Согласно превалирующему подходу судебной практики, определение в договоре аренды ставки ниже рыночной стоимости не является достаточным основанием для признания совершённой сделки ничтожной и не свидетельствует о злоупотреблении правом руководителя, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на заключение коммерческими организациями сделок по ценам ниже рыночных".
Книжная проблема
Дом Зингера площадью 8 тыс. м2 принадлежит городу. ЗАО "Зингер" получило его в 1999 году по договору долгосрочной (на 49 лет) аренды с условием передачи после реставрационных работ помещения под книжный магазин городской компании "Торговая фирма “Санкт–Петербургский Дом книги”". Причём договор следовало заключить на льготных условиях. На время ремонта книжный переехал на Невский пр., 62.
Но в 2004 году, когда объект ввели в эксплуатацию, его место заняло ООО "Санкт–Петербургский Дом книги", которое связывали с Андреем Исаевым. Несмотря на нарушение условий, договор с "Зингером" не расторгли. При этом, по данным "ДП", городское АО подавало заявления в правоохранительные органы, а также вместе с комитетом по печати — требования в адрес губернатора Петербурга.
Ранее заместитель председателя правления Альфа–Банка Владимир Сенин говорил, что историческая функция здания (книготорговля) будет сохранена. "Мы всего лишь хотим навести порядок и сделать отношения с арендаторами прозрачными и рыночными", — заявлял он. Позиция по этому вопросу не изменилась, сообщили "ДП" в банке.
Банковский конфликт
ПАН изначально было структурой Андрея Исаева, экс–владельца Балтийского банка.
В результате корпоративного конфликта между двумя собственниками банка — Андреем Исаевым и Олегом Шигаевым — у кредитного учреждения начались проблемы. Санацию доверили провести Альфа–Банку. Со временем он смог получить и контроль над ЗПИФН "Северная столица", а соответственно, и над портфелем недвижимости в центре Петербурга, собранным фондом.
Конфликт между Андреем Исаевым и Альфа–Банком продолжается уже несколько лет, в начале 2021–го он вспыхнул с новой силой.
Случилось это после того, как с подачи банка СМИ сообщили о задержании Исаева во Франции по линии Интерпола. Представители бизнесмена выступили с опровержением, а затем организовали пресс–конференцию, на которой Андрей Исаев анонсировал судебные споры, целью которых станет возвращение бывших активов. В их числе назывался и Дом Зингера.
“
Дом Зингера долгое время был одним из самых дорогих объектов Невского пр., но там давно уже нет свободных помещений, лидерство теперь принадлежит зданию на Невском, 1. Дом Зингера уникален и интересен тем, что построен в начале XX века как первый в Российской империи специализированный бизнес–центр с торговыми и банковскими помещениями и сдаваемыми в аренду офисами. Актуальные рыночные ставки для него могут быть на уровне 8–10 тыс. руб. / м2 в месяц для стрит–ретейла на первом этаже, от 3 тыс. до 3500 руб. / м2 — для офисных помещений.
Наталия Киреева
руководитель отдела исследований Jll в Санкт–Петербурге
“
Дом книги работает в Доме Зингера с 1938 года, книжный на Невском, 28, — часть истории города. Уверен, что книготорговля по этому адресу сохранится и город как собственник здания в состоянии на это повлиять. Не буду скрывать, что АО "Торговая фирма “СПб Дом книги”", которое до 2003 года работало в Доме Зингера, очень хотело бы вернуться в свои стены, но найти понимание с прежним бенефициаром нам не удавалось. В начале года Альфа–Банк публично заявил, что рассматривает вариант вернуть помещение под городской книжный магазин на правах аренды. Это, безусловно, отличная новость, но пока что никаких обращений в наш адрес не поступало. С другой стороны, очевидно, что при наличии действующего договора аренды вести переговоры с нами нецелесообразно. Наша компания привлечена к судебному спору, поскольку мы выступаем стороной по договорам субаренды ЗАО "Зингер". При начале реставрации предполагалось, что городской магазин возобновит работу в Доме Зингера. Однако, по сообщаемой КИО информации, договор между ЗАО "Зингер" и АО "Торговая фирма “СПб Дом книги”" был заключён, но впоследствии прекращён. К сожалению, он и какая–либо переписка по данному вопросу у нас не сохранились: через несколько лет документы компании были фактически уничтожены при тушении случайно возникшего пожара в магазине на Богатырском пр., 9.
Виталий Фёдоров
генеральный директор АО "Торговая фирма “СПб Дом книги”"
