Чем богаты: предложение и спрос на рынке элитной недвижимости

Покупатели уже проявили "удвоенный интерес" с начала года. Есть в этом и доля инвестиционных аппетитов, которые обострились в ситуации неопределённости. Свою роль сыграли также снижающаяся доходность по вкладам и качественные изменения финансовых инструментов для приобретения элитной недвижимости. Аналитики ожидают роста цен — скорее всего, он будет более ощутим в готовых объектах. Тем более новые можно пересчитать по пальцам одной руки.

Так, в обзоре консалтингового агентства Knight Frank за I квартал 2021 года, говорится, что количественно квартиры в сегменте высокого класса прибавили 14%. Всего к началу апреля было доступно 1,4 тыс. предложений. При этом аналитики отмечают сокращение средней площади квартир со 120 до 93 м2. Это связано с численным увеличением компактного жилья в новых проектах: доля студий и однушек стала больше, а количество лотов с двумя и более спальнями снижается. Средневзвешенная цена в сегменте составила 417 тыс. рублей за квадратный метр.

Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков также рассказывает, что в 2020-м наибольший интерес покупатели проявили к объектам недвижимости в готовых домах Петроградского и Центрального районов. 61% сделок, заключённых с января по март текущего года, пришёлся на дома, расположенные в пределах Петровского острова, — здесь, собственно, сосредоточено 64% от общего объёма предложения. Наиболее популярными стали квартиры в сданных домах и новой вторичке не старше 3 лет.

При этом участники рынка говорят, что первичка сегодня всё ещё скромнее в части цены квадратного метра: в бизнес-классе около 280 тыс. рублей, в элитном сегменте — порядка 350 тыс. рублей. По разным оценкам, в этом сегменте рост стоимости в I квартале составил 9-11%. При этом специалисты ожидают, что стартовые цены в премьерных проектах этого года будут превышать средний показатель по рынку. Объяснение всё то же: уровень нового предложения не покрывает существующий спрос на ликвидное жильё.

Чёткие границы

Почему речь идёт о сокращении ассортимента, если на рынок выводятся новые проекты и анонсируются стартапы? Потому что девелоперы заглядывают чуть дальше в будущее. Сегодня в пределах исторического центра не так много свободных участков под строительство, а реконструкция и редевелопмент влекут за собой множество сложностей и рисков. Альтернативные варианты, как это стало модно в Москве, пока с осторожностью воспринимаются Петербургом с его приверженностью традициям.

Для застройщиков это означает довольно жёсткую конкуренцию: покупатель сегодня стал максимально требователен к качественным характеристикам проектов. Интерес смещается в сторону осознанного потребления без лишних метров и ненужных опций. При этом покупатель высоко ценит социокультурную составляющую продукта. Тем более в сегменте высокобюджетного жилья чаще приобретения совершаются с целью собственного проживания. Не последнюю роль сыграли "особые условия" прошлого года, кроме того, постепенно меняется портрет потребителя.

Победитель забирает всё

С точки зрения спроса в 2020 году сформировалось несколько тенденций.

Собеседница "ДП" отмечает ещё один интересный тренд — инвестиционные и трофейные покупки в качестве попытки сохранить деньги в условиях экономической нестабильности. Елизавета Конвей пояснила, что к таким объектам относит уникальные лоты в премиальных и элитных проектах с открыточными видами, близостью архитектурных доминант или доступом к воде.

Некоторые девелоперы могут и эту историю "включить на максимум": предложить эксклюзивный вариант по выгодной цене. Такие лоты крайне редки, учитывая общую ситуацию на рынке. Но опцию "выгоды" запускает формат. Например, среди предложений компании "Л1" есть видовая квартира в ЖК "Империал". Площадь объекта — 148 м2, терраса, которая идёт в подарок, — 50 м2. В квартире уже выполнена предчистовая отделка: дело в том, что это был шоурум — и именно поэтому девелопер делает скидку 10%, благодаря чему цена за квадратный метр составляет 209 тыс. рублей, что значительно ниже средних показателей по рынку.

Кстати, в этом отношении есть одно интересное наблюдение специалистов: о сравнении отношения отечественного и европейского покупателя к таким предложениям. На Западе довольно распространённая практика, когда человек оформляет в собственность именно шоурум — сознательно, не из-за скидки, которой, к слову, может и не быть, а потому что для него это комфортно. Как минимум, отделочные работы уже произведены. В нашей стране такая "свобода отношения" к шоурумам пока ещё не прижилась.

А вот интерес к меблированным под ключ вариантам с финишной отделкой растёт, как и доля премиум-недвижимости с предложением готовых к проживанию квартир. Это отражение тенденции "жить здесь и сейчас", ещё больше усилившейся в прошлом году. К тому же такое предложение, особенно если говорить о проектах, сданных в эксплуатацию или близких к вводу, становится более привлекательным для целевой аудитории рынка вторичной недвижимости.

Специалисты говорят о том, что если раньше последние воспринимались как "сезонная территория", то сегодня речь чаще идёт о круглогодичном использовании террас, что повысило их ценность в глазах покупателя.

Лёгкая трансформация

То, что премиальный сегмент задаёт тренды всему рынку, не подлежит сомнениям. Так, в июне 2010 года на очередной встрече Клуба экспертов элитной недвижимости был поднят вопрос о том, что большинство покупателей переделывают квартиры, поскольку предлагаемый продукт не соответствует их запросам. Продуманные планировочные решения, качественная инженерия, продуманная логистика объекта и сбалансированный состав инфраструктуры стали основой последующих проектов данного класса. Сегодня "элитка" предлагает ещё одно направление.

"Предпочтения покупателей смещаются в сторону более эргономичных лотов, предусматривающих возможность перепланировки", — рассказывает Елизавета Конвей. Такие квартиры также называют "трансформерами" или "умными". Изменения возможны в любой удобный собственнику момент в зависимости от конкретной жизненной ситуации.

Директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова добавляет, что собственник может получить сегодня вариант "несколько в одном". Не только квартиру с возможностью перепланировки, но и обладающую отличными видовыми характеристиками, а также балконом большой площади. Эксперт приводит в пример ЖК "Классика. Дом для души". Здесь есть квартиры, где увеличение числа окон в комнате позволяет трансформировать жилплощадь по своему усмотрению, меняя количество жилых пространств. Вид из окон открывается на Малую Невку и Крестовский остров. Стоимость квадратного метра в объекте, расположенном в Петроградском районе, составляет 303 тыс. рублей.

Из других запросов, которые появились у современного потребителя, эксперты называют наличие достаточного пространства для обустройства спортзала, рабочего кабинета или зимнего сада. Также особую важность приобрели подсобные помещения и встроенные системы хранения. При этом, отмечает Надежда Калашникова, за последние годы линейка планировочных решений в сегменте элитной недвижимости принципиально не изменилась, а экстравагантность уходит в прошлое.

Престижная локация

Распределение элитной недвижимости по районам слегка корректируется, но основными лидерами для консервативного покупателя остаются Петроградский и Центральный. Увеличивается потенциал Московского, Адмиралтейского и Василеоостровского районов. Здесь в пожеланиях потребителя зачастую присутствует запрос на качественную концепцию проекта, наличие рекреационных зон вокруг жилого комплекса и вид на воду. Последний, по мнению аналитиков, существенно повышает ликвидность объекта недвижимости.

Надежда Калашникова также говорит о том, что не меньше ценится "эксклюзив чистого неба". Именно такую "опцию" компания "Л1" предусмотрела в ЖК "Премьер Палас", возведённом в исторической части Петроградского района, — из трёхуровневой квартиры площадью от 200 м2 есть выход на эксплуатируемую кровлю. Здесь есть бассейн и терраса, которая, кстати, идёт в подарок. Этот дом уже сдан в эксплуатацию, что также важно для сегодняшнего покупателя.

И у него становится всё меньше шансов выбрать вариант "по душе" и по "запланированной" цене. Эксперты говорят о том, что есть все предпосылки к повышению стоимости предложения в элитном сегменте на 8-12% к концу года. Притом что такая недвижимость "устойчива" в периоды кризисов, подобное приобретение продолжает оставаться выгодным. Более выгодным при своевременном осуществлении покупки.